Công chứng hợp đồng đặt cọc tài sản thế chấp: Hướng dẫn từ Bộ Tư pháp

Công chứng hợp đồng đặt cọc tài sản thế chấp: Hướng dẫn từ Bộ Tư pháp

Trong giao dịch bất động sản, việc tài sản đang trong tình trạng thế chấp tại ngân hàng thường gây ra nhiều băn khoăn về tính pháp lý khi thực hiện các hợp đồng liên quan như đặt cọc, ủy quyền hay cho thuê. Nhằm tháo gỡ những vướng mắc này, Bộ Tư pháp đã ban hành văn bản làm rõ các quy định, mang đến cái nhìn cụ thể và hướng dẫn rõ ràng cho các bên tham gia giao dịch. Hướng dẫn này không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản.

Minh bạch hóa giao dịch tài sản thế chấp: Cơ sở pháp lý và thực tiễn

Tài sản thế chấp là tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, phổ biến nhất là để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Khi một bất động sản được thế chấp, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế ở một mức độ nhất định, nhưng không có nghĩa là mọi giao dịch đều bị cấm. Trên thực tế, nhiều chủ sở hữu vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch như đặt cọc để bán, ủy quyền quản lý, hoặc cho thuê tài sản đang thế chấp. Sự thiếu rõ ràng trong các quy định trước đây đã dẫn đến không ít khó khăn cho các văn phòng công chứng và các bên liên quan.

Để giải quyết vấn đề này, vào ngày 08/07/2026, Bộ Tư pháp đã có văn bản trả lời Sở Tư pháp TPHCM, làm rõ các quy định liên quan đến công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền và cho thuê tài sản đang thế chấp, dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứng.

Điểm cốt lõi trong hướng dẫn của Bộ Tư pháp

Văn bản của Bộ Tư pháp đã đưa ra những luận giải chi tiết cho từng loại hợp đồng, cụ thể như sau:

1. Đối với Hợp đồng đặt cọc

• Không bắt buộc sự đồng ý của bên nhận thế chấp khi đặt cọc: Bộ Tư pháp khẳng định theo Bộ luật Dân sự 2015, việc bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý bán hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp là điều kiện khi các bên giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản, chứ không phải là điều kiện khi giao kết hợp đồng đặt cọc.
• Căn cứ xác lập giao dịch đặt cọc: Bộ luật Dân sự không quy định rõ về việc không được xác lập giao dịch đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp. Do đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài sản này không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Lưu ý về tính hợp pháp của giao dịch: Mặc dù không cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp khi đặt cọc, Bộ Tư pháp vẫn nhấn mạnh rằng việc xác định giao dịch đặt cọc có hợp pháp và có được công chứng hay không còn phụ thuộc vào nội dung cụ thể của từng giao dịch. Trường hợp bên thế chấp đặt cọc để bảo đảm việc bán tài sản đang thế chấp nhưng không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự. Giao dịch đặt cọc chỉ có thể được xác lập nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc tại hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận rõ ràng rằng tài sản chỉ được bán sau khi hoàn thành nghĩa vụ với bên nhận thế chấp và chấm dứt quan hệ thế chấp. Điều này giúp tránh những rủi ro đáng tiếc, như trường hợp người mua nhà đặt cọc căn hộ đang thế chấp mà không rõ ràng các điều khoản, dẫn đến việc mất trắng tiền cọc.

2. Đối với Hợp đồng ủy quyền

Bộ Tư pháp cho biết Bộ luật Dân sự không có quy định hạn chế việc xác lập hợp đồng ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp. Việc công chứng sẽ được thực hiện theo Luật Công chứng và các quy định pháp luật liên quan. Công chứng viên sẽ căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để xem xét và quyết định việc công chứng.

3. Đối với Hợp đồng cho thuê hoặc cho mượn tài sản thế chấp

Theo Bộ luật Dân sự, bên thế chấp được quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp. Tuy nhiên, phải tuân thủ hai yêu cầu quan trọng:

• Thông báo cho bên thuê/mượn: Bên thế chấp phải thông báo rõ ràng cho bên thuê hoặc bên mượn biết về tình trạng tài sản đang được thế chấp.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp: Bên thế chấp cũng phải thông báo cho bên nhận thế chấp về việc cho thuê hoặc cho mượn tài sản.

Pháp luật hiện hành không yêu cầu phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp khi cho thuê tài sản đang thế chấp, mà chỉ cần thực hiện việc thông báo và bảo đảm việc giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

4. Xử lý các điều khoản đặc biệt trong hợp đồng thế chấp

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp có điều khoản quy định bên thế chấp không được cho thuê, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản nếu chưa được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản, Bộ Tư pháp dẫn quy định của pháp luật dân sự về việc giải thích hợp đồng. Theo đó, nếu điều khoản hợp đồng không rõ ràng hoặc có nội dung bất lợi cho một bên, việc giải thích sẽ được thực hiện theo quy định. Tuy nhiên, việc xác định quyền, lợi ích của các bên và giá trị của giao dịch thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Lời khuyên từ TMD Realty

Những hướng dẫn của Bộ Tư pháp đã cung cấp sự rõ ràng cần thiết, giúp các bên tham gia giao dịch bất động sản có cơ sở pháp lý vững chắc hơn. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và quyền lợi tối đa, TMD Realty khuyến nghị:

• Kiểm tra kỹ hợp đồng thế chấp: Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản đang thế chấp, các bên cần đọc kỹ hợp đồng thế chấp gốc để nắm rõ các điều khoản và nghĩa vụ.
• Thỏa thuận rõ ràng: Trong hợp đồng đặt cọc, cần có điều khoản cụ thể về việc bên bán sẽ hoàn tất nghĩa vụ với bên nhận thế chấp trước khi chuyển nhượng tài sản.
• Tham vấn chuyên gia pháp lý: Đối với các trường hợp phức tạp, việc tư vấn pháp lý bất động sản từ chuyên gia là vô cùng quan trọng để hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
• Vai trò của công chứng viên: Công chứng viên cần thực hiện thẩm định chặt chẽ, đảm bảo nội dung giao dịch phù hợp với quy định pháp luật và ý chí các bên.

Việc Bộ Tư pháp làm rõ các quy định này là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các giao dịch bất động sản. Các bên liên quan cần chủ động nắm vững thông tin và thực hiện đúng quy định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ toàn diện về các giao dịch bất động sản phức tạp, quý khách hàng vui lòng liên hệ TMD Realty ngay hôm nay. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc