Đề xuất bỏ giá đất cụ thể: Bước ngoặt mới cho thị trường

Xu hướng cải cách hành chính trong quản lý đất đai

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa chính thức đăng tải dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để tham vấn ý kiến cộng đồng đến hết ngày 10/8/2026. Sau gần hai năm thực thi Luật Đất đai 2024, cơ quan soạn thảo nhận thấy vẫn còn một số điểm nghẽn cần sớm khắc phục nhằm khơi thông tối đa nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Đề xuất mang tính đột phá nhất trong dự thảo lần này chính là việc bãi bỏ hoàn toàn quy định về giá đất cụ thể, chuyển sang áp dụng thống nhất bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Thực trạng bất cập từ cơ chế song hành hai giá đất

Theo khung pháp lý hiện hành, giá đất cụ thể đang được áp dụng cho 7 trường hợp đặc thù. Các trường hợp này bao gồm việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; xác định tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê; định giá trị quyền sử dụng đất khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; và tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Để đưa ra được mức giá đất cụ thể, các đơn vị tư vấn phải áp dụng một trong bốn phương pháp định giá truyền thống bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Quy trình này sau đó phải đi qua Hội đồng thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, việc tồn tại song song cả bảng giá đất lẫn giá đất cụ thể đã tạo ra tình trạng “hai giá đất” gây nhiều xung đột trên thị trường. Việc xác định giá cụ thể phụ thuộc quá lớn vào nguồn dữ liệu đầu vào, trong khi cơ sở dữ liệu đất đai hiện tại vẫn chưa hoàn thiện và thị trường thường xuyên bị nhiễu loạn bởi các hành vi đầu cơ, thổi giá.

Kỳ vọng minh bạch hóa từ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Để giải quyết triệt để bài toán này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất chuyển dịch hoàn toàn sang sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Hệ số này biểu thị tỷ lệ tăng hoặc giảm của các loại đất tương ứng với từng khu vực và vị trí cụ thể được quy định trong bảng giá.

Theo lộ trình, bảng giá đất mới sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026, có thể được điều chỉnh và bổ sung linh hoạt khi thị trường có biến động. Cơ quan soạn thảo khẳng định, giá đất do Nhà nước quyết định theo cơ chế mới sẽ dựa trên nền tảng dữ liệu đầy đủ, có tính khoa học cao và phản ánh sát thực tế. Hệ thống này sẽ được kết nối liên thông với dữ liệu đất đai, cơ quan thuế, văn phòng công chứng và tổ chức tín dụng nhằm triệt tiêu hoàn toàn vấn nạn thao túng giá.

Những thay đổi trọng tâm trong đề xuất sửa đổi

• Bãi bỏ hoàn toàn việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể trong các thủ tục hành chính và tài chính đất đai.
• Sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh làm căn cứ duy nhất để tính toán các khoản thu ngân sách và bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia tích hợp đa ngành gồm thuế, công chứng và ngân hàng để kiểm soát giao dịch thực tế.
• Đơn giản hóa quy trình định giá nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị pháp lý cho các dự án đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị.

Việc loại bỏ giá đất cụ thể được kỳ vọng sẽ gạt bỏ rào cản hành chính lớn, giúp các doanh nghiệp địa ốc đẩy nhanh tiến độ bồi thường và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Sự minh bạch này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân khi bị thu hồi đất mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Hãy tiếp tục đồng hành cùng TMD Realty để cập nhật nhanh chóng và chính xác nhất các thông tin mới về chính sách bất động sản. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc