Áp lực bàn giao: Sóng cắt lỗ chung cư xuất hiện tại Hà Nội

Áp lực kép từ hạn thanh toán 45% và lãi suất thả nổi

Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang ghi nhận làn sóng chuyển nhượng và giảm giá từ một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp khi thời điểm bàn giao nhà cận kề. Việc các dự án căn hộ bước vào giai đoạn bàn giao đồng nghĩa với việc người mua phải đóng ngay khoảng 45% giá trị hợp đồng còn lại để nhận nhà. Đây là một thử thách dòng tiền lớn đối với những ai sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc có tâm lý đầu tư ngắn hạn ngay từ đầu.

Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp chủ nhà buộc phải chấp nhận giảm giá sâu để tìm kiếm thanh khoản. Điển hình như một căn hộ một phòng ngủ tại đại đô thị phía đông Hà Nội được mua cuối năm 2024 với giá gần 3 tỷ đồng, chủ nhà đã đóng 50% nhưng đối mặt với khoản thanh toán tiếp theo gần 1,4 tỷ đồng vào tháng 9/2026. Dù chấp nhận giảm giá 150 triệu đồng so với hợp đồng gốc, giao dịch vẫn rơi vào trạng thái im ắng. Một trường hợp khác tại khu vực Nam Từ Liêm sở hữu căn hộ 4 tỷ đồng tại dự án giáp Đại lộ Thăng Long cũng chịu áp lực thanh toán gần 2 tỷ đồng cùng lãi suất thả nổi leo thang trước thềm bàn giao vào tháng 10/2026, sẵn sàng giảm sâu 200 triệu đồng để thoát hàng nhanh chóng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng hạ kỳ vọng lợi nhuận và giảm giá đang tập trung mạnh ở nhóm dự án chuẩn bị bàn giao. Dữ liệu từ nền tảng Batdongsan cho thấy giá rao bán tại nhiều dự án tiêu biểu đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ 8% đến 13% so với giai đoạn đỉnh điểm, tiêu biểu như dự án Imperia Sola Park giảm 12,6%, Lumi Hanoi giảm 9,5% và Kepler Land giảm 8,6%.

Nguyên nhân sâu xa từ tâm lý lướt sóng và rào cản giá bán

Bản chất của làn sóng thoát hàng này đến từ việc phân khúc chung cư thời gian qua đón nhận lượng lớn dòng tiền đầu cơ và đầu tư ngắn hạn, thay vì nhu cầu ở thực. Nhiều người mua ban đầu chỉ có mục đích đóng trước 20-30% giá trị căn hộ để lướt sóng kiếm lời trong quá trình xây dựng, nhưng khi dự án bước vào giai đoạn bàn giao thực tế, họ không đủ khả năng tài chính để tất toán phần còn lại.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, mức giá căn hộ thứ cấp bình quân dù đã giảm nhẹ gần 3% so với quý trước, neo ở mức 60 triệu đồng/m2, nhưng vẫn tăng tới 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giá quá cao này tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân mua để ở. Bên cạnh đó, việc tiếp cận dòng vốn vay mua nhà cũng gặp khó khăn khi lãi suất thả nổi hiện tại dao động từ 12-14%, thậm chí có những khoản vay lên tới 15-16%/năm theo ghi nhận từ Dat Xanh Services. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 20-30%, sụt giảm mạnh khoảng 30% so với nửa cuối năm 2025.

Dự báo nguồn cung dồi dào và khuyến nghị từ chuyên gia

Thị trường trong những năm tới được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực dồi dào về nguồn cung bàn giao. Cushman & Wakefield ước tính từ nay đến năm 2028, Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 28,000 sản phẩm căn hộ từ khoảng 80 dự án và phân khu bước vào giai đoạn bàn giao. Điều này càng làm gia tăng áp lực cạnh tranh cho những nhà đầu tư muốn bán lại căn hộ trên thị trường thứ cấp.

Nhìn nhận về giải pháp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, khuyến nghị các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính cần chủ động cơ cấu lại các khoản vay với phía ngân hàng để giãn tiến độ thanh toán, tránh rơi vào kịch bản bán tháo hoảng loạn. Trong trường hợp bắt buộc phải tất toán tài sản để bảo toàn dòng vốn, việc chấp nhận cắt lỗ trong tầm kiểm soát để ưu tiên thanh khoản là giải pháp khả thi hơn cả thay vì cố gồng gánh chi phí lãi vay thả nổi ngày một tăng cao.

Dưới đây là một số thông tin chính tổng hợp từ diễn biến thị trường căn hộ hiện nay:

• Mức giảm giá rao bán căn hộ thứ cấp: Trung bình từ 8% đến 13% tại các dự án lớn như Imperia Sola Park, Lumi Hanoi, Kepler Land.
• Mặt bằng giá chung cư thứ cấp: Đạt bình quân 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.
• Lãi suất vay thả nổi phổ biến: Dao động từ 12-14%/năm, một số khoản vay tăng lên 15-16%/năm.
• Tỷ lệ hấp thụ thị trường: Đạt khoảng 20-30% trong nửa đầu năm 2026.
• Nguồn cung bàn giao tương lai: Dự kiến hơn 28,000 căn hộ bàn giao tại Hà Nội từ nay đến năm 2028.

Sự hạ nhiệt của phân khúc căn hộ chung cư sắp bàn giao là một bước tự điều chỉnh tất yếu khi thị trường đã tăng trưởng quá nóng trong thời gian ngắn. Việc nhận diện rõ năng lực tài chính và lựa chọn chiến lược đầu tư dài hạn, an toàn sẽ giúp khách hàng tránh khỏi các rủi ro thanh khoản đáng tiếc. Nếu quý khách hàng đang tìm kiếm các giải pháp quản lý tài sản, tư vấn đầu tư an toàn và bền vững tại thị trường bất động sản, hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được sự đồng hành chuyên nghiệp nhất. Tìm hiểu thêm về mua bán căn hộ tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc