Đề xuất áp trần giá nhà ở thương mại vừa túi tiền

Tại hội thảo lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 22/7/2026, các chuyên gia đã thảo luận sôi nổi về việc cần thiết phải chuẩn hóa khái niệm và áp dụng giá trần cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây là giải pháp được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán nhà ở cho nhóm đối tượng có thu nhập trung bình – những người đang bị kẹt giữa phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình này đóng vai trò quyết định trong việc định hình xu hướng phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Bối cảnh thực tế và định nghĩa về nhà ở thương mại vừa túi tiền

Phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp (hay còn gọi là nhà ở vừa túi tiền) là nhóm sản phẩm hướng tới đại đa số người dân có thu nhập trung bình trong xã hội. Khác với nhà ở xã hội vốn có các tiêu chí xét duyệt nghiêm ngặt về đối tượng thụ hưởng, nhà ở thương mại giá phù hợp có tệp khách hàng rộng lớn hơn nhưng hiện đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đây là loại hình nhà ở thương mại được hưởng một số cơ chế ưu đãi từ Nhà nước, với mức lợi nhuận định mức của chủ đầu tư được khống chế ở mức 10%. Sự xuất hiện của cơ chế này nhằm khỏa lấp khoảng trống thị trường, giúp người dân dễ dàng tiếp cận cơ hội an cư hơn.

Các đề xuất tính toán và áp trần giá bán từ chuyên gia

Để hiện thực hóa mục tiêu đưa nhà ở vừa túi tiền đến đúng đối tượng, việc xác định thế nào là một mức giá “phù hợp” cần được định lượng rõ ràng. Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, đã đưa ra một công thức tính toán cụ thể dựa trên thu nhập thực tế của người dân tại từng địa phương. Theo đề xuất của ông Hiệp, mức giá này được xác định bằng cách lấy thu nhập trung bình theo địa phương nhân với hệ số 15 năm tích lũy, sau đó chia cho diện tích nhà ở tiêu chuẩn dao động từ 60 đến 70 m2.

Áp dụng công thức này tại thị trường Hà Nội, với mức thu nhập bình quân khoảng 16 triệu đồng một tháng, một căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 sẽ có giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2, và căn hộ 60 m2 sẽ ở mức 48 triệu đồng/m2. Ông Hiệp cho rằng khung giá hợp lý cho phân khúc này tại Thủ đô nên nằm trong khoảng 40-50 triệu đồng/m2, nhất là khi đơn giá nhà ở xã hội thực tế tại đây đã vượt ngưỡng 30 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm về việc cần kiểm soát đầu ra bằng chỉ số cụ thể, luật sư Vũ Khánh Din nhấn mạnh phân khúc này phải được đo lường chính xác bằng khả năng chi trả thực tế của hộ gia đình, dựa trên các yếu tố như diện tích chuẩn và tỷ lệ chi phí nhà ở tối đa. Ông đề xuất cơ quan quản lý cần công bố mức giá trần hàng năm kết hợp với hệ số vị trí cụ thể để đảm bảo tính thực tiễn.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Chủ tịch Lê Hoàng Châu kiến nghị không nên khống chế biên lợi nhuận 10% của doanh nghiệp. Thay vào đó, Nhà nước chỉ nên ban hành khung giá trần cho từng địa phương. Ví dụ, tại TP HCM, mức trần có thể dao động từ 30 đến 70 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào từng vị trí. Cách tiếp cận này giúp các doanh nghiệp chủ động tối ưu chi phí vận hành mà vẫn giữ giá bán trong tầm kiểm soát của cơ quan quản lý.

Những điểm chồng chéo pháp lý cần hoàn thiện

Bên cạnh câu chuyện giá bán, khâu quản lý giao dịch và đối tượng mua nhà cũng đặt ra nhiều thách thức cho các nhà làm luật. Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn đã chỉ ra những điểm chưa đồng bộ trong dự thảo hiện tại:

• Hạn chế quyền chuyển nhượng: Dự thảo quy định thời gian hạn chế chuyển nhượng đối với nhà ở giá phù hợp là 5 năm, trong khi đối với nhà ở xã hội lại giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau cho các loại hình có cùng mục tiêu an sinh xã hội được đánh giá là chưa hợp lý và làm giảm đi tính linh hoạt của chính sách.
• Quản lý đối tượng tổ chức mua nhà: Hiện tại, dự thảo cho phép cả cá nhân và tổ chức được quyền mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp nhưng chưa đi kèm các điều kiện ràng buộc chặt chẽ đối với tổ chức. Điều này dấy lên lo ngại về nguy cơ nguồn cung bị các tổ chức thâu tóm để đầu cơ, tích trữ tài sản thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.
• Sự bất bình đẳng trong quy định: Việc cá nhân bị giới hạn số lượng và thời gian chuyển nhượng trong khi các tổ chức lại không phải chịu các ràng buộc tương tự tạo ra sự thiếu nhất quán trong thiết kế chính sách. Do đó, cần có các quy định riêng biệt nhằm giới hạn số lượng căn hộ được mua, xác định rõ trách nhiệm quản lý và điều kiện chuyển nhượng đối với nhóm đối tượng tổ chức.

Việc thống nhất các quy định pháp lý và đưa ra một cơ chế định giá linh hoạt, thực tế sẽ là chìa khóa để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Sự đồng thuận của các chuyên gia về việc cần thiết phải xây dựng một khung giá trần và định nghĩa rõ ràng cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền cho thấy tầm quan trọng của việc hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi). Khi các nút thắt về cơ chế giá và đối tượng mua được tháo gỡ, thị trường sẽ đón nhận một làn sóng phát triển mới, mang lại cơ hội an cư lập nghiệp bền vững cho hàng triệu gia đình có thu nhập trung bình. Để cập nhật thêm các thông tin phân tích chuyên sâu về thị trường bất động sản và các chính sách mới nhất, hãy tiếp tục theo dõi các bài viết tiếp theo của TMD Realty. Tìm hiểu thêm về bất động sản nhà ở tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc