Đề xuất quy định thời hạn chung cư theo niên hạn công trình

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gửi các cơ quan chức năng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đưa ra một kiến nghị mang tính bước ngoặt liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư. Thay vì sử dụng cụm từ dễ gây hiểu lầm là “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”, hiệp hội đề xuất quy định rõ ràng thành “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”. Đề xuất này không chỉ giúp bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân mà còn tạo hành lang pháp lý minh bạch cho việc cải tạo các dự án chung cư cũ trong tương lai. Đối với những đơn vị phát triển và tư vấn dịch vụ như TMD Realty, việc làm sáng tỏ các quy định pháp lý này là vô cùng cần thiết để khách hàng yên tâm khi giao dịch.

Biến “sở hữu có thời hạn” thành “thời hạn sử dụng theo niên hạn”

HoREA nhấn mạnh rằng cần phân biệt rõ ràng giữa hai khái niệm: “vòng đời của công trình xây dựng” và “thời hạn sở hữu tài sản”. Quyền sở hữu căn hộ chung cư của người dân được thiết lập hợp pháp và chỉ thực sự chấm dứt khi công trình buộc phải phá dỡ do xuống cấp không còn an toàn, đồng thời chủ sở hữu không còn chiếm hữu hay sử dụng căn hộ đó. Do đó, việc chuyển đổi thuật ngữ sẽ tránh cho người dân cảm giác quyền sở hữu tài sản của mình bị giới hạn hoặc bị tước bỏ sau một số năm nhất định.

Phân nhóm chung cư và nguyên tắc không áp dụng hồi tố

Để đảm bảo tính nhất quán và bảo vệ quyền lợi hợp pháp đã được thiết lập của người dân, HoREA đề xuất chia việc áp dụng luật thành các nhóm đối tượng cụ thể:

• Nhóm dự án mới: Chỉ áp dụng quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình đối với các dự án chung cư được đầu tư xây dựng mới sau khi Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực.
• Nhóm đã có sổ hồng lâu dài: Tuyệt đối không áp dụng hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài trước thời điểm luật mới có hiệu lực.
• Nhóm chung cư từ năm 1995 đến trước khi luật mới có hiệu lực: Hiện tại, dự thảo mới chỉ định nghĩa “nhà chung cư cũ” là các công trình xây dựng từ năm 1994 trở về trước để áp dụng chính sách ưu đãi cải tạo. HoREA kiến nghị bổ sung nhóm xây dựng từ năm 1995 đến trước khi luật mới có hiệu lực cũng được áp dụng các cơ chế, chính sách cải tạo tương tự nhằm đảm bảo sự công bằng cho cư dân.

Giải pháp tài chính khi chung cư hết niên hạn sử dụng

Để giải quyết bài toán cải tạo chung cư khi hết niên hạn, HoREA đề xuất phương án tài chính cụ thể đối với các dự án xây dựng mới sau khi luật có hiệu lực. Khi công trình hết tuổi thọ thiết kế và buộc phải phá dỡ, các chủ sở hữu vẫn có quyền tiếp tục sử dụng phần đất chung để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hình thức tự đóng góp kinh phí hoặc hợp tác với nhà đầu tư.

Khoản đóng góp của mỗi chủ căn hộ được tính toán dựa trên diện tích căn hộ đang sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn tại thời điểm thực hiện phá dỡ. Trong trường hợp cư dân không có nhu cầu, không đủ khả năng đóng góp kinh phí hoặc không thống nhất được phương án chọn nhà đầu tư, họ có thể bàn giao lại phần đất chung cho Nhà nước. Khi đó, Nhà nước sẽ giao đất cho chủ đầu tư khác thực hiện dự án, đồng thời tiến hành bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hỗ trợ tái định cư thỏa đáng cho các hộ dân này.

Nhận định từ chuyên gia và tầm nhìn thị trường

Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ và tập thể cũ được xây dựng từ trước năm 1994. Tiến độ cải tạo những khu nhà này trong nhiều năm qua luôn gặp bế tắc do vướng mắc về nguồn vốn, phương án đền bù, tái định cư và việc đạt được sự đồng thuận từ toàn bộ cư dân. Việc xác lập rõ ràng nghĩa vụ tài chính và cơ chế chuyển tiếp sẽ giúp tháo gỡ những nút thắt này, giảm tải áp lực lên ngân sách quốc gia và nâng cao tinh thần chủ động của người dân đối với tài sản của mình.

Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn chi tiết về thị trường căn hộ và các quy định pháp lý mới nhất.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc