Giá nhà liền thổ TP HCM giảm: Thị trường điều chỉnh hay cơ hội mới?

Thị trường nhà liền thổ tại TP HCM đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh đáng kể, với giá bán sơ cấp ghi nhận mức giảm gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mà còn cho thấy những xu hướng mới về tâm lý người mua và định hướng phát triển đô thị. Các chuyên gia từ CBRE và JLL Việt Nam đều chỉ ra rằng, việc dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vùng ven đã kéo mặt bằng giá chung của phân khúc này đi xuống.

Giá nhà liền thổ TP HCM điều chỉnh mạnh do dịch chuyển nguồn cung

Theo báo cáo quý II của CBRE, giá sơ cấp bình quân phân khúc nhà liền thổ (bao gồm biệt thự và nhà liền kề) tại TP HCM đạt khoảng 216 triệu đồng mỗi m2 đất. Con số này giảm 3% so với quý trước và thấp hơn tới 29,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm mạnh mẽ này được lý giải chủ yếu do thay đổi cơ cấu nguồn cung trên thị trường.

Cụ thể, trong quý vừa qua, TP HCM ghi nhận 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, đáng chú ý là toàn bộ số căn này đều thuộc một đại đô thị lớn tại Hóc Môn. Với mức giá khoảng 127 triệu đồng mỗi m2 đất, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá của các dự án hiện hữu ở khu Đông (vốn dao động từ 200-300 triệu đồng mỗi m2), nguồn cung mới này đã tác động mạnh, kéo giá bán bình quân của toàn thị trường xuống. JLL Việt Nam cũng đưa ra nhận định tương tự, ghi nhận khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới trong nửa đầu năm, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị nằm ngoài khu vực trung tâm như The Global City, Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park. Điều này khiến giá sơ cấp bình quân giảm xuống khoảng 195 triệu đồng mỗi m2 đất, thấp hơn 56% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy rõ ràng một sự dịch chuyển trong chiến lược phát triển của các chủ đầu tư. Thay vì tập trung vào các khu vực nội đô có quỹ đất hạn chế và giá thành cao, các dự án mới đang hướng đến vùng ven, nơi có quy mô lớn hơn và mức giá dễ tiếp cận hơn. Đây là một tín hiệu tích cực, giúp giải tỏa cơn khát nguồn cung cho phân khúc nhà liền thổ, đồng thời mang lại nhiều lựa chọn đa dạng hơn cho người mua.

Thị trường hồi phục thanh khoản và tâm lý người mua thận trọng

Mặc dù giá giảm, thanh khoản của thị trường nhà liền thổ đã có những tín hiệu tích cực. CBRE báo cáo tỷ lệ hấp thụ trong quý II đạt khoảng 40%, nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung mới và việc xả hàng tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó. JLL cũng ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công trong nửa đầu năm, chủ yếu diễn ra tại các đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch bài bản, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Tuy nhiên, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng đáng kể. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhấn mạnh rằng áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao và những biến động kinh tế toàn cầu vẫn khiến người mua ưu tiên sự an toàn tài chính. Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước đây, người mua hiện nay hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, thay vào đó tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Do đó, dòng tiền tiếp tục đổ vào những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bài bản.

Để duy trì sức mua trong bối cảnh lãi suất cao, các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ tài chính và giãn tiến độ thanh toán. Những chính sách này không chỉ giúp giảm gánh nặng ban đầu cho người mua mà còn thể hiện cam kết của chủ đầu tư, góp phần củng cố niềm tin vào thị trường. TMD Realty luôn đồng hành cùng khách hàng, cung cấp tư vấn đầu tư chuyên sâu để lựa chọn những sản phẩm phù hợp nhất với điều kiện tài chính và mục tiêu dài hạn.

Triển vọng phát triển và vai trò của hạ tầng

Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản TP HCM nói chung và phân khúc nhà liền thổ nói riêng được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới. Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định rằng việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến metro và Vành đai 3 cùng các tuyến kết nối liên vùng, đang mở rộng không gian phát triển của thành phố. Điều này tạo động lực mạnh mẽ để nguồn cung và dòng vốn tiếp tục dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới tại khu Đông, khu Nam và các khu vực giáp ranh.

CBRE dự báo nguồn cung nhà liền thổ sẽ tiếp tục tăng đáng kể trong thời gian tới. Ước tính có khoảng 6.000 căn mở bán mới trong năm 2026 và con số này có thể vượt 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Sự gia tăng nguồn cung này được kỳ vọng sẽ từng bước cải thiện tình trạng khan hiếm kéo dài nhiều năm qua, đồng thời tạo thêm nhiều lựa chọn chất lượng cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Thông tin tổng hợp về thị trường nhà liền thổ TP HCM:

• Giá sơ cấp bình quân: 216 triệu đồng/m2 đất (CBRE, Q2/2026), giảm 29,5% so với cùng kỳ.
• Giá sơ cấp bình quân: 195 triệu đồng/m2 đất (JLL, nửa đầu năm 2026), giảm 56% so với cùng kỳ.
• Nguồn cung mới quý II/2026: 1.934 căn (CBRE), tập trung tại đại đô thị Hóc Môn.
• Nguồn cung mới nửa đầu năm 2026: Khoảng 4.100 căn (JLL), chủ yếu tại The Global City, Senturia An Phú, Vinhomes Saigon Park.
• Tỷ lệ hấp thụ quý II/2026: 40% (CBRE).
• Số giao dịch thành công nửa đầu năm 2026: Khoảng 4.250 (JLL).
• Dự báo nguồn cung năm 2026: Khoảng 6.000 căn mới (CBRE).
• Dự báo nguồn cung năm 2028: Có thể vượt 15.000 sản phẩm (CBRE).

Sự điều chỉnh giá và dịch chuyển nguồn cung không phải là dấu hiệu của sự suy thoái, mà là quá trình tái cấu trúc, hướng tới sự phát triển bền vững và cân bằng hơn. Đây là cơ hội để thị trường thanh lọc, loại bỏ những dự án kém chất lượng và tập trung vào giá trị thực. Các nhà đầu tư và người mua có tầm nhìn dài hạn sẽ tìm thấy nhiều tiềm năng tại các khu vực đang được quy hoạch đồng bộ và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.

Để nhận được thông tin chi tiết và hỗ trợ chuyên nghiệp trong việc tìm kiếm bất động sản phù hợp, hãy liên hệ TMD Realty ngay hôm nay. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc