Nắn dòng vốn tín dụng bất động sản: Ưu tiên dự án khả thi

Xu hướng dịch chuyển dòng vốn tín dụng bất động sản

Từ năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong chính sách tín dụng. Dòng tiền từ hệ thống ngân hàng đang từng bước dịch chuyển từ vai trò tháo gỡ thanh khoản chung sang định hướng dòng vốn có mục tiêu rõ ràng hơn, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà và các lĩnh vực ưu tiên phát triển. Để tối ưu hóa hiệu quả dòng vốn này, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa đưa ra khuyến nghị quan trọng về việc nắn dòng vốn theo từng loại dự án cụ thể, thay vì áp dụng một cơ chế kiểm soát cào bằng đối với toàn bộ thị trường.

Giải pháp phân loại ba nhóm dự án để khơi thông dòng vốn

Theo báo cáo của VARS IRE trong bản tin thị trường giữa tháng 8/2026, cơ quan quản lý nên tránh xem bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất. Thay vào đó, việc phân loại chi tiết các dự án dựa trên năng lực triển khai và khả năng phục hồi sẽ giúp định vị chính xác mức rủi ro, từ đó hỗ trợ các ngân hàng thương mại đưa ra quyết định giải ngân an toàn và hiệu quả hơn. Hệ thống phân loại này được đề xuất cụ thể thành ba nhóm:

• Nhóm A (Nhóm ưu tiên cấp vốn): Gồm các dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, có tính khả thi cao để hoàn thành sớm và tạo ra tác động lan tỏa lớn đến kinh tế địa phương. Những dự án này chủ yếu chỉ thiếu hụt dòng vốn lưu động để tiếp tục triển khai hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.
• Nhóm B (Nhóm cần tái cơ cấu): Gồm các dự án có tiềm năng phục hồi tốt nhưng đang gặp khó khăn tạm thời, đòi hỏi phải thực hiện các biện pháp tái cấu trúc như bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại các nghĩa vụ nợ hiện tại.
• Nhóm C (Nhóm cần chuyển nhượng): Gồm các dự án yếu kém, không còn khả năng tự phục hồi, cần nhanh chóng áp dụng các giải pháp chuyển nhượng dự án hoặc tiến hành thanh lý tài sản.

VARS IRE nhấn mạnh việc tập trung nguồn lực tái cấp vốn cho nhóm A là chìa khóa thúc đẩy thị trường hồi phục nhanh chóng, đồng thời ngăn ngừa hệ lụy về nợ xấu ngân hàng và khôi phục niềm tin của khách hàng mua nhà.

Đổi mới tư duy quản lý từ chủ thể vay đến chất lượng tài sản

Bên cạnh việc phân loại dự án, VARS IRE cũng đề xuất chuyển đổi phương thức giám sát của Ngân hàng Nhà nước từ kiểm soát theo danh mục lĩnh vực sang đánh giá dựa trên thông tin thực tế của người vay và chất lượng tài sản bảo đảm. Các tiêu chí đánh giá cần được định lượng rõ ràng hơn thông qua tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và năng lực tài chính thực tế để trả nợ của người vay.

Phương pháp tiếp cận dựa trên dữ liệu thực tế này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhóm khách hàng mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội hoặc các sản phẩm bất động sản vừa túi tiền có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định. Đồng thời, việc thường xuyên kiểm tra khả năng chống chịu của hệ thống ngân hàng trước các kịch bản bất lợi như giá bất động sản sụt giảm, chậm tiến độ bàn giao hoặc áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ giúp kiểm soát rủi ro hệ thống một cách chủ động hơn.

Kiểm soát chặt chẽ đi đôi với hỗ trợ có mục tiêu

Định hướng nắn dòng vốn trúng đích cũng hoàn toàn đồng nhất với chỉ đạo điều hành vĩ mô của Chính phủ. Tại buổi làm việc ngày 13/8/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước bảo đảm nguồn vốn tín dụng đi đúng hướng, ưu tiên các động lực tăng trưởng kinh tế như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các dự án BT. Đi đôi với việc khơi thông dòng vốn cho các dự án khả thi, người đứng đầu Chính phủ cũng nhấn mạnh yêu cầu phải tiếp tục theo dõi, kiểm soát chặt chẽ các rủi ro phát sinh từ thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp và chất lượng tài sản của hệ thống tổ chức tín dụng.

Sự phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách quản lý vĩ mô và sự linh hoạt trong thẩm định tín dụng của các ngân hàng thương mại được kỳ vọng sẽ giải quyết triệt để bài toán ách tắc dòng vốn hiện nay. Việc đo lường hiệu quả dòng vốn hỗ trợ không chỉ dựa trên doanh số giải ngân cam kết mà phải gắn liền với kết quả thực tế là số lượng dự án được hoàn thành bàn giao và số căn hộ thực tế đi vào sử dụng.

Để bảo đảm an toàn tài chính và lựa chọn được những sản phẩm an toàn trên thị trường, quý khách hàng có thể liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn chuyên sâu về các dự án có pháp lý minh bạch và tiềm năng phát triển bền vững. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc