Đề xuất siết quản lý đất nền tự do để ngăn chặn đầu nậu phân lô

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa qua đã gửi tờ trình đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trọng tâm của đề xuất này là việc đưa các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào khuôn khổ quản lý của luật. Đây được xem là bước đi mang tính quyết định nhằm vá lỗ hổng pháp lý, ngăn chặn tình trạng đầu nậu lũng đoạn thị trường bằng hình thức phân lô bán nền tự phát.

Đề xuất đưa giao dịch đất tự do vào khung quản lý của luật

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các giao dịch quyền sử dụng đất không do các chủ đầu tư dự án thực hiện thường bị loại trừ khỏi phạm vi điều chỉnh. Nhận thấy kẽ hở lớn này, HoREA đã kiến nghị bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 của dự thảo. Việc loại bỏ điều khoản loại trừ này đồng nghĩa với việc mọi hoạt động chuyển nhượng hoặc cho thuê đất nền đã có hạ tầng kỹ thuật, dù nằm trong hay ngoài dự án, đều phải chịu sự điều chỉnh của luật.

Để đảm bảo tính nhất quán, Chủ tịch HoREA ông Lê Hoàng Châu cũng đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 3 về định nghĩa khái niệm “kinh doanh bất động sản”. Theo đó, hoạt động này cần bao gồm cả việc chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nói chung. Đồng thời, hệ thống hợp đồng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 34 cũng cần được điều chỉnh tương ứng để tạo ra sự đồng bộ tuyệt đối trong toàn bộ văn bản luật.

Khoảng trống pháp lý giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai

Lý giải cho đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu đã phân tích sự thiếu đồng nhất giữa các quy định pháp luật hiện hành, vô tình tạo ra mảnh đất màu mỡ cho các hoạt động lách luật. Cụ thể, khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023 quy định rất nghiêm ngặt: tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án bắt buộc phải xây dựng nhà ở hoàn chỉnh để bán hoặc cho thuê, tuyệt đối không được phân lô bán nền để người dân tự xây dựng.

Tuy nhiên, ở một chiều hướng khác, Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép các cá nhân và hộ gia đình thực hiện quyền tách thửa, hợp thửa đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản như có lối đi kết nối giao thông công cộng, hệ thống cấp thoát nước và diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sự kết hợp giữa hai quy định này đã tạo ra một kẽ hở lớn khi các “đầu nậu” hoặc các doanh nghiệp bất động sản không chính thức có thể núp bóng cá nhân để thu gom đất, xin tách thửa quy mô lớn rồi bán ra thị trường tự do dưới dạng đất nền tự phát.

Hệ lụy từ đất nền tự do và vai trò bảo vệ người mua

Việc giao dịch đất nền ngoài dự án không thông qua các quy định nghiêm ngặt của Luật Kinh doanh bất động sản mang lại những rủi ro cực kỳ lớn cho người dân:

• Rủi ro pháp lý cao: Nhiều khu đất tự do không đủ điều kiện pháp lý, nằm trong quy hoạch treo hoặc chưa được cấp phép hạ tầng bài bản nhưng vẫn được giao dịch qua các hợp đồng dân sự lỏng lẻo.
• Hạ tầng không đồng bộ: Đất nền tự do thường thiếu các kết nối hạ tầng công cộng đạt chuẩn như hệ thống xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy hay đường giao thông nội khu đồng bộ.
• Nguy cơ lừa đảo: Do thiếu sự giám sát của các cơ quan quản lý chuyên ngành, nhiều khách hàng đã trở thành nạn nhân của các vụ lừa đảo bán đất “vẽ”, chịu thiệt hại tài chính nặng nề mà không được pháp luật bảo vệ kịp thời.

Việc đưa đất nền ngoài dự án vào luật sẽ giúp thiết lập một sân chơi minh bạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Để định hướng dòng tiền đầu tư an toàn, các chuyên gia khuyến cáo khách hàng nên tìm đến sự tư vấn từ các đơn vị phân phối chuyên nghiệp và uy tín như TMD Realty nhằm tránh các bẫy pháp lý nguy hiểm.

Tóm tắt các kiến nghị sửa đổi luật của HoREA

• Mở rộng phạm vi: Bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 để đưa đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Chuẩn hóa khái niệm: Sửa đổi khoản 1 Điều 3 để định nghĩa lại hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm cả đất nền tự do đã có hạ tầng kỹ thuật.
• Thống nhất hợp đồng: Sửa đổi quy định về hệ thống hợp đồng tại điểm d khoản 1 Điều 34 nhằm đảm bảo tính pháp lý cho mọi giao dịch đất nền trên thị trường.

Sự thay đổi về mặt lập pháp này chắc chắn sẽ thanh lọc những giao dịch bất động sản kém chất lượng và thiếu an toàn. Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư bền vững với pháp lý rõ ràng, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để nhận được những tư vấn chuyên sâu và giải pháp an cư an toàn nhất. Tìm hiểu thêm về dự án đất nền tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc