Đất thực tế lớn hơn sổ đỏ: Có được xác định lại diện tích?

Việc chênh lệch giữa diện tích đất đo đạc thực tế và diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là tình trạng diễn ra khá phổ biến, đặc biệt đối với những thửa đất có nguồn gốc sử dụng lâu đời. Trường hợp một hộ dân sở hữu thửa đất thực tế rộng 669,2m2 nhưng sổ đỏ cấp năm 1995 chỉ ghi nhận 380m2 “đất ở + vườn” là một ví dụ điển hình. Câu hỏi đặt ra là liệu người sử dụng đất có được quyền xác định lại diện tích đất ở theo quy định pháp luật hiện hành hay không?

Chi tiết vụ việc chênh lệch diện tích đất thực tế và sổ đỏ cũ

Theo phản ánh từ thực tế, thửa đất này có nguồn gốc do cha mẹ để lại, được gia đình sử dụng ổn định làm nơi ở từ năm 1973, thuộc nhóm đất ở có từ trước năm 1980. Đến năm 1995, UBND xã đã cấp sổ đỏ cho thửa đất này với diện tích ghi nhận là 380m2, mục đích sử dụng là “đất ở + vườn”. Tuy nhiên, sau khi tiến hành đo đạc bản đồ địa chính lại bằng các phương pháp hiện đại, diện tích thực tế của thửa đất được xác định chính xác là 669,2m2.

Nhận thấy sự sai lệch này, ngày 29/12/2025, người dân đã nộp hồ sơ đề nghị cơ quan chức năng thu hồi sổ đỏ đã cấp lần đầu nhằm đính chính và cấp đổi lại giấy chứng nhận mới theo đúng hiện trạng đo đạc thực tế. Dẫu vậy, cán bộ địa chính cấp xã lại trả lời rằng khi cấp lại, diện tích đất ở vẫn sẽ giữ nguyên ở mức 380m2 dựa trên thông tin lưu trữ trong sổ mục kê ruộng đất. Câu trả lời này gây ra nhiều băn khoăn cho gia chủ, bởi họ cho rằng đất có nguồn gốc trước năm 1980, sử dụng ổn định, không tranh chấp thì diện tích đất ở hoàn toàn có thể được xác định lại dựa trên hạn mức giao đất ở tại địa phương (với hạn mức quy định là 200m2, tối đa có thể lên tới 5 lần hạn mức là 1.000m2).

Ý kiến phản hồi từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường về mặt pháp lý

Trước vướng mắc trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra những hướng dẫn cụ thể dựa trên các điều khoản của Luật Đất đai hiện hành.

Trước tiên, về thẩm quyền cấp sổ đỏ năm 1995, Bộ đề nghị người dân cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý. Nếu đúng thời điểm năm 1995, UBND xã là đơn vị trực tiếp đứng ra ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp này là không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thời kỳ đó. Trường hợp này sẽ thuộc diện phải thu hồi và thực hiện quy trình cấp lại giấy chứng nhận theo đúng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai.

Về vấn đề cốt lõi là xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã viện dẫn quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai. Cụ thể, đối với thửa đất ở có vườn, ao hoặc đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ trước ngày 1/7/2004, việc xác định lại diện tích đất ở sẽ được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, với điều kiện tại thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai.

Bối cảnh pháp lý về hạn mức đất ở và ý nghĩa đối với người dân

Trong quản lý đất đai tại Việt Nam, khái niệm “đất ở có vườn, ao” là một loại hình đất đặc thù, thường hình thành từ trước khi các quy hoạch chi tiết được thiết lập. Hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định sẽ là căn cứ quan trọng để phân định giữa diện tích đất ở (đất thổ cư) và diện tích đất nông nghiệp (đất vườn, ao) đi kèm trong cùng một khuôn viên thửa đất. Việc xác định đúng diện tích đất ở không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bồi thường, hỗ trợ tái định cư nếu chẳng may khu đất nằm trong diện giải tỏa.

Dưới đây là bảng tổng hợp các thông tin mấu chốt của vụ việc này nhằm giúp người dân dễ dàng đối chiếu:

• Nguồn gốc sử dụng đất: Từ năm 1973 (thuộc nhóm đất ở trước năm 1980).
• Thông tin trên sổ đỏ cũ (năm 1995): Diện tích “đất ở + vườn” ghi 380m2 do UBND xã cấp.
• Diện tích đo đạc thực tế: 669,2m2.
• Hạn mức giao đất ở tại địa phương: 200m2.
• Căn cứ pháp lý áp dụng xác định lại: Khoản 6 Điều 141 và Điểm d Khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai.

Như vậy, để có thể xác định lại diện tích đất ở từ 380m2 lên mức diện tích thực tế phù hợp với quy định pháp luật, chủ sở hữu cần chủ động rà soát lại toàn bộ hồ sơ địa chính, đặc biệt là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp từ trước năm 1980 theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai. Việc nắm rõ các quy định pháp lý sẽ giúp người dân bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng của mình trước các quyết định hành chính từ cấp cơ sở.

Hãy liên hệ với TMD Realty để được hỗ trợ tư vấn các giải pháp pháp lý bất động sản toàn diện và chuyên nghiệp nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc