Thị trường nhà phố TP.HCM hạ nhiệt và cơ hội cho dòng tiền

Xu hướng điều chỉnh giá sâu tại nhiều khu vực trọng điểm

Phân khúc nhà phố và nhà riêng lẻ tại TP.HCM đang trải qua một nhịp điều chỉnh giá rõ rệt dưới áp lực thanh khoản suy giảm. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, cả người bán lẫn người mua hiện đã bắt đầu thay đổi kỳ vọng để thích ứng với bối cảnh thị trường mới. Đây được xem là giai đoạn thanh lọc cần thiết, mở ra cơ hội cho những dòng tiền có tầm nhìn dài hạn.

Theo báo cáo thị trường từ các đơn vị nghiên cứu như Batdongsan và Nhà Tốt, mặt bằng giá rao bán của nhiều loại hình nhà ở liền thổ đã hạ nhiệt đáng kể trong quý II. Cụ thể, phân khúc biệt thự ghi nhận mức giảm từ 160 triệu đồng xuống còn 150 triệu đồng mỗi mét vuông. Tại khu vực huyện Bình Chánh cũ, mức điều chỉnh trung bình lên tới gần 13%, kéo giá rao bán từ 85 triệu đồng xuống còn 74 triệu đồng mỗi mét vuông. Ở khu vực nội đô, quận 3 cũ ghi nhận mức giảm 8,7% theo quý và 9,8% theo năm; trong khi quận 5 cũ giảm 3% theo quý và sụt tới 13% theo năm.

Sự điều chỉnh này không chỉ nằm ở giá chào bán mà còn thể hiện rõ nét qua các giao dịch thực tế, đặc biệt với những tài sản có giá trị trên 10 tỷ đồng. Nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá từ 15% đến hơn 20% sau nhiều vòng thương lượng để tìm kiếm khách mua. Dưới đây là một số trường hợp thực tế tiêu biểu trên thị trường:

• Một căn nhà phố tại phường Hạnh Thông từng rao bán với giá 90 tỷ đồng, nay chấp nhận chuyển nhượng ở mức 70 tỷ đồng, tương đương giảm hơn 22%.
• Căn nhà riêng trên đường Lê Văn Sỹ hoàn tất giao dịch ở mức 14,5 tỷ đồng, giảm gần 15% so với mức chào giá 17 tỷ đồng vào tháng 8 năm 2025.
• Nhà phố diện tích 80 m2 trên đường Tạ Quang Bửu giảm hơn 14%, từ mức rao bán 28 tỷ đồng xuống còn 24 tỷ đồng khi chốt giao dịch.
• Một bất động sản mặt tiền đường Sư Vạn Hạnh giảm giá chào từ 170 tỷ đồng xuống 130 tỷ đồng và có thể chốt giao dịch quanh mức 125 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 26%.

Áp lực tài chính và sự thay đổi trong tâm lý khách hàng

Đà sụt giảm của thị trường nhà phố và nhà riêng lẻ xuất phát từ việc thanh khoản phân khúc này liên tục suy yếu. Khảo sát của Batdongsan cho thấy 74% sàn môi giới ghi nhận lượng giao dịch nhà riêng đi xuống trong quý II, trong đó 27% phản ánh mức giảm mạnh. Đối với phân khúc nhà mặt phố, có 76% đơn vị ghi nhận giao dịch suy giảm, và con số này ở phân khúc biệt thự lên tới 81%.

Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhà riêng và nhà phố chịu áp lực điều chỉnh mạnh do giá trị tài sản lớn, đòi hỏi nguồn vốn tự có cao và phụ thuộc nhiều vào khả năng tiếp cận tín dụng. Trong bối cảnh chi phí vốn còn neo cao, người mua có xu hướng kéo dài thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng sát sao thay vì quyết định nhanh chóng như trước đây. Tỷ trọng tìm kiếm nhà riêng tại TP.HCM đã giảm từ 36% xuống còn 23%, trong khi nhà mặt phố chỉ còn chiếm khoảng 10% lượng quan tâm.

Bên cạnh đó, hiệu quả khai thác thương mại của nhà phố không còn hấp dẫn như trước khi tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê giảm, đi kèm các chi phí vận hành, bảo trì và rủi ro bỏ trống mặt bằng gia tăng. Đồng thời, phân khúc này đang chịu áp lực cạnh tranh lớn từ các căn hộ chung cư và các đại đô thị mới vốn được quy hoạch đồng bộ, sở hữu nhiều tiện ích hiện đại và không gian sống tối ưu hơn.

Triển vọng dài hạn của phân khúc nhà liền thổ

Mặc dù nhu cầu ngắn hạn sụt giảm, khi nghiên cứu cho thấy chưa đến 7% người mua để ở và khoảng 9% nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn nhà phố ở thời điểm hiện tại, phân khúc này vẫn sở hữu những giá trị cốt lõi bền vững. Nhờ ưu thế về quyền sở hữu đất, nguồn cung nội đô cực kỳ hữu hạn và khả năng tích lũy tài sản an toàn qua các chu kỳ kinh tế, nhà riêng lẻ và nhà mặt phố vẫn là kênh giữ tiền được đánh giá cao.

Khi thị trường trải qua giai đoạn hạ nhiệt, những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đắc địa và được định giá hợp lý sẽ sớm tìm lại vị thế thanh khoản. Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền mặt và không lạm dụng đòn bẩy tài chính, đây chính là cơ hội tốt để tiếp cận các bất động sản giá trị với mức chiết khấu hấp dẫn.

Hãy liên hệ ngay với TMD Realty để nhận được những phân tích chuyên sâu về thị trường và tìm kiếm các cơ hội bất động sản phù hợp với nhu cầu tích lũy tài sản của bạn. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc