Chung cư TP.HCM hạ nhiệt: Thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh giá

Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt rõ nét sau một giai đoạn phục hồi mạnh mẽ. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất, nhu cầu tìm mua căn hộ trong tháng 8/2026 đã sụt giảm đáng kể, đi kèm với tỷ lệ hấp thụ sơ cấp duy trì ở mức thấp. Sự thay đổi này đang buộc cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thứ cấp phải có những điều chỉnh linh hoạt để thích ứng tốt hơn với bối cảnh mới.

Sức cầu sụt giảm và áp lực thanh khoản thực tế

Dữ liệu nghiên cứu chỉ ra rằng nhu cầu tìm kiếm nhà đất toàn TP.HCM trong tháng 8/2026 đã giảm 16% so với tháng trước. Xu hướng này cũng lan rộng sang các khu vực lân cận như Bình Dương cũ (giảm 18%) và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (giảm 17%). Trong đó, căn hộ là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi mức độ quan tâm sụt giảm tới 14%, vượt qua mức giảm của đất nền (giảm 10%) và nhà liền thổ (giảm 13%). Đi cùng với đó, lượng tin đăng rao bán chung cư cũng giảm 13%. Tại một số dự án cụ thể, lượng tìm kiếm cũng sụt giảm rõ rệt, tiêu biểu như Sunrise Riverside giảm 11% và Victoria Village giảm 5%.

Thanh khoản sụt giảm mạnh cũng được ghi nhận trên quy mô toàn thị trường sơ cấp. Trong số gần 10.000 căn hộ chào bán tại khu vực TP.HCM và các tỉnh phụ cận, riêng TP.HCM đã chiếm đến hơn 9.300 căn, tương đương 94% nguồn cung sơ cấp. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ thực tế toàn thị trường chỉ đạt vỏn vẹn 1.055 căn, kéo tỷ lệ hấp thụ sơ cấp xuống mức thấp khoảng 11%, tức giảm đến 36% so với tháng trước đó.

Sự phân hóa rõ nét giữa giá sơ cấp và thứ cấp

Mặc dù sức mua chậm lại, giá bán căn hộ tại các dự án mới mở bán vẫn duy trì ở mức cao do chi phí phát triển quỹ đất, nguyên vật liệu và xây dựng liên tục gia tăng. Ngược lại, thị trường thứ cấp đã bắt đầu có sự tự điều chỉnh từ phía người bán:

• Giá sơ cấp neo cao: Mặt bằng giá sơ cấp bình quân tại TP.HCM dao động từ 70 đến 73 triệu đồng mỗi m2 (tăng nhẹ 1% trong tháng 8). Tại khu vực Đồng Nai, mức giá sơ cấp bình quân khoảng 52 triệu đồng mỗi m2, trong khi tại Tây Ninh ghi nhận mức hơn 48 triệu đồng mỗi m2.
• Chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư: Để thúc đẩy thanh khoản mà không phải hạ giá niêm yết, các chủ đầu tư có xu hướng tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng.
• Thị trường thứ cấp điều chỉnh giảm: Trong quý III so với quý II, giá rao bán căn hộ thứ cấp tại một số dự án được quan tâm nhiều đã giảm từ 1% đến 6%. Đây là động thái giảm biên độ kỳ vọng lợi nhuận từ những người bán đang chịu áp lực tài chính hoặc cần thu hồi vốn gấp.

Bối cảnh thị trường và xu hướng phân hóa dòng tiền

Sự chững lại của thị trường trong giai đoạn này được lý giải bởi nhiều yếu tố cộng hưởng. Bên cạnh yếu tố tâm lý kiêng kỵ giao dịch trong tháng Ngâu, rào cản lớn nhất đối với người mua vẫn là mặt bằng lãi suất cho vay chưa hạ nhiệt đủ sâu để kích thích việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Người mua nhà đất hiện nay đang ngày càng thận trọng và khắt khe hơn khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Trong thời gian tới, thị trường căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ. Những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo, vị trí kết nối thuận tiện và chính sách thanh toán linh hoạt sẽ dễ dàng duy trì tính thanh khoản ổn định. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao nhưng thiếu hụt lợi thế cạnh tranh về tiện ích hoặc vị trí sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực điều chỉnh giá sâu hơn trên thị trường thứ cấp.

Sự hạ nhiệt của nhu cầu mua chung cư tại TP.HCM là một nhịp điều chỉnh cần thiết để thị trường tìm lại điểm cân bằng. Đối với những khách hàng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, đây lại là thời điểm thích hợp để tìm kiếm những sản phẩm chất lượng với mức giá hợp lý cùng biên độ thương lượng tốt. Hãy liên hệ với TMD Realty ngay hôm nay để nhận được sự tư vấn chuyên sâu về các giải pháp bất động sản phù hợp nhất với nhu cầu của bạn. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc