Đề xuất mới về dòng tiền 5% mua nhà trên giấy: Giải pháp cân bằng lợi ích

Bộ Xây dựng vừa đưa ra đề xuất mới đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) nhằm thay đổi cách thức thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thay vì người mua giữ lại số tiền này cho đến khi nhận sổ hồng như quy định hiện hành, đề xuất mới yêu cầu chuyển khoản tiền này vào một tài khoản đảm bảo tại ngân hàng. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ giải quyết những nút thắt kéo dài trong quá trình bàn giao pháp lý và thanh toán giữa khách hàng và doanh nghiệp.

Chi tiết đề xuất nộp 5% vào tài khoản đảm bảo

Theo dự thảo luật mới nhất, Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên đề xuất tiếp tục thực hiện phương thức thanh toán nhiều đợt đối với các giao dịch mua nhà trên giấy. Trong đó, đợt thanh toán đầu tiên tối đa không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm cả tiền đặt cọc. Đồng thời, chủ đầu tư không được phép thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

Điểm mới nằm ở 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Thay vì người mua giữ lại và trực tiếp thanh toán cho chủ đầu tư khi nhận sổ hồng như trước đây, số tiền này sẽ được chuyển vào một tài khoản đảm bảo (tài khoản phong tỏa) mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa hai bên. Số tiền này chỉ được giải tỏa và chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua chính thức nhận được sổ hồng. Ngoài ra, dự thảo cũng mở đường cho việc áp dụng các hình thức bảo đảm khác tùy thuộc vào sự đồng thuận của người mua và chủ đầu tư trong hợp đồng.

Bối cảnh thị trường và những vướng mắc thực tế

Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai là một phương thức phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam, giúp chủ đầu tư có thêm nguồn vốn xây dựng và người mua có cơ hội giãn tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, ranh giới pháp lý ở giai đoạn cuối hợp đồng luôn là điểm nóng dễ phát sinh tranh chấp. Nhiều chủ đầu tư phản ánh tình trạng dự án đã hoàn thành, bàn giao nhà nhưng quá trình ra sổ hồng bị kéo dài do thủ tục hành chính, khiến họ bị đọng 5% dòng tiền cuối cùng trong nhiều năm.

Góp ý vào dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Tập đoàn Vingroup đã chỉ ra một thực tế: nhiều khách hàng tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận nhưng lại trì hoãn nộp 5% còn lại cho chủ đầu tư. Do đó, hai đơn vị này kiến nghị bổ sung quy định bắt buộc người mua phải thanh toán ngay 5% đợt cuối tại thời điểm họ quyết định tự làm sổ hồng.

Đứng ở góc độ pháp lý rộng hơn, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề xuất cần làm rõ cơ chế giải tỏa tiền. Cụ thể, nếu bên mua tự thực hiện thủ tục cấp sổ và chủ đầu tư đã cung cấp đầy đủ hồ sơ, điều kiện cần thiết thì số tiền 5% trong tài khoản đảm bảo phải được giải tỏa ngay cho doanh nghiệp. VCCI cũng nhấn mạnh việc cần có quy định chi tiết xử lý số tiền phong tỏa trong trường hợp hai bên phát sinh bất đồng hoặc không đạt được sự đồng thuận khi giải quyết thủ tục nhận sổ.

Ý nghĩa của cơ chế mới đối với thị trường bất động sản

Cơ chế tài khoản đảm bảo được đánh giá là giải pháp dung hòa lợi ích của cả ba bên tham gia giao dịch: khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng thương mại. Đối với khách hàng, họ không lo bị chiếm dụng vốn hay rủi ro mất tiền khi chủ đầu tư gặp sự cố pháp lý không thể ra sổ. Đối với chủ đầu tư, số tiền 5% được chứng minh là đã sẵn có trong ngân hàng, loại bỏ rủi ro khách hàng chây ỳ thanh toán sau khi đã nhận bàn giao nhà.

Dưới đây là tóm tắt các nguyên tắc thanh toán chính đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo dự thảo mới nhất:

• Thanh toán đợt đầu: Tối đa 30% giá trị hợp đồng (đã bao gồm tiền đặt cọc).
• Giới hạn thu tiền trước khi có sổ hồng: Không vượt quá 95% tổng giá trị hợp đồng.
• Quản lý 5% đợt cuối: Chuyển vào tài khoản đảm bảo tại ngân hàng hoặc áp dụng hình thức đảm bảo hợp pháp khác theo thỏa thuận.
• Điều kiện giải tỏa dòng tiền: Chỉ thực hiện khi người mua nhận bàn giao sổ hồng hoặc theo các điều khoản phân định trách nhiệm cụ thể khi khách hàng tự làm sổ.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét và thông qua tại kỳ họp diễn ra vào cuối năm nay. Sự thay đổi mang tính bước ngoặt này được kỳ vọng sẽ thanh lọc thị trường, nâng cao uy tín của các chủ đầu tư và mang lại sự an tâm tuyệt đối cho khách hàng khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để có thêm những góc nhìn sâu sắc và cập nhật mới nhất về thị trường, quý khách hàng có thể đồng hành cùng các bài viết phân tích chuyên sâu của TMD Realty.

Nếu bạn đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư an toàn và cần tư vấn sâu hơn về các quy định pháp lý bất động sản hiện hành, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để nhận được sự hỗ trợ tận tình từ đội ngũ chuyên gia. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc