Giải pháp phát triển nhà ở vừa túi tiền quanh ga Metro

Việc phát triển các khu đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD) đang là hướng đi chiến lược của TP.HCM sau khi Nghị quyết 188 của Quốc hội được ban hành. Tuy nhiên, một nghịch lý lớn đang đặt ra khi giá nhà xung quanh các ga tàu điện liên tục tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhóm cư dân có nhu cầu sử dụng phương tiện này nhiều nhất. Để giải quyết bài toán này, các chuyên gia đầu ngành đã đưa ra nhiều giải pháp đột phá nhằm xây dựng một phân khúc nhà ở cân bằng và bền vững quanh các tuyến metro.

Thực trạng phân khúc căn hộ dọc tuyến metro

Theo báo cáo từ hãng dịch vụ bất động sản JLL, mặc dù mô hình TOD thực thụ chưa chính thức hình thành, giá căn hộ dọc tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên đã ghi nhận mức tăng khoảng 8% chỉ sau một năm tuyến đường sắt này đi vào vận hành. Mức tăng trưởng này cao gấp đôi so với bình quân toàn thị trường bất động sản, thậm chí một số dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Sự thống trị của các dự án phân khúc trung và cao cấp đang tạo ra rào cản lớn cho người lao động thu nhập trung bình thấp.

Tại tọa đàm “TOD: Yếu tố tái định hình lối sống, không gian đô thị” diễn ra ngày 28/8/2026 trong khuôn khổ sự kiện VIBE 2026, nghiên cứu sinh Kim Ngân chia sẻ rằng qua nghiên cứu thực tế, các chung cư hiện hữu quanh nhà ga chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có tài chính tốt. Điều này vô hình trung đẩy nhóm người có tần suất sử dụng giao thông công cộng cao nhất ra xa các lõi đô thị tiện ích, làm giảm đi hiệu quả cốt lõi của mô hình TOD.

Giải pháp điều tiết giá đất và công thức cân bằng 1-3-6

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, cảnh báo rằng nếu thiếu các công cụ điều tiết giá đất quanh ga metro kịp thời, nhóm người lao động và giới trung lưu sẽ mất cơ hội tiếp cận hạ tầng tốt. Để giải quyết vấn đề này, bà Giang đề xuất áp dụng kinh nghiệm quốc tế theo công thức cân bằng nhà ở 1-3-6:

• 10% phân khúc siêu cao cấp: Dành cho nhóm khách hàng thượng lưu, tạo điểm nhấn đẳng cấp cho đô thị.
• 30% phân khúc cao cấp: Đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu có thu nhập cao.
• 60% phân khúc vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội: Đảm bảo cơ hội an cư cho đại đa số người lao động và người có thu nhập trung bình thấp.

Bên cạnh đó, việc khuyến khích tư nhân tham gia phát triển phân khúc này đòi hỏi những cơ chế bù đắp tài chính hợp lý. Cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus) được xem là giải pháp khả thi, cho phép chủ đầu tư tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn thương mại, đổi lại họ phải cam kết dành một tỷ lệ diện tích nhất định cho nhà ở xã hội hoặc căn hộ cho thuê giá rẻ.

Cơ chế đặc thù và định hướng đầu tư từ Nhà nước

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, bà Trần Thị Mai Phương, Giám đốc cấp cao Sơn Kim Land, thừa nhận giá trị bất động sản luôn tăng trưởng tự nhiên theo hạ tầng khi Nhà nước đầu tư ngân sách giải phóng mặt bằng. Do đó, doanh nghiệp rất khó tự phát triển các dự án bình dân nếu chỉ dựa trên bài toán lợi nhuận thuần túy mà không có khung quy hoạch và cơ chế đặc thù hỗ trợ từ chính quyền.

Để tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội quy mô lớn quanh các khu TOD, KTS Trần Khánh Trung, Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, gợi ý Việt Nam có thể học hỏi mô hình phát triển nhà ở của Singapore. Tại quốc gia này, Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) trực tiếp đứng ra đầu tư và cho thuê căn hộ với thời hạn lên đến 99 năm ngay cạnh các ga tàu điện, giúp đảm bảo sự đa dạng về thành phần dân cư trong đô thị.

Đồng quan điểm, TS. KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, đề xuất giải pháp trung hòa cho bối cảnh Việt Nam: Nhà nước cần chủ động giữ lại một số quỹ đất sạch xung quanh các khu TOD quan trọng sau khi giải phóng mặt bằng. Những quỹ đất này sẽ được dùng để phát triển các cụm chung cư thuộc sở hữu công, ưu tiên cho cán bộ công sở hoặc đối tượng chính sách thuê với mức giá phải chăng, tránh tình trạng dịch chuyển cư dân cơ hữu ra vùng ven.

Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền xung quanh các ga metro không chỉ là bài toán an sinh xã hội mà còn quyết định sự thành bại của mô hình đô thị nén TOD. Một quy hoạch thông minh và sự đồng hành chặt chẽ giữa Nhà nước và doanh nghiệp sẽ mở ra cơ hội sở hữu nhà ở thực sự cho mọi đối tượng cư dân.

Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận những thông tin tư vấn thị trường bất động sản mới nhất và tìm kiếm các giải pháp an cư phù hợp với nhu cầu của bạn. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc