Đấu Giá 3.790 Căn Hộ Thủ Thiêm: Vốn Đầu Tư Gần 40.000 Tỷ

Khu tái định cư 3.790 căn hộ tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) vừa có bước ngoặt mới về phương án đấu giá khi UBND TP.HCM phê duyệt tổng mức đầu tư dự kiến lên tới gần 39.844 tỷ đồng. Việc chuyển đổi công năng sang chức năng nhà ở thương mại kết hợp dịch vụ hứa hẹn mang lại nguồn cung quy mô lớn nhưng đòi hỏi tiềm lực tài chính vượt trội từ các nhà đầu tư. TMD Realty sẽ phân tích chi tiết cơ cấu vốn, điều chỉnh quy hoạch cùng thách thức và cơ hội phát triển của quỹ tài sản này.

Quy mô nguồn vốn và cơ cấu phân bổ tại 5 lô đất Thủ Thiêm

Phương án đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 5 khu đất thuộc khu tái định cư Bình Khánh cũ, phường An Khánh đã được phê duyệt ngày 3/11 với cơ cấu tài chính rõ ràng. Trong tổng vốn đầu tư dự kiến gần 39.844 tỷ đồng, khoản tiền tối thiểu dành cho đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản hiện hữu là hơn 18.253 tỷ đồng. Nhà đầu tư trúng đấu giá cần chuẩn bị thêm khoảng 21.590 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng) để đầu tư xây dựng, cải tạo và phát triển hoàn thiện công trình.

Xét theo từng phân khu quy hoạch, diện tích và suất vốn đầu tư xây dựng dự kiến giữa các lô đất có sự phân hóa cụ thể:

• Lô R1 (mã quy hoạch mới 1.K7.5.HH): Rộng 3,14 ha, chiếm nguồn vốn xây dựng lớn nhất với khoảng 8.618 tỷ đồng. Theo quy hoạch điều chỉnh ngày 30/9, lô này có 38% diện tích dành cho chức năng dịch vụ và 61,8% dành cho nhà ở.
• Lô R4 (mã quy hoạch mới 1.K7.8.HH): Rộng 1,96 ha, cần khoảng 5.372 tỷ đồng vốn xây dựng dự kiến.
• Lô R5 (mã quy hoạch mới 1.K7.9.HH): Mức đầu tư xây dựng dự kiến hơn 3.351 tỷ đồng.
• Lô R2 (mã quy hoạch mới 1.K7.6.HH): Nguồn vốn xây dựng dự kiến đạt khoảng 2.237 tỷ đồng.
• Lô R3 (mã quy hoạch mới 1.K7.7.HH): Cần hơn 2.011 tỷ đồng cho chi phí xây dựng cải tạo.

Đối với các lô R2, R3, R4 và R5, chức năng nhà ở chiếm tỷ trọng áp đảo từ 86% đến 87%, trong khi các diện tích dành cho thương mại dịch vụ chỉ chiếm khoảng 12% đến 14%.

Chuyển đổi công năng nhà ở thương mại và điều kiện năng lực tài chính

Quỹ 3.790 căn hộ này ban đầu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư người dân giải tỏa dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Mặc dù các khối nhà đã hoàn thành từ năm 2015, việc chưa đưa vào sử dụng trong thời gian dài khiến nhiều hạng mục rơi vào tình trạng xuống cấp. TP.HCM từng 4 lần tổ chức đấu giá quỹ căn hộ này nhưng đều không thành công, dù giá khởi điểm đã điều chỉnh từ 8.800 tỷ đồng (năm 2017) lên khoảng 9.900 tỷ đồng vào các đợt đấu giá năm 2021 và 2023.

Đến năm 2025, thành phố chính thức thống nhất chủ trương chuyển đổi công năng toàn bộ quỹ căn hộ từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại. Bước đi này giúp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tăng tính khai thác thương mại và thu hút các tập đoàn phát triển bất động sản quy mô lớn.

Tổng vốn đầu tư dự kiến là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá. Theo quy định, nhà đầu tư phải chứng minh vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư dự kiến. Nếu tính chung trên toàn bộ 5 khu đất, doanh nghiệp phải có nguồn vốn chủ sở hữu tối thiểu gần 7.969 tỷ đồng. Mức vốn thực tế sẽ được ấn định cụ thể dựa trên giá trúng đấu giá và hồ sơ dự án đầu tư được duyệt.

Bài toán tối ưu chi phí và triển vọng khai thác hạ tầng

Bên cạnh khoản kinh phí lớn để đấu giá quyền sử dụng đất, nhà đầu tư mới sẽ phải giải bài toán nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan. Do công trình bỏ trống nhiều năm, việc cải tạo hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy cũng như toàn bộ tiện ích nội khu sẽ tiêu tốn khoản vốn không nhỏ, đòi hỏi năng lực quản lý dự án chuyên nghiệp.

Mặc dù chi phí đầu tư ban đầu cao, việc chuyển đổi 3.790 căn hộ sang hệ nhà ở thương mại sẽ giúp giải quyết triệt để tình trạng lãng phí tài sản công, đồng thời bổ sung lượng lớn nguồn cung nhà ở tại khu vực trung tâm tài chính Thủ Thiêm trong tương lai.

Kế hoạch tái thiết gần 3.800 căn hộ Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư hơn 39.800 tỷ đồng là bước chuyển mình quan trọng cho thị trường bất động sản TP.HCM. Việc nắm vững quy hoạch và năng lực tài chính sẽ giúp các doanh nghiệp đưa ra chiến lược đầu tư hiệu quả. Hãy liên hệ với TMD Realty để cập nhật thêm các thông tin thị trường và tư vấn giải pháp bất động sản chuyên sâu. Tìm hiểu thêm về dự án đất nền tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc