Đất ở có thời hạn: Đề xuất quan trọng cho Luật Đất đai và thị trường bất động sản

Đất ở có thời hạn: Đề xuất quan trọng cho Luật Đất đai và thị trường bất động sản

Trước những bất cập phát sinh sau gần hai năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đang đứng trước cơ hội được sửa đổi, bổ sung nhằm thích ứng tốt hơn với thực tiễn phát triển. Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đưa ra nhiều kiến nghị quan trọng, trong đó có đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn. Đây được kỳ vọng là bước đi đột phá, không chỉ đồng bộ hóa hệ thống pháp luật mà còn mang lại sự linh hoạt, đa dạng cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Khái niệm đất ở có thời hạn và tiềm năng ứng dụng

Tại hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai ngày 1/7/2026, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đã đề xuất một cơ chế sử dụng đất ở song song với hình thức ổn định lâu dài hiện hành: đất ở sử dụng có thời hạn. Theo đó, loại đất này sẽ được Nhà nước giao hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định, khác với quy định duy nhất về đất ở ổn định lâu dài trong Luật Đất đai 2024.

Đề xuất này xuất phát từ sự không đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở 2023, vốn đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn. Với quy định hiện hành, người mua sở hữu căn nhà theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng và hoàn trả tài sản cho bên bán khi hết hạn. Việc bổ sung loại hình đất ở có thời hạn sẽ là mảnh ghép quan trọng để hài hòa hai bộ luật, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Mô hình đất ở có thời hạn mang lại nhiều lợi ích chiến lược. Trước hết, nó giúp Nhà nước linh hoạt hơn trong việc khai thác và quản lý quỹ đất, đặc biệt trong các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị. Khi một khu vực cần được quy hoạch lại hoặc nâng cấp sau một thời gian nhất định, việc thu hồi đất có thời hạn sẽ diễn ra thuận lợi hơn nhiều so với đất ở lâu dài. Thứ hai, nó đáp ứng đa dạng nhu cầu về nhà ở của người dân và thị trường. Với chi phí thấp hơn so với đất ở lâu dài, loại hình này có thể mở ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng hơn, đồng thời tạo thêm lựa chọn đầu tư cho doanh nghiệp.

HoREA cũng dẫn chiếu kinh nghiệm từ Singapore, nơi phần lớn nhà ở được bán với thời hạn tối đa 99 năm trên quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước. Sau khi hết thời hạn, Nhà nước dễ dàng thực hiện chỉnh trang, tái thiết đô thị và sử dụng đất hiệu quả hơn. Đây là một mô hình mà Việt Nam hoàn toàn có thể nghiên cứu và tham khảo để tối ưu hóa nguồn lực đất đai.

Những kiến nghị quan trọng khác nhằm khơi thông nguồn lực đất đai

Bên cạnh đề xuất về đất ở có thời hạn, HoREA còn đưa ra hai kiến nghị đáng chú ý khác, nhằm giải quyết những vướng mắc trong việc quản lý và sử dụng đất hiện hành:

1. Sửa đổi quy định về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư:
   Luật Đất đai hiện hành chỉ tính thời hạn giao đất, cho thuê đất từ ngày có quyết định giao hoặc cho thuê. HoREA kiến nghị bổ sung thêm các trường hợp như thời điểm cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai. Việc này nhằm khắc phục tình trạng nhiều dự án chuyển nhượng chỉ còn thời gian sử dụng đất ngắn, làm giảm hiệu quả đầu tư và giá trị dự án. Tính lại thời hạn sử dụng đất sẽ tăng sức hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư và hỗ trợ xử lý các dự án tồn đọng, tài sản bảo đảm, nợ xấu.
2. Cho phép người sử dụng đất chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất:
   Theo quy định hiện hành, việc này chỉ được thực hiện vào năm cuối của thời hạn sử dụng đất. HoREA đề xuất cho phép chủ sử dụng đất chủ động thực hiện theo nhu cầu đầu tư, sản xuất kinh doanh. Cơ chế này sẽ tạo thuận lợi cho doanh nghiệp mở rộng hoạt động, hợp tác đầu tư và xử lý các dự án kéo dài, qua đó góp phần khai thông nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Những sửa đổi này không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn có ý nghĩa sâu rộng trong việc cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản. Phó thủ tướng Hồ Quốc Dũng cũng đã yêu cầu sửa Luật Đất đai theo hướng đơn giản hóa quy trình và không làm phát sinh thêm khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, cho thấy sự đồng thuận của Chính phủ trong việc cải cách chính sách.

Với vai trò là đơn vị chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, TMD Realty luôn theo dõi sát sao những thay đổi pháp lý để kịp thời cung cấp thông tin và giải pháp tối ưu cho khách hàng. Những điều chỉnh pháp luật như việc bổ sung đất ở có thời hạn sẽ tạo ra nhiều cơ hội và thách thức mới, đòi hỏi sự am hiểu sâu rộng về thị trường và quy định pháp luật. Bạn có thể tìm hiểu sâu hơn về thị trường bất động sản Việt Nam và các giải pháp quản lý đất đai hiệu quả thông qua các phân tích của chúng tôi.

Tầm nhìn và tác động của sửa đổi Luật Đất đai

Luật Đất đai 2024, dù mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã nhanh chóng bộc lộ những bất cập cần điều chỉnh. Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều, cho thấy sự chủ động của cơ quan quản lý trong việc hoàn thiện khung pháp lý. Các đề xuất từ HoREA, đặc biệt là về đất ở có thời hạn, không chỉ giải quyết vấn đề trước mắt mà còn định hình một tầm nhìn dài hạn cho thị trường bất động sản, hướng tới sự phát triển bền vững, minh bạch và hiệu quả hơn.

Đề xuất này cũng phản ánh một xu hướng lớn hơn là tìm kiếm sự cân bằng giữa lợi ích kinh tế, xã hội và quy hoạch đô thị. Bằng cách cung cấp thêm lựa chọn sử dụng đất, Nhà nước có thể điều tiết thị trường tốt hơn, đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất – một nguồn lực hữu hạn và quý giá.

Để không bỏ lỡ những thông tin và cơ hội đầu tư giá trị, hãy tìm hiểu thêm về các dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên nghiệp của TMD Realty. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc