Áp lực chi phí vốn và bài toán thanh khoản của doanh nghiệp địa ốc

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn sàng lọc khắt khe khi doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với bài toán chi phí vốn tăng cao và áp lực thanh khoản chậm. Sự lệch pha giữa dòng vốn đổ vào hoạt động chuẩn bị nguồn cung và dòng tiền thực tế từ người mua nhà đang tạo ra những rào cản lớn cho đà phục hồi của toàn ngành. Trước bối cảnh đó, việc chủ động kiểm soát dòng tiền và cơ cấu lại danh mục đầu tư là giải pháp cấp bách mà các chủ đầu tư cần ưu tiên thực hiện để vượt qua giai đoạn biến động này.

Áp lực chi phí tài chính từ kênh tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp

Báo cáo tài chính từ các đơn vị nghiên cứu, điển hình như S&I Ratings, chỉ ra rằng chi phí vốn của các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng hiện đã vượt mức 12% mỗi năm. Biên độ chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động trong quý II đạt khoảng 7,2 điểm phần trăm. Khảo sát tại 8 ngân hàng thương mại cho thấy có đến 6 đơn vị đã điều chỉnh lãi suất ưu đãi tăng lên ngưỡng 7,9% đến 9,5% một năm, kéo theo lãi suất cho vay thương mại và mua nhà thực tế phổ biến dao động từ 12% đến 14%.

Dù chi phí sử dụng vốn đắt đỏ, các doanh nghiệp vẫn buộc phải gia tăng dư nợ để duy trì tiến độ các dự án đang triển khai. Đến cuối quý II, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã chạm mốc 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước (tương đương mức tăng ròng 60.897 tỷ đồng). Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu toàn ngành cũng bị đẩy lên mức 0,72 lần – ngưỡng cao nhất ghi nhận được trong vòng 15 quý gần đây.

Song song với tín dụng ngân hàng, kênh huy động qua trái phiếu cũng chịu áp lực chi phí rất lớn. Trong quý II, các doanh nghiệp địa ốc đã phát hành lượng trái phiếu trị giá 102.400 tỷ đồng, tăng tới 228% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm gần 44% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Lãi suất phát hành bình quân neo ở mức cao 11,4% một năm, thậm chí một số đợt phát hành phải chấp nhận mức lãi suất từ 12,5% đến 13,5% để thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư.

Sự lệch pha cung cầu và rào cản từ mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà

Trong khi nguồn vốn chảy vào hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư tăng mạnh thì dòng vốn hỗ trợ người mua nhà lại có xu hướng dậm chân tại chỗ. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đã vượt mốc 2,5 triệu tỷ đồng (tăng 12,7% so với quý I). Dòng vốn tín dụng ngân hàng vẫn chảy mạnh vào các tập đoàn lớn có dư nợ trên 500 tỷ đồng, tuy nhiên rủi ro đang có xu hướng gia tăng khi nợ xấu mảng kinh doanh bất động sản tăng tới 15,5%.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến từ 12% đến 14% một năm khiến người dân e dè trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà tại một số ngân hàng lớn lại tăng trưởng rất chậm, đứng yên hoặc suy giảm. Nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực buộc phải trì hoãn kế hoạch giao dịch hoặc chuyển hướng sang các phân khúc có giá trị thấp hơn. Sự lệch pha này càng trở nên nghiêm trọng khi nguồn cung mới đổ bộ thị trường phần lớn thuộc phân khúc cao cấp. CBRE dự báo có khoảng gần 10.000 căn hộ sẽ được mở bán trong năm nay, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng sang và cao cấp, vốn đòi hỏi dòng vốn đối ứng lớn từ khách hàng.

Giải pháp tối ưu hóa dòng tiền cho doanh nghiệp địa ốc

Thanh khoản chậm kéo dài đồng nghĩa với việc dòng tiền quay vòng của doanh nghiệp bị tắc nghẽn, trong khi các nghĩa vụ thanh toán lãi vay ngân hàng và nợ trái phiếu đến hạn vẫn duy trì áp lực liên tục. S&I Ratings dự báo lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn vào năm 2027 sẽ lên tới 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm nay, báo hiệu áp lực tài chính dài hạn vẫn rất nặng nề.

Để thích ứng với điều kiện thị trường đầy thử thách, các chuyên gia tài chính và TMD Realty nhận định doanh nghiệp cần chuyển dịch trọng tâm chiến lược sang quản trị dòng tiền an toàn thay vì đặt mục tiêu tăng trưởng quy mô bằng mọi giá. Các giải pháp cốt lõi bao gồm:

• Ưu tiên dự án hoàn thiện: Tập trung nguồn lực hoàn thiện các dự án có khả năng sớm bàn giao để nhanh chóng thu hồi dòng tiền thực tế.
• Tái cơ cấu rổ sản phẩm: Chuyển dịch cơ cấu sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, điều chỉnh các chính sách thanh toán linh hoạt, kéo dài tiến độ và bổ sung các gói hỗ trợ lãi suất thiết thực cho người mua thay vì kỳ vọng tăng giá bán.
• Đa dạng hóa kênh huy động: Tìm kiếm các nguồn vốn hợp tác đầu tư dài hạn, giảm bớt sự phụ thuộc vào các nguồn vay ngắn hạn có lãi suất hai chữ số.

Thị trường giai đoạn này là bước lọc tự nhiên để giữ lại các thương hiệu có năng lực quản trị tài chính vững vàng. Để có thêm thông tin chi tiết về các dự án tiềm năng đáp ứng nhu cầu ở thực cũng như các giải pháp tài chính tối ưu, quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với TMD Realty để được tư vấn và hỗ trợ phương án phù hợp nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc