Giá đất nền giảm mạnh: Thị trường điều chỉnh sâu sau sốt đất

Thị trường bất động sản phân khúc đất nền đang ghi nhận sự hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Theo báo cáo mới nhất, giá đất nền tại nhiều khu vực từ vùng ven Hà Nội đến các tỉnh lân cận đã sụt giảm mạnh, có nơi ghi nhận mức giảm kỷ lục lên tới 75% chỉ trong vòng nửa năm. Diễn biến này phản ánh một làn sóng điều chỉnh sâu về cả giá trị giao dịch lẫn thanh khoản trên diện rộng.

Những khu vực ghi nhận mức sụt giảm sâu kỷ lục

Số liệu khảo sát thực tế cho thấy đà giảm giá không diễn ra đồng đều mà tập trung mạnh ở những khu vực từng xảy ra tình trạng sốt đất ảo. Điển hình tại tỉnh Phú Thọ, xã Mường Động (trước đây là xã Vĩnh Tiến, huyện Kim Bôi cũ) ghi nhận mức giá rao bán phổ biến trong quý I/2026 chỉ còn ở mức 5 triệu đồng/m². Con số này thể hiện mức sụt giảm tới 75% so với mức đỉnh 20 triệu đồng/m² từng được thiết lập vào quý III/2025.

Tương tự, tại xã Kim Bôi (thuộc huyện Kim Bôi cũ, tỉnh Phú Thọ), giá đất nền phổ biến trong quý II/2026 cũng giảm xuống mức 5 triệu đồng/m², tương đương mức giảm 61,5% so với vùng đỉnh 13 triệu đồng/m² ghi nhận vào quý II/2025.

Không nằm ngoài xu hướng đó, khu vực ven đô Hà Nội cũng chứng kiến nhiều dự án sụt giảm mạnh:

• Khu đô thị Minh Giang Đầm Và (Mê Linh, Hà Nội): Giá đất nền quý II/2026 phổ biến quanh mức 30 triệu đồng/m², giảm 50% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn một nửa so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m² của quý IV/2025.
• Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội): Ghi nhận mức giá khoảng 41,5 triệu đồng/m² vào tháng 6/2026, thấp hơn 31,1% so với mức đỉnh đạt được vào tháng 8/2025 là 60,2 triệu đồng/m².
• Xã Uy Nỗ (Đông Anh, Hà Nội): Mặc dù mức giá 133 triệu đồng/m² trong tháng 6/2026 vẫn tăng 25,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng chỉ số này đã bốc hơi 23,1% nếu so với mốc đỉnh lịch sử 173 triệu đồng/m² vào tháng 2/2026.

Toàn cảnh thanh khoản và bức tranh chung toàn quốc

Diễn biến sụt giảm tại các địa phương kể trên hoàn toàn đồng nhất với báo cáo toàn cảnh từ Bộ Xây dựng. Cụ thể, trong quý II/2026, giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp đã điều chỉnh giảm từ 2% đến 3% so với quý liền trước. Giá rao bán bình quân cả nước lùi về ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m², tương đương mức giảm 2,5%. Riêng khu vực TP.HCM ghi nhận giá đất nền giảm gần 3%, dao động quanh mức 66 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, đi kèm với đà giảm giá là sự suy yếu nghiêm trọng về mặt thanh khoản. Trong quý II/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền thành công. Chỉ số này chỉ bằng 67,4% so với quý I/2026 và sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2025 khi chỉ đạt 59,9% lượng giao dịch cùng kỳ.

Bản chất của đợt điều chỉnh và xu hướng dịch chuyển dòng vốn

Dưới góc nhìn chuyên môn, đợt sụt giảm này là sự tự điều chỉnh tất yếu của thị trường sau một chu kỳ tăng trưởng quá nóng dựa trên các làn sóng đầu cơ gom hàng. Theo đánh giá từ Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do thanh khoản đi xuống, chi phí sử dụng vốn vẫn neo ở mức cao, tạo áp lực tài chính lớn lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Bên cạnh đó, tâm lý thị trường có sự chuyển biến rõ nét khi dòng tiền thông minh bắt đầu rút khỏi các khu vực sốt ảo để dịch chuyển sang các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác thương mại ổn định.

Việc định giá quá cao so với giá trị sử dụng thực tế của đất nền tại các vùng nông thôn hoặc ven đô không có hạ tầng hỗ trợ đã khiến phân khúc này nhanh chóng bị đóng băng khi thị trường hạ nhiệt. Đây là giai đoạn thanh lọc tự nhiên, giúp đưa mặt bằng giá bất động sản trở lại giá trị thực tế hơn.

Để định hình lại chiến lược dòng tiền và lựa chọn được những danh mục đầu tư an toàn, tránh bẫy giảm giá, quý khách hàng có thể liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn giải pháp toàn diện và phù hợp nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc