3 trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Quy định pháp lý về thuế bất động sản luôn là mối quan tâm hàng đầu của cả người mua lẫn người bán trong các giao dịch chuyển nhượng. Theo thông tin từ cơ quan thuế, mức thuế thu nhập cá nhân thông thường đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, kể từ khi Nghị định 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, người dân cần lưu ý ba trường hợp đặc biệt được miễn hoàn toàn khoản thuế này nhằm bảo đảm quyền lợi tài chính hợp pháp.

Chi tiết 3 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ năm 2026

Nghị định 253/2026/NĐ-CP áp dụng từ ngày 1/7/2026 đã mang lại những hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân trong các giao dịch dân sự và gia đình. Cụ thể, ba nhóm đối tượng sau đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất:

1. Giao dịch bất động sản giữa những người có quan hệ huyết thống và hôn nhân

Đây là quy định mang tính nhân văn sâu sắc, thừa nhận quyền thừa kế và dịch chuyển tài sản trong nội bộ gia đình. Các đối tượng được áp dụng bao gồm:

• Quan hệ hôn nhân và trực hệ: Giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Quan hệ thông gia và thế hệ: Giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể (áp dụng ngay cả trong trường hợp vợ hoặc chồng đã qua đời); ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Quan hệ anh chị em: Giữa anh, chị, em ruột với nhau.

Bên cạnh đó, trường hợp bất động sản phát sinh khi vợ chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận tự nguyện hoặc theo phán quyết, quyết định của tòa án thì phần thu nhập từ phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế.

2. Người bán chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam

Chính sách này nhằm hỗ trợ những người dân có nhu cầu chuyển đổi nơi ở thực sự mà không bị gánh nặng thuế khóa. Tuy nhiên, để được miễn thuế trong trường hợp này, cá nhân chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện nghiêm ngặt:

• Số lượng tài sản: Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu cá nhân sở hữu thêm bất kỳ nhà ở hay công trình xây dựng hình thành trong tương lai nào khác thì sẽ không được áp dụng chính sách miễn thuế này.
• Thời gian sở hữu: Thời gian sở hữu và sử dụng nhà đất tối thiểu phải từ 183 ngày trở lên, tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đối với trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại, thời gian sở hữu được tính từ thời điểm cấp giấy chứng nhận ban đầu.
• Quy mô chuyển nhượng: Phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc đất ở duy nhất. Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần trong khối tài sản duy nhất thuộc sở hữu chung hoặc riêng của mình, phần chuyển nhượng đó sẽ không được miễn thuế.

Người dân cần đặc biệt lưu ý rằng việc xác định tài sản duy nhất sẽ do người chuyển nhượng tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nếu cơ quan quản lý phát hiện kê khai không trung thực, người nộp thuế sẽ bị truy thu và xử phạt hành chính nghiêm ngặt.

3. Đất được Nhà nước giao không thu tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất

Trường hợp cuối cùng được miễn thuế thu nhập cá nhân là thu nhập phát sinh từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo các chính sách ưu đãi hiện hành. Dù vậy, nếu cá nhân tiến hành chuyển nhượng lại diện tích đất được miễn, giảm này cho người khác, họ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân dựa trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng đó.

Ý nghĩa thực tiễn đối với thị trường bất động sản

Việc nắm rõ các điều kiện miễn thuế giúp người dân chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ pháp lý, tối ưu hóa chi phí khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc tặng cho nhà đất. Những quy định mới này không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường mà còn giảm thiểu các rủi ro tranh chấp pháp lý không đáng có cho các bên tham gia giao dịch.

Nếu quý khách hàng đang có nhu cầu tìm hiểu sâu hơn về thủ tục giao dịch nhà đất an toàn, hãy liên hệ với các chuyên gia tư vấn của TMD Realty để được hỗ trợ nhanh chóng và chuyên nghiệp nhất. Tìm hiểu thêm về M&A dự án bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc