Giá chung cư và đất nền đồng loạt điều chỉnh giảm trong quý II

Báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng cho thấy phân khúc căn hộ chung cư thứ cấp và đất nền trên toàn quốc đang bước vào giai đoạn điều chỉnh giá sau chu kỳ tăng trưởng nóng. Xu hướng này phản ánh tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư trước áp lực chi phí vốn tăng cao và sự dịch chuyển dòng tiền hướng tới các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây được xem là nhịp điều chỉnh cần thiết để đưa thị trường bất động sản trở lại trạng thái cân bằng bền vững hơn.

Diễn biến hạ nhiệt của giá chung cư và đất nền thứ cấp

Theo số liệu thực tế từ Bộ Xây dựng, mặt bằng giá bất động sản thứ cấp tại các đô thị lớn đã xuất hiện xu hướng giảm rõ rệt. Tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ chung cư bình quân đạt khoảng 123 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 3,9% so với quý trước. Tương tự, tại TP.HCM, mức giá thứ cấp bình quân ghi nhận ở ngưỡng 108 triệu đồng mỗi m2, tương đương mức giảm 3,6%. Dù có sự điều chỉnh, song nhìn chung giá căn hộ tại vùng nội thành của hai thành phố lớn này vẫn neo ở mức cao, dao động từ 70 đến 140 triệu đồng mỗi m2 tùy dự án.

Đối với phân khúc đất nền, xu hướng giảm cũng được ghi nhận trên diện rộng. Giá đất nền thứ cấp toàn quốc giảm trung bình 2-3% so với quý trước, kéo giá rao bán bình quân xuống còn 40 triệu đồng mỗi m2 (giảm khoảng 2,5%). Riêng tại thị trường TP.HCM, giá đất nền giảm gần 3%, trung bình còn khoảng 66 triệu đồng mỗi m2. Nhiều dự án có giá trị lớn hoặc chịu áp lực thanh khoản ghi nhận mức giảm phổ biến từ 3% đến 6%.

Thanh khoản sụt giảm và áp lực chi phí vốn

Nhịp điều chỉnh này chịu tác động trực tiếp từ sự sụt giảm mạnh mẽ về lượng giao dịch và rào cản từ chi phí tài chính. Trong quý II, toàn quốc ghi nhận hơn 100.000 giao dịch thành công, sụt giảm 28,5% so với quý trước và giảm tới 36,3% so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm thể hiện chi tiết qua các số liệu sau:

• Đất nền: Đạt 73.438 giao dịch thành công, giảm 32,6% so với quý trước và sụt giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Chung cư và nhà ở riêng lẻ: Đạt 26.567 căn giao dịch thành công, giảm gần 14% so với quý trước.
• Tồn kho căn hộ chung cư: Chạm mốc hơn 12.800 căn trên cả nước, tăng gần 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, DKRA và Avison Young cũng đưa ra những số liệu đồng thuận khi ghi nhận phân khúc căn hộ chuyển nhượng giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đạt đỉnh, trong khi đất nền giảm 8-10%. Tỷ lệ hấp thụ thực tế trên thị trường tương đối thấp, chỉ dưới 30% đối với căn hộ và dao động từ 4% đến 7% đối với đất nền.

Nguyên nhân cốt lõi và xu hướng dịch chuyển dòng tiền

Sự chững lại của thị trường địa ốc xuất phát từ nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô. Đầu tiên, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản vẫn neo ở mức cao, phổ biến từ 12% đến 14% mỗi năm. Sau thời gian ưu đãi ban đầu, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng thương mại có thể tăng vọt lên mức 13-15%, thậm chí 15-16% mỗi năm, tạo ra áp lực tài chính rất lớn cho người mua nhà lẫn các nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, việc tháo gỡ pháp lý cho nhiều dự án vẫn diễn ra tương đối chậm, kết hợp với chi phí đầu tư xây dựng tăng cao đã làm hạn chế nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá bình dân phù hợp với đại chúng. Trước bối cảnh này, dòng tiền đầu cơ dần rút lui, nhường chỗ cho dòng vốn hướng tới nhu cầu tiêu dùng thực tế. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và có khả năng khai thác sử dụng ngay đang là ưu tiên hàng đầu của khách hàng hiện nay.

Sự điều chỉnh giá của chung cư và đất nền trong giai đoạn này là tín hiệu lành mạnh, giúp thị trường tự sàng lọc và thiết lập một mặt bằng giá hợp lý hơn. Đây cũng là thời điểm thích hợp để người mua nhà có nhu cầu ở thực tìm kiếm các cơ sở nhà đất chất lượng với phương án tài chính an toàn. Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn chuyên sâu về các sản phẩm bất động sản có pháp lý minh bạch và phù hợp nhất với nhu cầu của bạn. Tìm hiểu thêm về dự án đất nền tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc