Quy định tách thửa mới tại TPHCM áp dụng từ 2026

Quyết định mới thống nhất phương án quản lý đất đai

UBND TPHCM vừa chính thức ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND nhằm quy định chi tiết về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên toàn địa bàn. Văn bản pháp lý này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 28/8/2026, thay thế toàn bộ các quy định trước đây của TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu để áp dụng thống nhất cho toàn bộ địa bàn TPHCM mới. Đây là bước đi quan trọng nhằm đồng bộ hóa công tác quản lý đô thị, đảm bảo mỹ quan và kiểm soát chặt chẽ tài nguyên đất đai.

Hạn mức diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở tại 5 khu vực

Đối với loại đất ở, quy định mới phân chia toàn địa bàn thành phố thành 5 khu vực cụ thể với các yêu cầu nghiêm ngặt về diện tích cũng như kích thước tối thiểu sau khi thực hiện tách thửa:

• Khu vực 1: Diện tích tối thiểu sau khi tách là 36m2, đồng thời chiều rộng và chiều sâu của thửa đất không được nhỏ hơn 3m. Phạm vi áp dụng gồm các phường thuộc khu vực trung tâm như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú và Phú Thạnh.
• Khu vực 2: Yêu cầu diện tích tối thiểu đạt 50m2, chiều rộng và chiều sâu thửa đất đều không được dưới 4m. Khu vực này bao gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long và An Khánh.
• Khu vực 3: Diện tích tối thiểu cho phép là 60m2, chiều rộng và chiều sâu tối thiểu từ 4m trở lên. Địa bàn áp dụng gồm các phường: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành và Đặc khu Côn Đảo.
• Khu vực 4: Đòi hỏi diện tích tối thiểu sau tách thửa là 80m2, kích thước chiều rộng và chiều sâu tối thiểu là 5m. Khu vực này gồm các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, xã Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu và Long Sơn.
• Khu vực 5: Đây là khu vực có yêu cầu cao nhất với diện tích tối thiểu phải đạt 100m2, chiều rộng và chiều sâu thửa đất không được dưới 5m. Các địa bàn thuộc nhóm này gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng và Minh Thạnh.

Quy định chi tiết đối với đất nông nghiệp

Bên cạnh đất ở, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND cũng đưa ra những quy chuẩn rất rõ ràng đối với các loại đất nông nghiệp nhằm bảo vệ quỹ đất canh tác và hạn chế tình trạng manh mún. Việc phân chia đất nông nghiệp được chia làm hai nhóm hạn mức chính:

• Đối với đất trồng cây hằng năm và các loại đất nông nghiệp khác: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu từ 500m2 trở lên.
• Đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung: Diện tích tối thiểu cho phép thực hiện tách thửa được nâng lên mức 1.000m2.

Yêu cầu khắt khe về lối đi và hạ tầng kỹ thuật

Quy định mới nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kết nối giao thông khi thực hiện thủ tục tách thửa. Tất cả các thửa đất sau khi tách bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định tại Luật Đất đai, đặc biệt là yêu cầu về lối đi và khả năng kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hiện hữu.

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, trường hợp cần dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có chứa đất ở và đất khác trong cùng một thửa để làm lối đi chung thì chủ sở hữu không cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm đường này. Tuy nhiên, UBND cấp xã sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát và xác nhận lối đi đó có hoàn toàn phù hợp với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật chung, các tiêu chuẩn về thoát nạn cũng như các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy hay không.

Ngăn chặn phân lô tự phát, ổn định thị trường bất động sản

Quyết định mới này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền thành phố trong việc thắt chặt quản lý đất đai. Việc ban hành các hạn mức diện tích và kích thước chi tiết giúp ngăn chặn triệt để tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền tràn lan, tự ý hình thành các khu dân cư tự phát không đảm bảo hạ tầng. Chính quyền các cấp được giao trách nhiệm kiểm tra thường xuyên để kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng quy định tách thửa để kinh doanh bất động sản trái phép.

Để hiểu rõ hơn về quy trình pháp lý và các thủ tục liên quan đến đất đai tại TPHCM theo quy định mới nhất, quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với đội ngũ chuyên gia của TMD Realty để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp và chính xác nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc