Nghịch lý nguồn cung tăng nhưng người mua vẫn khó sở hữu nhà

Thị trường bất động sản ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, một nghịch lý đang diễn ra khi người mua nhà có nhu cầu thực tế vẫn gặp rất nhiều khó khăn để sở hữu một chốn an cư. Sự lệch pha về phân khúc giá, vị trí dự án nằm xa trung tâm cùng áp lực tài chính từ lãi suất cho vay đang tạo nên rào cản lớn đối với đại đa số khách hàng có thu nhập trung bình.

Bức tranh thị trường và những con số thực tế

Theo báo cáo từ Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong sáu tháng đầu năm, thị trường toàn quốc đón nhận khoảng 37.300 sản phẩm nhà ở mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung sơ cấp vượt mốc 102.400 sản phẩm, ghi nhận mức tăng khoảng 40%. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ lại giảm 12%, chỉ đạt 26.100 sản phẩm, kéo tỷ lệ hấp thụ bình quân xuống mức thấp, dao động từ 20% đến 30%.

Tại khu vực phía Nam, sự dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven vô cùng rõ rệt. Số liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra rằng trong quý II, TP HCM sau sáp nhập ghi nhận 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ, nhưng có tới gần 80% nguồn cung này đến từ khu vực Bình Dương cũ.

Những rào cản lớn ngăn người dân chạm tay vào ước mơ an cư

Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng nguồn cung dồi dào nhưng thanh khoản vẫn ở mức thấp, các chuyên gia bất động sản từ TMD Realty chỉ ra các yếu tố cốt lõi sau:

1. Giá bán sơ cấp liên tục lập mặt bằng mới: Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nhận định giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng mạnh. Chi phí nhân công tăng từ 30% đến 50% so với hai năm trước, kết hợp cùng giá nguyên vật liệu và lãi vay doanh nghiệp tăng cao (từ mức 10% lên 14-15% mỗi năm). Một dự án thường mất từ 4 đến 5 năm để hoàn thiện pháp lý và đưa sản phẩm ra thị trường, khiến chi phí vốn tích lũy bị cộng dồn trực tiếp vào giá thành đầu ra.

Theo đó, giá sơ cấp bình quân toàn thị trường đạt khoảng 76 triệu đồng mỗi m2 (tăng 16% so với cùng kỳ), trong khi giá thứ cấp đạt khoảng 62 triệu đồng mỗi m2 (tăng 26%). Tại khu vực TP HCM cũ, Savills ghi nhận nửa đầu năm chỉ có khoảng 3.700 căn mới từ 7 dự án, tất cả đều có mức giá trên 90 triệu đồng mỗi m2, trong đó có đến 80% sản phẩm vượt ngưỡng 120 triệu đồng mỗi m2. Phân khúc căn hộ bình dân dưới 50 triệu đồng mỗi m2 gần như đã biến mất hoàn toàn.

2. Áp lực từ chi phí vốn và lãi suất thả nổi: Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, phân tích rằng lãi suất vay mua nhà hiện đã tăng lên mức trung bình khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Người mua hiện tại phải chịu mức lãi suất khoảng 10,5-11% cho năm đầu tiên, sau đó thả nổi có thể lên đến 13-14% mỗi năm.

Sự gia tăng này tạo áp lực cực kỳ lớn lên dòng tiền hàng tháng của người lao động. Với một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, nếu khách hàng vay 70% (khoảng 2,1 tỷ đồng) trong 20 năm, khi lãi suất thả nổi chạm mức 13%/năm, số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng lên tới gần 25 triệu đồng. Để đảm bảo an toàn tài chính (nghĩa vụ trả nợ không quá 40% thu nhập), hộ gia đình cần có thu nhập ổn định trên 60 triệu đồng mỗi tháng – một con số không hề phổ biến đối với người làm công ăn lương tại các đô thị lớn.

Tổng hợp các rào cản chính trên thị trường hiện nay

• Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở vùng ven, hạ tầng kết nối và tiện ích công cộng chưa đồng bộ.
• Giá bán sơ cấp tăng cao do chi phí đầu vào và chi phí vốn của chủ đầu tư leo thang.
• Lãi suất cho vay mua nhà trung bình duy trì ở mức cao, làm giảm khả năng tiếp cận vốn của người mua thực.
• Sự biến mất hoàn toàn của phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 50 triệu đồng mỗi m2 tại các đô thị lớn.

Xu hướng thị trường trong thời gian tới

Thị trường bất động sản đang đứng trước thử thách lớn về tính thanh khoản khi có tới 70-75% người mua thuộc nhóm đầu tư, và phần lớn trong số đó sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất lên cao, nhóm khách hàng này trở nên thận trọng hơn, khiến giao dịch chững lại. Dự báo trong 6 đến 12 tháng tới, nguồn cung mới vẫn tiếp tục được đưa ra thị trường theo kế hoạch của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận của người dân chỉ có thể cải thiện khi cơ cấu sản phẩm được điều chỉnh hợp lý, giá nhà sát với thực tế thu nhập và mặt bằng lãi suất cho vay được kéo giảm ổn định.

Để nhận được những phân tích chuyên sâu về thị trường và tìm kiếm các giải pháp tài chính cũng như các sản phẩm bất động sản phù hợp nhất với nhu cầu của mình, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để được đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm hỗ trợ nhanh chóng. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc