Thực Trạng Dự Án 154ha Bình Trưng Đông – Cát Lái Bị Băm Nhỏ

Dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái tại TP.HCM với quy mô lên tới 154 ha sau 25 năm triển khai vẫn rơi vào tình trạng dở dang, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai. Được phê duyệt từ năm 2001, siêu dự án này hiện đang đối mặt với những hệ lụy pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ do việc phân rã thành hàng chục dự án thành phần. Đơn vị TMD Realty tổng hợp chi tiết về thực trạng bế tắc pháp lý và những nút thắt cần tháo gỡ tại khu vực này.

Chuyển đổi phương thức đầu tư và nút thắt hạ tầng trục chính

Phân tích nguyên nhân cốt lõi từ việc thay đổi phương thức thực hiện dự án của UBND TP.HCM cho thấy nhiều bất cập trong quá trình vận hành. Ban đầu, Công ty Phú Nhuận được giao làm chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính trên diện tích hơn 44 ha. Theo quy hoạch, doanh nghiệp này phải hoàn thành toàn bộ trục hạ tầng chính trước khi bàn giao cho thành phố phân phối tới các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, đến năm 2003, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã đề xuất giao đất trực tiếp cho các nhà đầu tư thành phần khi họ hoàn thành nghĩa vụ đóng góp tài chính với Công ty Phú Nhuận.

Sự thay đổi này dẫn đến hệ quả nghiêm trọng khi năng lực tài chính của các nhà đầu tư thứ cấp không đồng đều. Việc bồi thường giải phóng mặt bằng hạ tầng chính bị dở dang khi mới chỉ thực hiện được hơn 21,7 ha trên tổng số 44 ha. Hệ thống giao thông trục chính gồm 23 tuyến đường dài hơn 13,8km hiện mới chỉ hoàn thành duy nhất 782m của tuyến 6A. Khi quyết định giao đất cho Công ty Phú Nhuận bị UBND TP.HCM thu hồi và hủy bỏ vào năm 2014, toàn bộ dự án hạ tầng kỹ thuật chính bị đóng băng, kéo theo sự bế tắc của các dự án thành phần.

Toàn cảnh các dự án thành phần bị chia cắt và bỏ hoang

Sự thiếu đồng bộ trong quản lý đã chia cắt khu đất 154 ha thành nhiều phân khu do hàng chục doanh nghiệp tham gia đầu tư thứ cấp. Theo kết quả thanh tra, thực trạng của các nhóm dự án thành phần diễn ra như sau:

Nhóm 5 dự án thành phần đã được giao đất

• Dự án của Công ty Phú Nhuận (hơn 5,4 ha): Được giao đất từ 20 năm trước, hiện vẫn còn vướng 359m2 chưa bồi thường do chưa tìm thấy chủ đất.
• Dự án của Công ty Hoàng Gia (hơn 3,2 ha): Chưa xây dựng công viên cây xanh, chưa kết nối giao thông và mới chỉ cấp được 75 trên tổng số 140 nền đất.
• Dự án của Công ty Bến Thành (gần 5,7 ha): Được giao đất từ 18 năm trước nhưng vẫn chỉ dừng lại ở mức thi công hạ tầng kỹ thuật.
• Dự án của Công ty Eden (hơn 4,8 ha): Đã được cấp 56 trên tổng số 102 nền đất nhưng chưa kết nối hạ tầng chính nên không có người vào ở.
• Dự án của Công ty công trình công cộng Quận 1 hợp tác với Công ty Tân Tạo (hơn 3,57 ha): Đã cấp 95 trên tổng số 131 nền đất nhưng hầu như chưa có người vào xây dựng nhà ở.

Nhóm 14 dự án thành phần chưa được giao đất

• Dự án của Công ty Trường Thịnh (2,97 ha): Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa được cấp sổ hồng, nhưng chủ đầu tư đã tự ý chuyển nhượng 154 trên tổng số 158 nền đất.
• Dự án của Tổng Công ty Bến Thành (gần 12 ha): Tiếp tục chia nhỏ thành 3 khu để hợp tác với các đơn vị P&D, Công nghệ, Minh Xương, Êm Đềm nhưng hiện mới chỉ dừng lại ở mức thi công hạ tầng.
• Các chủ đầu tư khác: Công ty Vạn Phát Hưng (3,5 ha), Thái Sơn (4,5 ha), Hải Duy (5 ha), Bách Giang (3 ha)… đều rơi vào vòng xoáy bồi thường dang dở (chỉ đạt từ 50% đến 80% diện tích) nhưng đã tiến hành huy động vốn, ký hợp đồng góp vốn nền đất với người dân khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Giải pháp tháo gỡ và góc nhìn từ TMD Realty

Theo phân tích từ các chuyên gia TMD Realty, việc bế tắc kéo dài không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai cực kỳ lớn tại khu vực Cát Lái mà còn làm phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện phức tạp từ phía người dân góp vốn. Để giải quyết dứt điểm, UBND TP.HCM đã đưa ra những chỉ đạo quyết liệt. Cụ thể, chính quyền yêu cầu Công ty Phú Nhuận nhanh chóng thương thảo với người dân để xử lý dứt điểm các tranh chấp hợp đồng góp vốn. Đồng thời, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường được giao nhiệm vụ rà soát toàn bộ tính pháp lý, hiện trạng của cả 19 dự án thành phần nhằm tham mưu phương án áp dụng cơ chế đặc thù, sớm lựa chọn nhà đầu tư mới đủ năng lực để hoàn thiện trục hạ tầng kỹ thuật chính của dự án.

Dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái là bài học sâu sắc về việc quản lý quy hoạch và giám sát năng lực chủ đầu tư trong phát triển đô thị. Việc sớm khơi thông dòng vốn và pháp lý tại đây sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Hãy liên hệ với TMD Realty để được tư vấn các giải pháp đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc