Đề xuất 5 khoản thu dự án quanh ga metro TOD tại TP HCM

Xu thế phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng TOD

TP HCM đang tiến gần hơn đến việc hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TOD). Trong dự thảo nghị quyết mới nhất đang được thành phố lấy ý kiến từ ngày 7 đến 21/9/2026, cơ quan chức năng đã đề xuất 5 khoản thu đối với các dự án bất động sản được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực TOD. Đây là giải pháp đột phá nhằm điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai, tạo nguồn lực tài chính bền vững để tái đầu tư cho chính hệ thống hạ tầng giao thông.

Mô hình TOD là phương thức quy hoạch tập trung các dự án nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ xung quanh các nhà ga tàu điện, đầu mối giao thông công cộng lớn. Phương thức này không chỉ tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất mà còn giảm thiểu sự phụ thuộc vào phương tiện giao thông cá nhân, hướng tới một đô thị xanh và bền vững. Theo định hướng từ TMD Realty, việc áp dụng cơ chế điều tiết tài chính này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược phát triển của các doanh nghiệp bất động sản trong tương lai gần.

Chi tiết 5 khoản thu đề xuất đối với dự án hưởng lợi từ TOD

Dự thảo của thành phố phân chia rõ ràng các nguồn thu dựa trên mức độ và hình thức hưởng lợi của từng dự án cụ thể:

• Thu từ phần diện tích sàn tăng thêm: Áp dụng khi dự án được điều chỉnh tăng các chỉ tiêu quy hoạch (như hệ số sử dụng đất FAR) so với quy hoạch gốc. Tỷ lệ điều tiết dự kiến là 25% dựa trên phần diện tích sàn chênh lệch, giá đất và vị trí. Dự án nằm trong phạm vi 300m từ lối vào nhà ga có hệ số vị trí cao nhất là 1,3; từ 300-500m có hệ số 1; từ 500-1.000m là 0,9; và khu vực bị chia cắt là 0,7. Các công trình thương mại, dịch vụ, khách sạn có hệ số cao hơn nhà ở. Ngược lại, nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân và công trình công cộng không kinh doanh sẽ được miễn khoản thu này.
• Thu phần giá trị đất tăng thêm: Khoản thu này điều tiết phần giá trị chênh lệch của đất trước và sau khi có tác động của quy hoạch TOD hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Phương án áp dụng cho cả đất giao, cho thuê, đất trúng đấu giá, đấu thầu hoặc hợp tác trên đất công, sau khi đã khấu trừ chi phí hợp lệ.
• Thu từ khai thác hạ tầng đường sắt: Áp dụng với các tổ chức, cá nhân được nhượng quyền hoặc thuê khai thác thương mại tại các nhà ga, depot, bãi đỗ xe, không gian ngầm hoặc trên cao thuộc hạ tầng đường sắt đô thị, bao gồm cả hoạt động quảng cáo.
• Phí kết nối giao thông công cộng: Áp dụng cho các dự án có lối kết nối trực tiếp hoặc có kiểm soát vào sảnh nhà gia hoặc khu vực vé (hệ số kết nối 1) hoặc kết nối gián tiếp qua hành lang phát triển (hệ số 0,7). Các kết nối mang tính bắt buộc vì an toàn hoặc phòng cháy chữa cháy sẽ được miễn phí này.
• Phí cải thiện hạ tầng: Thu từ các dự án làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng dùng chung như đường nội bộ, vỉa hè, công viên, quảng trường… Mức thu tính theo diện tích sàn và mức độ hưởng lợi được chia làm 4 nhóm với hệ số từ 0,8 đến 1,4.

Tác động và định hướng tái đầu tư nguồn thu

Cơ chế thu mới này không chỉ đảm bảo sự công bằng trong việc phân chia lợi ích từ đầu tư công mà còn là đòn bẩy tài chính quan trọng. Toàn bộ nguồn thu thu được từ các dự án TOD sẽ được nộp vào ngân sách thành phố. Nguồn vốn này được ưu tiên sử dụng để phát triển mạng lưới đường sắt đô thị, nâng cấp hạ tầng kết nối nhà ga, thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư và chỉnh trang đô thị xung quanh khu vực phát triển.

Đối với các nhà phát triển dự án và nhà đầu tư, việc nắm vững các quy định mới về hệ số sử dụng đất, khoảng cách kết nối và các khoản phí đi kèm là cực kỳ quan trọng để tính toán chính xác biên độ lợi nhuận và chi phí đầu tư. Với vai trò là đơn vị tư vấn và phân phối bất động sản uy tín, TMD Realty liên tục cập nhật những thay đổi chính sách mới nhất để hỗ trợ khách hàng đưa ra quyết định tối ưu.

Nếu quý khách hàng muốn tìm hiểu sâu hơn về xu hướng phát triển và tác động của quy hoạch đô thị thế hệ mới đối với các dự án bất động sản, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để được hỗ trợ chu đáo nhất. Tìm hiểu thêm về M&A dự án bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc