Bất Động Sản Giảm Giá: Cắt Lỗ Hay Chỉ Là Điều Chỉnh Kỳ Vọng?

Thị trường bất động sản năm 2026 đang ghi nhận sự điều chỉnh rõ nét tại nhiều phân khúc sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Nhiều ý kiến cho rằng làn sóng giảm giá trên thị trường thứ cấp là dấu hiệu bán cắt lỗ hàng loạt. Tuy nhiên, góc nhìn chuyên môn từ các cơ quan quản lý và chuyên gia tài chính cho thấy thực chất đây phần lớn là quá trình điều chỉnh lại mức lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Thị trường thứ cấp điều chỉnh: Giảm giá hay giảm lợi nhuận kỳ vọng?

Tại hội thảo ‘Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?’ do báo Dân Việt tổ chức vào ngày 15/10/2026, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đã đưa ra những phân tích đáng chú ý. Theo bà Hằng, thị trường hiện ghi nhận sự phân hóa rõ rệt khi giá bán sơ cấp tại nhiều dự án vẫn giữ ở mức cao, trong khi giá thứ cấp xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt.

Bà Hằng nhấn mạnh rằng việc bất động sản thứ cấp giảm giá chưa hẳn đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đang chịu thua lỗ hay phải bán cắt lỗ. Trước đó, giá nhà đất ở nhiều khu vực đã tăng lên ngưỡng rất cao, nên việc giảm giá ở thời điểm hiện tại thực chất là sự thu hẹp biên độ lợi nhuận kỳ vọng. Dù nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nguồn cung đáp ứng đồng thời yêu cầu về vị trí, chất lượng và năng lực tài chính của đại đa số người dân lại hạn chế, khiến thanh khoản suy giảm do chênh lệch giữa kỳ vọng người bán và khả năng chi trả của người mua. Việc điều chỉnh giá phụ thuộc trực tiếp vào chiến lược của các chủ đầu tư và doanh nghiệp.

Biến động giá chung cư tại Hà Nội, TPHCM và thực trạng thanh khoản

Đánh giá về bức tranh tổng thể, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường tại các đô thị lớn đã bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh trong nửa đầu năm 2026:

• Thị trường Hà Nội: Sau khi thiết lập đỉnh vào cuối năm 2025 từ đà tăng của năm 2024, giá căn hộ chung cư trong 6 tháng đầu năm 2026 đã điều chỉnh giảm khoảng 7% so với đầu năm. Mức giá bán trung bình trong quý II/2026 ghi nhận quanh ngưỡng 123 triệu đồng/m2, dù đã giảm nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với thời điểm đầu năm 2023.
• Thị trường TPHCM: Diễn biến có phần ổn định hơn khi giá căn hộ nửa đầu năm 2026 tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025, đạt trung bình khoảng 108 triệu đồng/m2 trong quý II/2026 và giữ xu hướng đi ngang.
• Sức hấp thụ chung: Báo cáo từ VARS IRE chỉ ra rằng toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 với tỷ lệ hấp thụ đạt 49% (thấp hơn mức 62% cùng kỳ năm 2025). Riêng quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục sụt giảm xuống còn 41%.

Thách thức thanh khoản và bài toán cân nhắc cho người mua nhà

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Việt Nam, cho biết lượng giao dịch tại doanh nghiệp đã sụt giảm tới 90% từ đầu năm, đưa thị trường vào trạng thái gần như trầm lắng. Các giao dịch phát sinh hiếm hoi hiện tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở xã hội hoặc sản phẩm thứ cấp tại các dự án hoàn thiện có cộng đồng cư dân ổn định. Tình trạng này cũng xuất hiện tại các địa phương lân cận; đơn cử tại quận Hồng Bàng cũ (TP Hải Phòng), dự án có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 nhưng hầu như không phát sinh giao dịch thành công từ đầu năm 2026.

Mặc dù các đơn vị kinh doanh triển khai nhiều chương trình chiết khấu, tri ân hay hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc từ 6 đến 12 tháng, thanh khoản vẫn chưa thể phục hồi mạnh do tâm lý giằng co: người bán sẵn sàng giảm bớt lợi nhuận nhưng người mua lại tiếp tục chờ đợi mức giá thấp hơn.

Trước tình hình trên, bà Hoàng Thu Hằng khuyến nghị người mua nhà để ở không nên tâm lý chờ đợi thị trường chạm đáy vì rất khó xác định chính xác thời điểm giá thấp nhất. Thay vào đó, người mua nên chủ động cân nhắc mức giá hiện tại dựa trên giá trị thực của tài sản, lịch sử tăng giá cùng năng lực tài chính cá nhân. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, việc tiếp tục theo dõi và đánh giá kỹ lưỡng yếu tố rủi ro trước khi xuống tiền là định hướng cần thiết.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn thanh lọc kỹ lưỡng, đòi hỏi cả người mua lẫn nhà đầu tư phải nắm bắt thông tin minh bạch và đánh giá chính xác giá trị thực của sản phẩm. Việc xác định rõ nhu cầu và khả năng tài chính sẽ giúp người mua chủ động đưa ra quyết định phù hợp nhất. Để cập nhật thêm các thông tin phân tích thị trường chuyên sâu và tìm kiếm sản phẩm bất động sản phù hợp, quý khách hàng có thể tham khảo thêm các dịch vụ từ TMD Realty. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc