Thị trường bất động sản hạ nhiệt, đất nền giảm giá sâu

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi làn sóng hạ nhiệt xuất hiện đồng loạt ở nhiều phân khúc. Trong đó, phân khúc đất nền từng ghi nhận những đợt tăng nóng trước đây hiện đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh mẽ nhất, kéo theo sự giảm giá sâu tại nhiều khu vực trọng điểm.

Toàn cảnh làn sóng điều chỉnh giá trên các phân khúc

Theo ghi nhận trong quý III/2026, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến xu hướng giảm giá rao bán cũng như mức độ quan tâm từ phía khách hàng. Đáng chú ý, không chỉ phân khúc đất nền mà ngay cả chung cư, nhà riêng và nhà mặt phố cũng bước vào giai đoạn tích lũy và tái định hình mặt bằng giá mới.

Số liệu khảo sát thị trường cho thấy mức độ điều chỉnh cụ thể giữa các loại hình bất động sản tại Hà Nội từ quý I đến quý III/2026 như sau:

• Đất nền: Giảm mạnh nhất tới 14%, từ mức bình quân 81 triệu đồng/m² xuống còn 70 triệu đồng/m².
• Chung cư: Giảm trung bình 3%, từ mức 87 triệu đồng/m² xuống còn 84 triệu đồng/m².
• Nhà mặt phố: Giảm 2%, từ 536 triệu đồng/m² xuống còn 525 triệu đồng/m².
• Biệt thự: Giảm nhẹ 1%, từ mức 270 triệu đồng/m² xuống 267 triệu đồng/m².
• Nhà riêng: Giảm 1%, dao động từ mức 253 triệu đồng/m² xuống 250 triệu đồng/m².

Cùng với sự sụt giảm về giá, thanh khoản thị trường cũng ghi nhận nhịp độ chậm lại trong tháng 7/2026. Lượng tin đăng bán phân khúc đất nền giảm sâu nhất ở mức 22% và mức độ quan tâm giảm 16% so với tháng trước đó. Đối với căn hộ chung cư, dù lượng tin đăng bán giảm 10% nhưng mức độ quan tâm chỉ giảm nhẹ 2%, cho thấy nhu cầu thực tế đối với nhà ở chung cư vẫn giữ được tính ổn định hơn so với các kênh đầu tư mang tính chất đầu cơ.

Điểm danh những khu vực và dự án có mức giảm mạnh nhất

Ở phân khúc chung cư, dữ liệu thị trường ghi nhận biến động đáng kể khi có đến 19 trên 20 dự án được quan tâm nhất tại Hà Nội xuất hiện xu hướng giảm giá rao bán trong quý III/2026. Những dự án giảm giá mạnh có thể kể đến như Hanoi Seasons Garden tại Thanh Xuân (giảm 24%, còn khoảng 137 triệu đồng/m²), Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh (giảm 18%, còn khoảng 42 triệu đồng/m²), The Sapphire – Vinhomes Smart City (giảm 16%, còn 70 triệu đồng/m²), Vinhomes Gardenia (giảm 15%, còn 91 triệu đồng/m²) và Masteri West Heights (giảm 14%, xuống mức 88 triệu đồng/m²).

Trong khi đó, thị trường đất nền ghi nhận mức lao dốc mạnh mẽ từ đỉnh giá cũ tại nhiều địa phương phía Bắc và vùng ven Hà Nội:

• Xã Mường Động (Phú Thọ): Giá rao bán quý I/2026 giảm tới 75% so với mức đỉnh quý III/2025, hiện dao động quanh mức 5 triệu đồng/m².
• Xã Hiệp Hòa (Bắc Ninh): Giá giảm 65% so với đỉnh, duy trì ở mức khoảng 10 triệu đồng/m² trong hai quý đầu năm 2026.
• Xã Kim Bôi (Phú Thọ): Ghi nhận mức giảm 61,5%, kéo giá rao bán xuống còn khoảng 5 triệu đồng/m². Các khu vực như Bình Xuyên, Hợp Thịnh, Xuân Cẩm và Đại Đình cũng giảm mạnh từ 50% đến 59,3%.
• Huyện Mê Linh (Hà Nội): Khu đô thị Minh Giang Đầm Và ghi nhận mức giá khoảng 30 triệu đồng/m² trong quý II/2026 (giảm 50% so với đỉnh); Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh giảm 31,1%, về mức 41,5 triệu đồng/m² vào tháng 6/2026.
• Huyện Đông Anh (Hà Nội): Giá đất giảm hơn 23,1%, từ mức đỉnh 173 triệu đồng/m² xuống còn khoảng 133 triệu đồng/m².
• Xã Phú Cát (Hà Nội): Giá phổ biến khoảng 33 triệu đồng/m², giảm 15,4% so với mức đỉnh và cùng kỳ.

Giải mã nguyên nhân và xu hướng bình ổn thị trường

Sự sụt giảm mạnh của phân khúc đất nền và đà hạ nhiệt chung của thị trường bất động sản là kết quả tất yếu của quá trình thanh lọc tự nhiên. Theo phân tích từ các chuyên gia, việc các cơ quan quản lý siết chặt hành lang pháp lý, kiểm soát gắt gao hoạt động phân lô bán nền và tăng cường tính minh bạch của thông tin quy hoạch đã triệt tiêu đáng kể dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Điều này giúp ngăn chặn tình trạng sốt ảo, đưa thị trường từng bước quay trở lại quỹ đạo phát triển bền vững hơn.

Giai đoạn trước đó, giá đất nền tại nhiều địa phương bị đẩy lên quá cao do tâm lý kỳ vọng quá mức vào quy hoạch hạ tầng hoặc dựa theo các dự án lớn mang tính chất tin đồn. Khi các yếu tố này được kiểm chứng, rà soát và đưa về thực tế, thị trường buộc phải trải qua các đợt điều chỉnh sâu để đưa giá trị bất động sản về đúng giá trị thực tế, phản ánh đúng nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của người mua.

Sự hạ nhiệt này mở ra cơ hội tốt cho những khách hàng có nhu cầu ở thực cũng như các nhà đầu tư trung và dài hạn sở hữu dòng tài chính lành mạnh. Thay vì chạy theo các cơn sóng lướt sóng mạo hiểm, thị trường hiện tại đang ưu tiên các dòng sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng được nhu cầu thực tế của cư dân.

Để nhận được những tư vấn chuyên sâu về thị trường và cập nhật các cơ hội giao dịch bất động sản an toàn, quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với TMD Realty để được hỗ trợ nhanh chóng và chuyên nghiệp nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc