Hút vốn tư nhân vào nhà ở cho thuê: Giải pháp và chính sách kiến tạo

Thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam đang đứng trước cơ hội và thách thức lớn. Với nhu cầu ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, việc phát triển phân khúc này không chỉ là giải pháp an sinh xã hội mà còn mở ra tiềm năng đầu tư đáng kể. Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn tư nhân đổ vào lĩnh vực này một cách bền vững, đòi hỏi những cơ chế chính sách rõ ràng, đồng bộ cùng sự chia sẻ rủi ro hợp lý giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Nhu cầu về nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê, đang trở thành một vấn đề cấp bách. Tại TP Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng ghi nhận nhu cầu thuê và thuê mua nhà ở xã hội hiện vượt ngưỡng 30.000 căn và dự kiến sẽ chạm mốc gần 300.000 căn vào năm 2030. Trong khi đó, nguồn cung hiện tại chỉ đáp ứng khoảng 13.668 căn và phòng trọ, phần lớn đã được lấp đầy. Điều đáng nói, khu vực tư nhân mới chỉ đóng góp khoảng 15% tổng nguồn cung, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ lẻ. Thực trạng này cho thấy một khoảng cách lớn giữa cung và cầu, cùng tiềm năng chưa được khai thác của dòng vốn tư nhân.

Mặc dù nhu cầu rất lớn, các doanh nghiệp lại đối mặt với nhiều rào cản đặc thù khi tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, chỉ ra rằng mô hình này đòi hỏi lượng vốn đầu tư khổng lồ nhưng thời gian thu hồi lại kéo dài hàng chục năm. Dòng tiền thu về thường nhỏ giọt, trong khi doanh nghiệp vẫn phải gánh các chi phí đầu vào lớn như đất đai, xây dựng và đặc biệt là lãi vay thương mại. “Nếu không có nguồn tín dụng ưu đãi dài hạn, doanh nghiệp rất khó theo đuổi mô hình cho thuê”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, phân tích rằng phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà cho thuê khó có thể vận hành độc lập chỉ dựa vào cơ chế thị trường. Doanh nghiệp phải chịu áp lực kép từ chi phí đất, vốn và thời gian thu hồi kéo dài, trong khi giá thuê lại bị khống chế, dẫn đến biên lợi nhuận thấp. Thực tế triển khai hơn 3.000 căn hộ cho thuê của Bcons cho thấy, nhiều dự án phải áp dụng cơ chế “bù chéo” – tức là dùng lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để bù đắp cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Đây là giải pháp tình thế nhưng không bền vững cho toàn ngành.

Một thách thức khác là sự thiếu rõ ràng trong định danh các mô hình nhà ở cho thuê, từ phòng trọ, căn hộ mini đến căn hộ cho chuyên gia. Điều này dẫn đến chính sách hỗ trợ còn phân tán, thiếu tính tập trung. Các doanh nghiệp cũng thiếu nguồn vốn chuyên biệt, chủ yếu dựa vào tín dụng ngắn hạn, trong khi chu kỳ thu hồi vốn có thể kéo dài từ 15 đến 20 năm – một khoảng cách quá lớn so với các khoản vay hiện có. Việc tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp và kỳ hạn dài là yếu tố sống còn để giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư. TMD Realty hiểu rõ những khó khăn này và luôn tìm kiếm các giải pháp tối ưu cho từng dự án bất động sản.

Kiến nghị giải pháp đa chiều để khơi thông dòng vốn

Để khắc phục những “nút thắt” và thu hút vốn tư nhân một cách hiệu quả, các chuyên gia đã đưa ra nhiều giải pháp đồng bộ, tập trung vào việc kiến tạo môi trường đầu tư thuận lợi và hài hòa lợi ích các bên.

1. Phân vai rõ ràng và chia sẻ rủi ro

Ông Lê Như Thạch đề xuất cần xác định rõ vai trò của ba chủ thể chính: Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê. Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt thông qua việc xây dựng chính sách, cung cấp quỹ đất sạch và sử dụng các công cụ tài chính dài hạn. Doanh nghiệp sẽ tập trung vào đầu tư, xây dựng và vận hành, còn người thuê tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của mình. Khi lợi ích và rủi ro được phân bổ hợp lý, dòng vốn tư nhân mới có thể tham gia bền vững hơn.

2. Giải pháp tài chính và tín dụng

• Tín dụng ưu đãi dài hạn: Ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị mở rộng các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp (khoảng 5%) và thời hạn kéo dài từ 10-15 năm, đồng thời nâng hạn mức cho chủ đầu tư thay vì chỉ tập trung vào người mua nhà. Đây là điểm mấu chốt để giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.
• Quỹ nhà ở quốc gia và công cụ tài chính mới: Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu đề xuất sớm hình thành Quỹ nhà ở quốc gia để tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần phát triển thêm các công cụ như quỹ đầu tư bất động sản (REITs), quỹ tiết kiệm nhà ở để đa dạng hóa nguồn vốn huy động. Các quỹ này giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng có thể tham gia vào các dự án bất động sản lớn, từ đó tăng tính thanh khoản và minh bạch của thị trường.
• Tái đầu tư nguồn thu: Có thể nghiên cứu cơ chế sử dụng hiệu quả nguồn thu từ việc các dự án nhà ở thương mại nộp tiền thay thế khi không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Nguồn lực này có thể được tái đầu tư trực tiếp vào các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

3. Chính sách quy hoạch và thủ tục hành chính

• Gắn kết với quy hoạch đô thị: Nhà ở cho thuê cần được quy hoạch gắn liền với hạ tầng đô thị, giao thông công cộng và các khu công nghiệp. Cách tiếp cận này giúp giảm chi phí đầu tư hạ tầng ban đầu, tăng hiệu quả khai thác và khả năng lấp đầy dự án, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư và người thuê.
• Đơn giản hóa thủ tục: Chính phủ đang chỉ đạo các bộ, ngành và địa phương rà soát quỹ đất, hoàn thiện quy hoạch và ưu tiên bố trí đất sạch cho phân khúc nhà ở giá phù hợp. Song song đó, cơ chế về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư tiếp tục được nghiên cứu theo hướng đơn giản hóa, rút ngắn thời gian xử lý theo cơ chế “một cửa, một đầu mối”. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tổng hợp các yếu tố cần thiết để thu hút vốn tư nhân vào nhà ở cho thuê:

• Cơ chế chính sách rõ ràng, ổn định, ưu tiên phát triển.
• Nguồn vốn tín dụng ưu đãi, dài hạn và hạn mức phù hợp cho chủ đầu tư.
• Phân bổ rủi ro và lợi ích công bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê.
• Quỹ đất sạch được ưu tiên và tái đầu tư nguồn thu hiệu quả.
• Đa dạng hóa công cụ tài chính huy động vốn (quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm).
• Thủ tục hành chính tinh gọn, theo cơ chế “một cửa”.
• Quy hoạch đô thị đồng bộ, gắn liền với hạ tầng và khu công nghiệp.

Nhu cầu về nhà ở giá phù hợp dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới, trong khi ngân sách nhà nước khó có thể đáp ứng toàn bộ. Do đó, việc huy động hiệu quả khu vực tư nhân là giải pháp tất yếu để giải quyết bài toán an sinh xã hội này. Tuy nhiên, để dòng vốn tư nhân chảy bền vững và hiệu quả, thị trường cần một cơ chế đủ rõ ràng và ổn định, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người thuê nhà.

Quý nhà đầu tư và doanh nghiệp muốn tìm hiểu thêm về tiềm năng và cơ hội phát triển trong phân khúc nhà ở cho thuê, hãy truy cập Dịch vụ tư vấn đầu tư của TMD Realty để nhận được sự hỗ trợ chuyên nghiệp nhất. Tìm hiểu thêm về bất động sản nhà ở tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc