Vì sao thị trường căn hộ sụt giảm thanh khoản nửa đầu 2026?

Nhu cầu sở hữu nhà ở thực của người dân luôn duy trì ở mức cao, song thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 lại ghi nhận một nghịch lý lớn khi thanh khoản sụt giảm mạnh. Sự lệch pha gay gắt giữa khả năng tài chính của người mua và cơ cấu giá bán của các dự án mới đang tạo ra một lực cản lớn, khiến cung – cầu khó gặp nhau. Bên cạnh đó, việc dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường cũng trực tiếp kéo giảm tỷ lệ hấp thụ chung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Nghịch lý cung – cầu và thực trạng thanh khoản sụt giảm

Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng tìm kiếm và giao dịch bất động sản thực tế đang suy giảm đáng kể. Cụ thể, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, cho biết lượng tìm kiếm thông tin nhà đất tại Hà Nội đã giảm mạnh đến 39%, trong khi tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam ghi nhận mức giảm 15% so với giai đoạn trước (thời điểm nền tảng này từng đạt khoảng 100 triệu lượt tìm kiếm mỗi tháng).

Sự sụt giảm không chỉ dừng lại ở lượt tìm kiếm trực tuyến mà còn phản ánh rõ nét qua các giao dịch thực tế trên thị trường sơ cấp. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ ra rằng tỷ lệ hấp thụ dự án mở bán trong nửa đầu năm 2026 đã rơi xuống mức dưới 50%. Đây là mức sụt giảm nghiêm trọng nếu so với tỷ lệ hấp thụ lên tới 80% – 90%, thậm chí cháy hàng trong ngày ở năm ngoái.

Lý giải cho điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thông tin rằng riêng tại TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm đã có đến 37 dự án tung ra thị trường hơn 27.000 căn hộ. Dù nguồn cung có sự cải thiện rõ rệt nhưng sức mua vẫn rất yếu do người mua thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu tính thanh khoản trầm trọng.

Rào cản từ chênh lệch giá và sự dịch chuyển ra vùng ven

Nguồn căn của sự trầm lắng hiện nay chính là sự lệch pha phân khúc nghiêm trọng. Khảo sát thực tế cho thấy, phần lớn khách hàng có nhu cầu ở thực chỉ tìm kiếm các sản phẩm căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng mỗi mét vuông. Trái lại, có đến 80% nguồn cung mới chào bán trên thị trường lại sở hữu mức giá vượt ngưỡng này. Do đó, các nhu cầu thực tế vẫn chưa thể chuyển hóa thành giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp.

Bên cạnh đó, việc dòng vốn đầu cơ ngắn hạn biến mất cũng là nguyên nhân then chốt khiến thị trường giảm nhiệt. Trên thị trường thứ cấp, làn sóng điều chỉnh giá đang diễn ra trên diện rộng với mức giảm từ 5% đến 14% tại Hà Nội và từ 5% đến 7% tại TP.HCM. Tuy nhiên, mức giá bình quân căn hộ tại phía Nam vẫn neo cao ở mức khoảng 108 triệu đồng mỗi mét vuông, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân lao động.

Để tìm kiếm lối thoát, nhiều người mua nhà có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại vi, men theo các trục hạ tầng lớn như khu Đông mở rộng của TP.HCM. Tại các khu vực phía Đông và Đông Bắc TP.HCM, nguồn cung căn hộ khá dồi dào với mức giá dao động từ 55 triệu đến 60 triệu đồng mỗi mét vuông (trung bình khoảng 58 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, ông Nguyễn Thái Bình, Phó chủ tịch VARS kiêm Tổng Giám đốc Đông Tây Land, lưu ý rằng để thu hút người dân về định cư lâu dài, các dự án vùng ven cần đạt được sự đồng bộ về cả hạ tầng kết nối, dịch vụ tiện ích lẫn cơ hội việc làm.

Giải pháp khôi phục niềm tin và thúc đẩy thanh khoản

Để phá vỡ thế đóng băng của thị trường, các chuyên gia đã đề xuất nhiều giải pháp mang tính chiến lược và dài hạn hơn:

• Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội: Tại TP.HCM, nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội lên tới 974.000 người. Ví dụ thực tế từ dự án nhà ở xã hội tại Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng) chỉ cung ứng 750 căn nhưng nhận về tới 15.000 hồ sơ đăng ký. Thành phố được giao chỉ tiêu hoàn thành 28.000 căn trong năm 2026, và Bộ Xây dựng dự báo có thể đạt kết quả khả quan khoảng trên dưới 20.000 căn nhờ sự triển khai quyết liệt.
• Cơ cấu lại rổ sản phẩm: Doanh nghiệp cần chủ động chuyển hướng sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê giá hợp lý theo tinh thần Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị nhằm quay vòng dòng tiền nhanh hơn.
• Định giá thực chất và hỗ trợ tài chính: Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT EXIMRS, khuyến nghị chủ đầu tư cần định giá sản phẩm tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu và xây dựng các giải pháp tài chính giãn tiến độ thực chất thay vì áp dụng các chương trình khuyến mãi ảo.
• Hoàn thiện hạ tầng liên kết vùng: Đẩy nhanh tiến độ các tuyến đường vành đai và tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, tạo điều kiện hạ giá thành sản phẩm.

Thị trường bất động sản năm 2026 đang trải qua giai đoạn chọn lọc vô cùng khắt khe để hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Việc chuyển dịch cơ cấu sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực sẽ là chìa khóa vàng giúp thị trường sớm cân bằng trở lại.

Hãy liên hệ với TMD Realty ngay hôm nay để nhận được những tư vấn chuyên sâu về thị trường và tìm kiếm các giải pháp an cư phù hợp nhất với nhu cầu của quý khách hàng. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc