Vợ không ký hợp đồng chuyển nhượng đất vẫn bị xem là đồng ý

Trong giao dịch bất động sản, việc cả vợ và chồng cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản chung là nguyên tắc an toàn pháp lý cơ bản. Tuy nhiên, thực tế xét xử ghi nhận những trường hợp đặc biệt khi người vợ dù không ký tên vẫn bị tòa án tuyên bố giao dịch hợp pháp dựa trên hành vi thực tế. Bản án dân sự phúc thẩm tại TP Cần Thơ là một minh chứng điển hình cho thấy sự im lặng trong nhiều năm có thể được coi là sự đồng thuận ngầm.

Chi tiết tranh chấp từ việc chồng tự ý bán đất chung

Theo hồ sơ vụ việc, bà O. và ông T. (ngụ TP Cần Thơ) kết hôn vào năm 1993. Đến năm 1998, mẹ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích hơn 2.700m2 đất cho vợ chồng bà cùng canh tác và quản lý. Do làm ăn thua lỗ, vào năm 2003, ông T. đã tự ý chuyển nhượng khoảng 850m2 đất cho ba người khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bà O. Phần đất này sau đó được tách thành 4 thửa và cấp 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) riêng biệt.

Bà O. khẳng định đến năm 2015, khi nhận được giấy triệu tập của tòa án trong một vụ tranh chấp khác, bà mới biết chồng mình đã tự ý thực hiện các giao dịch này từ 12 năm trước. Cho rằng quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm, bà khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ cả 4 hợp đồng chuyển nhượng cùng 4 sổ đỏ đã cấp. Ngược lại, phía người nhận chuyển nhượng cho rằng việc mua bán diễn ra từ năm 2002 – 2003 là hoàn toàn ngay tình, các bên đã thanh toán đầy đủ, nhận bàn giao đất và sử dụng ổn định, thậm chí đã thế chấp các sổ đỏ này tại ngân hàng.

Vì sao tòa án bác đơn đòi hủy hợp đồng của người vợ?

Xét xử sơ thẩm, TAND quận Ninh Kiều (nay là TAND khu vực 1 – Cần Thơ) đã tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà O. Không đồng ý, bà O. tiếp tục kháng cáo lên cấp phúc thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ đã quyết định bác đơn kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm dựa trên các lập luận pháp lý chặt chẽ.

Hội đồng xét xử nhận định các hợp đồng chuyển nhượng đều đã được cơ quan thẩm quyền chứng thực hợp pháp. Đặc biệt, tòa án đã áp dụng Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao để giải quyết vụ án. Dù bà O. không ký tên vào hợp đồng, nhưng thực tế sau khi mua bán, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ tiền, nhận đất và xây dựng công trình kiên cố để sử dụng công khai trong thời gian dài. Với việc sinh sống liền kề, bà O. không thể không biết việc xây dựng này nhưng lại không hề có ý kiến phản đối hay khiếu nại suốt nhiều năm. Sự im lặng đó là cơ sở để xác định bà đã biết và mặc nhiên đồng ý với giao dịch.

Bài học thực tiễn về định đoạt tài sản chung trong hôn nhân

Theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng. Tuy nhiên, Án lệ số 04/2016/AL ra đời nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba ngay tình và giữ gìn sự ổn định cho các giao dịch dân sự thực tế. Khi một bên không ký tên nhưng có những hành vi thực tế chứng tỏ sự đồng thuận, giao dịch vẫn được pháp luật thừa nhận.

Các tiêu chí cốt lõi để tòa án xem xét sự đồng thuận ngầm bao gồm:

• Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đầy đủ tiền và nhận bàn giao đất trên thực tế.
• Bên mua đã tiến hành xây dựng công trình, canh tác hoặc sử dụng đất một cách công khai, liên tục và ổn định.
• Người không ký tên trong hợp đồng sinh sống liền kề hoặc biết rõ việc sử dụng đất nhưng không có phản đối hay khiếu nại trong thời gian dài.
• Giao dịch không vi phạm các điều cấm khác của pháp luật và các bên đều có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Vụ việc trên (theo Bản án số 74/2021/DS-PT ngày 23/4/2021 của TAND TP Cần Thơ) là bài học sâu sắc cho cả người bán lẫn người mua. Thương hiệu TMD Realty lưu ý rằng, để tránh các tranh chấp pháp lý kéo dài và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, người mua đất cần yêu cầu cả vợ và chồng phía bên bán cùng ký tên vào văn bản chuyển nhượng tại cơ quan công chứng.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc thẩm định pháp lý hoặc cần tìm kiếm các giải pháp giao dịch bất động sản an toàn, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để được hỗ trợ chuyên nghiệp nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc