Chung cư Hà Nội Quý II: Tốc độ tăng giá hạ nhiệt, thị trường điều chỉnh

Thị trường chung cư Hà Nội trong quý II vừa qua chứng kiến những diễn biến đáng chú ý, đặc biệt là sự điều chỉnh về tốc độ tăng giá của phân khúc căn hộ chuyển nhượng. Theo báo cáo của hãng dịch vụ bất động sản CBRE, đà tăng trưởng theo năm của giá chung cư thứ cấp đã giảm một nửa so với giai đoạn đỉnh điểm trước đó, báo hiệu một giai đoạn hạ nhiệt sau thời gian tăng trưởng nóng.

Diễn biến thị trường thứ cấp và yếu tố tác động

Thị trường chung cư chuyển nhượng (thứ cấp) tại Hà Nội trong quý II ghi nhận giá bán trung bình đạt 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Đáng chú ý, mức giá này đã giảm gần 3% so với quý trước, đánh dấu lần đầu tiên phân khúc thứ cấp chứng kiến sự điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng giá theo năm cũng thu hẹp đáng kể, chỉ đạt 13%, thấp hơn một nửa so với mức đỉnh 26% được ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.

Sự hạ nhiệt này được các chuyên gia từ CBRE lý giải do nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là mức lãi suất duy trì ở ngưỡng cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào trên thị trường. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định rằng sau một thời kỳ tăng trưởng “nóng”, thị trường đã bắt đầu tự điều chỉnh để tìm lại trạng thái cân bằng. Các số liệu cụ thể cho thấy rõ xu hướng này:

• Giá bán trung bình căn hộ thứ cấp: 60 triệu đồng/m2.
• Mức giảm so với quý trước: Gần 3%.
• Tốc độ tăng trưởng theo năm: 13% (bằng một nửa mức đỉnh 26% của 2024-2025).
• Mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 5: Giảm 36% so với cùng kỳ năm trước (theo Batdongsan).

Bên cạnh đó, dữ liệu từ kênh thông tin địa ốc trực tuyến Batdongsan (thuộc Tập đoàn PropertyGuru) cũng củng cố nhận định về áp lực giảm giá lan rộng ở nhiều phân khúc tại Hà Nội. Nền tảng này ghi nhận mặt bằng giá rao bán chung cư (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) đạt 85 triệu đồng mỗi mét vuông, tiếp tục xu hướng giảm trong ba tháng gần đây.

Bức tranh tương phản của thị trường sơ cấp và áp lực lãi suất

Trong khi thị trường chuyển nhượng đang chứng kiến sự hạ nhiệt, phân khúc chung cư sơ cấp (các dự án mở bán mới từ chủ đầu tư) lại có diễn biến khác biệt. Nửa đầu năm nay, Hà Nội đón nhận lượng cung căn hộ mở bán đạt 16.600 căn, con số cao nhất trong sáu tháng đầu năm kể từ 2020. Điều đáng nói là cơ cấu sản phẩm mới đã thay đổi rõ rệt: đây là quý thứ hai liên tiếp không có sản phẩm mới nào có giá dưới 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Ngược lại, phân khúc căn hộ trên 120 triệu đồng mỗi mét vuông chiếm hơn một phần ba tổng tỷ trọng nguồn cung, tập trung tại các khu vực như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Mặc dù nguồn cung mới dồi dào, sức mua chung cư toàn thị trường lại có dấu hiệu chững lại. Tỷ lệ căn bán được trong quý chỉ đạt 68%, giảm đáng kể so với mức trên 90% thường thấy trong hai năm trước. Sự chênh lệch giữa giá thị trường thứ cấp điều chỉnh và giá thị trường sơ cấp neo cao có thể được giải thích qua những áp lực về chi phí đầu vào của dự án. Bà Nguyễn Hoài An chỉ ra rằng các chi phí như tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá nguyên vật liệu xây dựng đều “đội lên” đáng kể, từ đó phản ánh vào giá bán của chủ đầu tư.

Một yếu tố vĩ mô quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua chính là sự tăng lên của lãi suất cho vay. Theo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, lãi suất ưu đãi cố định trong 12 tháng đã tăng lên 8,5-10% một năm (từ mức 6,5-8,2% trước đó), và lãi suất vay mua nhà thả nổi cũng tăng lên 11-15% (từ 9-11% một năm). Mức lãi suất cao hơn làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay của người mua, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu mua nhà, đặc biệt là với mục đích đầu tư. Để có góc nhìn sâu hơn về các yếu tố vĩ mô tác động đến thị trường, quý vị có thể tham khảo thêm các bài phân tích thị trường chuyên sâu từ TMD Realty.

Triển vọng thị trường và lời khuyên cho nhà đầu tư

CBRE dự báo rằng nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh trong các quý còn lại của năm, có thể đưa tổng nguồn cung cả năm lên gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh của năm 2019 là hơn 37.000 căn. Quy mô mở bán lớn trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng sẽ đòi hỏi các chủ đầu tư phải xem xét kỹ lưỡng chiến lược định giá, cơ cấu sản phẩm và các chính sách hỗ trợ tài chính để thu hút người mua.

Đối với nhà đầu tư và người mua ở thực, diễn biến thị trường hiện tại mang đến cả thách thức và cơ hội. Sự hạ nhiệt của tốc độ tăng giá ở phân khúc thứ cấp cùng với sự chững lại của sức mua tổng thể cho thấy thị trường đang dần trở nên minh bạch và lý tính hơn. Thay vì chạy theo các cơn “sốt ảo”, người mua có thể có nhiều thời gian hơn để nghiên cứu, đánh giá các dự án một cách kỹ lưỡng, đặc biệt là những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng bền vững trong dài hạn. Đây cũng là thời điểm quan trọng để đánh giá lại khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư cá nhân.

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư tại các đô thị lớn, vẫn là kênh tích sản ổn định nếu được đầu tư có chọn lọc. Trong bối cảnh nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và chi phí đầu vào tăng, việc tìm kiếm những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng phát triển hạ tầng sẽ là chìa khóa. Các nhà đầu tư nên chú trọng vào giá trị cốt lõi của tài sản thay vì chỉ quan tâm đến tốc độ tăng giá ngắn hạn.

Tóm lại, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Mặc dù tốc độ tăng giá chững lại, thị trường vẫn cho thấy tiềm năng phát triển bền vững dựa trên nhu cầu thực. Để đưa ra quyết định đầu tư hoặc an cư sáng suốt trong bối cảnh này, việc cập nhật thông tin thị trường và tham vấn chuyên gia là vô cùng cần thiết. Hãy liên hệ với TMD Realty ngay hôm nay để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp và tìm kiếm cơ hội đầu tư phù hợp. Tìm hiểu thêm về căn hộ chung cư tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc