Quy định diện tích tách thửa đất ở mới nhất tại TPHCM

Bước ngoặt mới trong quản lý và quy hoạch đất đai tại TPHCM

UBND TPHCM vừa chính thức ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND quy định chi tiết về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn. Đây là một bước đi pháp lý quan trọng nhằm chuẩn hóa công tác quản lý đất đai, ngăn chặn tình trạng phân lô tự phát và đảm bảo hạ tầng đô thị phát triển bền vững. Quyết định mới này phân chia đất ở thành 5 khu vực cụ thể với các hạn mức diện tích dao động từ 36 m2 đến 100 m2, mang lại sự minh bạch cho thị trường bất động sản.

Chi tiết hạn mức diện tích tối thiểu tách thửa đất ở theo 5 khu vực

Theo Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND, đất ở muốn thực hiện thủ tục tách thửa phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về diện tích cũng như kích thước chiều rộng và chiều sâu. Cụ thể, các địa bàn được phân chia như sau:

• Khu vực 1 (Diện tích tối thiểu 36 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m): Áp dụng cho các phường thuộc khu vực trung tâm và nội thành cũ, bao gồm: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh.
• Khu vực 2 (Diện tích tối thiểu 50 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m): Gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh.
• Khu vực 3 (Diện tích tối thiểu 60 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m): Áp dụng tại các phường: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành, đặc khu Côn Đảo.
• Khu vực 4 (Diện tích tối thiểu 80 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m): Áp dụng tại các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu, Long Sơn.
• Khu vực 5 (Diện tích tối thiểu 100 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m): Gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh.

Quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp và yêu cầu hạ tầng kỹ thuật

Bên cạnh đất ở, quyết định mới cũng nêu rõ hạn mức đối với đất nông nghiệp nhằm bảo vệ quỹ đất canh tác và sản xuất. Diện tích tối thiểu để tách thửa được quy định là 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác. Đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối hay đất chăn nuôi tập trung, diện tích tối thiểu yêu cầu lên tới 1.000 m2.

Để đảm bảo sự phát triển đồng bộ, mọi trường hợp tách thửa đất hoặc hợp thửa đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc quy định tại Luật Đất đai và Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Đáng chú ý, việc tách thửa bắt buộc phải có lối đi chung kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện hữu của khu vực. UBND cấp xã, phường hoặc Đặc khu Côn Đảo sẽ căn cứ vào tình hình thực tế để xác nhận lối đi này có đáp ứng được các yêu cầu về thoát nạn, phòng cháy và chữa cháy hay không. Phần diện tích dùng làm lối đi chung cho từ 2 thửa đất trở lên sẽ được thể hiện rõ ràng dưới hình thức sử dụng chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp ngoại lệ và tính chuyển tiếp của pháp luật

Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND thay thế cho các văn bản quy định cũ của TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây, tạo ra một hành lang pháp lý thống nhất. Tuy nhiên, quy định mới này sẽ không áp dụng đối với một số trường hợp đặc thù, bao gồm:

• Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật hiện hành.
• Đất hiến tặng cho Nhà nước hoặc đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.
• Tách hoặc hợp thửa đất để thực hiện các dự án đầu tư, đầu tư công hoặc dự án nhà ở đã được phê duyệt.
• Khu vực đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện hoàn toàn theo quy hoạch này.
• Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi đất từ phía cơ quan chức năng.

Đối với việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng đủ các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu thì sẽ không được thực hiện thủ tục tách thửa, ngoại trừ các bản án đã có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024. Nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ phối hợp cùng Sở Tư pháp để tiến hành rà soát các hồ sơ đã tiếp nhận trước thời điểm quyết định này có hiệu lực, đảm bảo nguyên tắc không gây bất lợi cho những hồ sơ đã nộp hợp lệ.

Khi tiến hành các giao dịch mua bán hoặc phân chia tài sản, việc nắm rõ quy định pháp lý là vô cùng cần thiết. Để được hỗ trợ chuyên sâu và hạn chế các rủi ro pháp lý, quý khách hàng có thể tham khảo ý kiến từ đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp của TMD Realty nhằm đưa ra những quyết định an toàn và hiệu quả nhất.

Hãy liên hệ ngay với TMD Realty để cập nhật nhanh chóng các thông tin quy hoạch mới nhất và nhận tư vấn giải pháp bất động sản toàn diện. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc