Rút ngắn thủ tục mở bán nhà ở: Cơ chế ‘giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm’ mang lại gì?

Quy trình xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, đang đối mặt với nhiều vướng mắc khiến tiến độ triển khai dự án bị đình trệ. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thời hạn giải quyết là 15 ngày làm việc, thực tế cho thấy các doanh nghiệp thường phải chờ đợi từ 3 đến 4 tháng, thậm chí lâu hơn. Trước tình hình này, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã đồng loạt kiến nghị một cơ chế đột phá: “giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm” nhằm tháo gỡ nút thắt, đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường và giảm gánh nặng chi phí cho chủ đầu tư.

Thực trạng quy trình “tiền kiểm” đang cản trở tiến độ dự án

Theo phân tích của Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, chuyên gia cao cấp về bất động sản, quy hoạch và quản trị đô thị, đồng thời là nguyên Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nguyên nhân chính của sự chậm trễ không nằm ở các quy định pháp luật mà ở quá trình xử lý hồ sơ trên thực tế. Một văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng, UBND TP HCM và các bộ ngành đã chỉ rõ những điểm nghẽn nghiêm trọng:

• Quy trình phức tạp và kéo dài: Sau khi tiếp nhận, hồ sơ phải trải qua nhiều bước kiểm tra, xác minh, phối hợp liên ngành và lấy ý kiến từ nhiều cơ quan trước khi Sở Xây dựng ban hành văn bản xác nhận. Điều này bao gồm việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính, bảo lãnh ngân hàng và nghiệm thu phần móng.
• Điểm nghẽn cụ thể: Việc kiểm tra nghiệm thu phần móng còn phát sinh nhiều bước đối chiếu, xác minh. Quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai ở nhiều dự án thường bị kéo dài đáng kể. Hơn nữa, việc lấy ý kiến từ các cơ quan liên quan thiếu cơ chế ràng buộc chặt chẽ về trách nhiệm và thời hạn phản hồi, buộc doanh nghiệp phải tự theo dõi, bổ sung hồ sơ hoặc đôn đốc từng đơn vị.
• Gánh nặng cho doanh nghiệp: Thời gian chờ đợi kéo dài không chỉ làm chậm trễ việc đưa sản phẩm ra thị trường mà còn làm tăng đáng kể chi phí cho doanh nghiệp, từ chi phí vốn vay đến chi phí quản lý dự án.

Những vướng mắc này cũng được nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phát triển dự án tại TP HCM phản ánh. Họ nhấn mạnh rằng việc thiếu thời hạn xử lý rõ ràng và sự phối hợp rời rạc giữa các cơ quan là rào cản lớn nhất.

Giải pháp “giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm” và lợi ích mang lại

Trước những thách thức trên, Tiến sĩ Đỗ Thị Loan đã đề xuất đổi mới cơ chế xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng “giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm”. Đây là một hướng tiếp cận hiện đại và hiệu quả trong quản lý hành chính, được nhiều quốc gia phát triển áp dụng.

1. Cơ chế “giảm tiền kiểm”

“Tiền kiểm” là việc các cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra, xác minh hồ sơ và các điều kiện trước khi cho phép doanh nghiệp thực hiện hoạt động. Với đề xuất mới, doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, nhưng thay vì phải chờ đợi quá trình xác minh phức tạp, họ sẽ tự kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ. Điều này giúp đẩy nhanh quá trình chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.

2. Tăng cường “hậu kiểm” và các biện pháp đồng bộ

“Hậu kiểm” là hoạt động thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước sau khi doanh nghiệp đã thực hiện hoạt động và đưa sản phẩm ra thị trường. Với cơ chế mới, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra sau khi doanh nghiệp đã thực hiện việc mở bán. Để đảm bảo tính nghiêm minh, đề xuất này đi kèm với các giải pháp cụ thể:

• Tạm nộp tiền sử dụng đất: Đối với nút thắt định giá đất đai, bà Loan đề xuất cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất theo cơ chế tương tự đang áp dụng tại Hà Nội. Điều này giúp tránh làm gián đoạn tiến độ dự án trong thời gian chờ cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính chính thức. Một doanh nghiệp tại TP HCM còn đề xuất tạm nộp khoảng 80% số tiền sử dụng đất ước tính.
• Chế tài nghiêm khắc: Nếu doanh nghiệp kê khai không trung thực, cung cấp hồ sơ sai lệch hoặc đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện ra thị trường, các chế tài nghiêm khắc theo quy định pháp luật sẽ được áp dụng. Điều này tạo động lực cho doanh nghiệp tuân thủ và chịu trách nhiệm.
• Cải thiện quy trình nội bộ: Một đại diện doanh nghiệp kiến nghị Sở Xây dựng cần quy định thời hạn phản hồi đối với từng hồ sơ và giao một đầu mối thực hiện việc xác minh, tổng hợp ý kiến để rút ngắn thời gian giải quyết.

Việc đổi mới cơ chế này không nhằm nới lỏng điều kiện quản lý, mà hướng tới rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, đồng thời vẫn bảo đảm hiệu lực quản lý nhà nước thông qua cơ chế kiểm tra và xử lý vi phạm.

Các thay đổi trong thủ tục pháp lý bất động sản này nhận được sự ủng hộ rộng rãi từ cộng đồng doanh nghiệp, những người sẵn sàng cam kết và chấp nhận bị xử lý nghiêm nếu vi phạm, miễn là có một quy trình minh bạch, có thời hạn xử lý rõ ràng. Bộ Xây dựng cũng thừa nhận một số quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn vướng mắc và đang đề xuất điều chỉnh trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tổng hợp các vấn đề và giải pháp đề xuất

Vấn đề hiện tại:

• Thủ tục xác nhận đủ điều kiện mở bán kéo dài hơn 15 ngày luật định, thực tế 3-4 tháng.
• Quy trình tiền kiểm phức tạp, yêu cầu nhiều bước kiểm tra, xác minh, phối hợp liên ngành.
• Nút thắt trong kiểm tra nghiệm thu phần móng và xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Thiếu cơ chế ràng buộc về trách nhiệm và thời hạn phản hồi của các cơ quan liên quan.
• Tăng chi phí và chậm tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Giải pháp đề xuất:

• Giảm tiền kiểm: Doanh nghiệp tự kê khai, cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ.
• Tăng hậu kiểm: Cơ quan quản lý tăng cường thanh tra, kiểm tra sau khi doanh nghiệp thực hiện.
• Cơ chế tạm nộp tiền sử dụng đất: Cho phép doanh nghiệp tạm nộp tiền sử dụng đất (tương tự Hà Nội, hoặc 80% ước tính) để tránh gián đoạn dự án.
• Chế tài nghiêm khắc: Áp dụng hình phạt chặt chẽ với các hành vi kê khai gian dối hoặc đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện ra thị trường.
• Minh bạch hóa quy trình: Sở Xây dựng quy định thời hạn phản hồi và chỉ định một đầu mối xử lý hồ sơ.

Việc áp dụng cơ chế “giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm” không chỉ là giải pháp tình thế mà còn là bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý và hành chính, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho người mua nhà.

Để tìm hiểu thêm về các quy định mới và cách thức ứng phó với những thay đổi trong thị trường bất động sản, hãy liên hệ với TMD Realty ngay hôm nay. Tìm hiểu thêm về bất động sản nhà ở tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc