Phí bảo trì chung cư 2023: 5 nội dung cần biết

1. Phí bảo trì chung cư là gì?

Khoản 1 Điều 107 Luật Nhà ở 2014 quy định về bảo trì nhà chung cư như sau:

1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu phí bảo trì chung cư là kinh phí được đóng góp từ chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện các công việc liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trong đó, phần sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư được quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở như sau:

– Phần sở hữu riêng nhà chung cư gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

– Phần sở hữu chung nhà chung cư gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy….);
• Hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác.

Tóm lại, phí bảo trì chung cư là khoản phí được đóng để làm các công việc bảo trì phần chung của nhà chung cư.

2. Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?

Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ về vấn đề này dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư đã áp dụng tùy tiện việc thu phí. Tuy nhiên, căn cứ Điều 108 Luật Nhà ở 2014 có thể xác định đối tượng phải đóng phí bảo trì chung cư gồm:

* Chủ đầu tư đóng phí bảo trì chung cư trong trường hợp:

– Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua, khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

–  Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

– Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì.

* Chủ sở hữu chung cư đóng phí bảo trì chung cư trong trường hợp:

– Kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

– Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này.

–  Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì.

3. Mức phí bảo trì chung cư 2023 và hướng dẫn cách tính

Theo Điều 108 Luật Nhà ở 2014, phí bảo trì chung cư được tính như sau:

– Trường hợp người thuê mua căn hộ nộp: Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, mua hoặc diện tích khác

Ví dụ: Nếu căn hộ có giá trị 01 tỷ, thì phí bảo trì chung cư bạn cần nộp là 1 tỷ x 2% = 20 triệu

– Trường hợp chủ đầu tư nộp: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại.

Lưu ý: Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Ví dụ: Căn hộ giá cao nhất là 5 tỷ (100m2) thì giá 1m2 là 50 triệu/m2. Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là (50 triệu x 200)x2%

4. Phí bảo trì chung cư được sử dụng khi nào?

Theo khoản 2, Điều 109 Luật Nhà ở 2014, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Theo đó, các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì được quy định tại Điều 34 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, gồm:

– Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

– Bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả..

– Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư…

– Bảo trì các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

5. Sử dụng phí bảo trì chung cư không đúng mục đích bị phạt bao nhiêu?

Phí bảo trì chung cư được các chủ đầu tư, chủ sở hữu đóng và tạo thành khoản quỹ bảo trì nhà chung cư. Quỹ này sẽ do ban quan trị nhà chung cư quản lý và sử dụng vào những trường hợp cụ thể dã nêu ở trên. Trường hợp sử dụng sai quỹ bảo trì chung cư sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Căn cứ khoản 2 điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, cụ thể:

2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

Như vậy, hành vi sử dụng sai phí bảo trì chung cư có thể bị phạt tiền từ 100 -120 triệu đồng. Ngoài ra, buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định.