Quản lý đất nền ngoài dự án: Siết chặt hay bảo vệ quyền lợi dân?

Hoạt động phân lô bán nền tự do ngoài dự án từ lâu đã là một phân khúc sôi động nhưng cũng đầy rủi ro trên thị trường bất động sản Việt Nam. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra đề xuất đưa hoạt động này vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thắt thắt quản lý và bịt kín các khoảng trống pháp lý. Đề xuất này nhanh chóng vấp phải nhiều luồng ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia và các đơn vị nghiên cứu thị trường.

Khoảng trống pháp lý và rủi ro từ các dự án tự phát

Theo HoREA, các văn bản pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản, chủ yếu tập trung điều chỉnh các hoạt động giao dịch phát sinh từ các dự án đầu tư có pháp nhân đầy đủ. Trong khi đó, các hoạt động phân lô, tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cá nhân hoặc nhóm cá nhân thực hiện ngoài dự án lại chủ yếu chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai. Sự thiếu đồng bộ giữa hai bộ luật này đã tạo ra một khoảng trống quản lý đáng kể.

Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều đối tượng lợi dụng việc phân lô, tách thửa tự phát hoặc quảng cáo các khu đất chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động tiền của người dân. Thực tế thời gian qua đã ghi nhận không ít vụ tranh chấp, lừa đảo, thậm chí là sự xuất hiện của các dự án “ma” gây thiệt hại lớn cho người mua và làm mất an ninh trật tự xã hội. Do đó, HoREA kiến nghị cần mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với hoạt động chuyển nhượng đất không thuộc dự án bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch.

Tránh rào cản hành chính cho nhu cầu dân sinh chính đáng

Dù đồng tình với mục tiêu minh bạch hóa thị trường, nhiều chuyên gia bày tỏ sự lo ngại về tác động tiêu cực nếu áp dụng quy định quá cứng nhắc. Chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định rằng không phải mọi trường hợp tách thửa đất đều nhằm mục đích kinh doanh thương mại. Trên thực tế, nhu cầu tách thửa để chia tách tài sản cho các thành viên trong gia đình hoặc chuyển nhượng một phần khi gặp khó khăn tài chính là vô cùng phổ biến và hoàn toàn chính đáng.

Pháp luật đất đai hiện hành vốn đã quy định rất nghiêm ngặt về điều kiện tách thửa, bao gồm diện tích tối thiểu, quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật kết nối. Ông Võ Hồng Thắng lo ngại rằng nếu buộc mọi hoạt động chuyển nhượng đất nền ngoài dự án phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản, chính sách mới có thể vô tình tạo ra các rào cản hành chính phức tạp, làm tăng chi phí tuân thủ và ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân. Thay vào đó, việc tiếp tục kiểm soát chặt chẽ điều kiện tách thửa tại các địa phương mới là giải pháp gốc rễ để ngăn chặn tình trạng phân lô tràn lan.

Định hình ranh giới giữa giao dịch dân sự và kinh doanh chuyên nghiệp

Để giải quyết hài hòa xung đột này, các chuyên gia cho rằng dự thảo luật cần phân định rõ ràng ranh giới giữa một giao dịch dân sự thông thường và hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính chuyên nghiệp. Các quy định mới, nếu được bổ sung, chỉ nên tập trung vào các chế tài kiểm soát việc huy động vốn trái phép, yêu cầu công khai minh bạch thông tin pháp lý của khu đất và xác định rõ trách nhiệm của bên bán đối với người mua.

Dưới đây là các định hướng chính được đề xuất nhằm tối ưu hóa công tác quản lý phân lô bán nền ngoài dự án:

• Xác định rõ đối tượng áp dụng: Chỉ điều chỉnh các giao dịch có quy mô lớn, mang tính chất thương mại thường xuyên, thay vì các giao dịch đơn lẻ mang tính chất tiêu dùng hoặc phân chia tài sản gia đình.
• Minh bạch hóa thông tin: Buộc bên bán phải công khai đầy đủ hồ sơ pháp lý, hiện trạng hạ tầng và quy hoạch của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch.
• Kiểm soát chặt chẽ dòng tiền: Thiết lập cơ chế giám sát việc đặt cọc, huy động vốn nhằm ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn hoặc lừa đảo.
• Tăng cường trách nhiệm của địa phương: Nâng cao vai trò giám sát của các cơ quan quản lý đất đai cấp cơ sở trong việc phê duyệt tách thửa và nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật.

Việc đưa hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án vào khuôn khổ pháp lý là một nỗ lực đáng ghi nhận nhằm làm sạch thị trường. Tuy nhiên, việc thiết kế chính sách cần sự cẩn trọng lớn để không làm nghẹt dòng chảy giao dịch dân sự lành mạnh của người dân. Một hành lang pháp lý cân bằng, bảo vệ được người tiêu dùng nhưng không gây phát sinh thủ tục hành chính không cần thiết, sẽ là bệ phóng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Để cập nhật nhanh chóng các xu hướng pháp lý mới nhất và tìm kiếm các cơ hội đầu tư an toàn, hãy đồng hành cùng TMD Realty ngay hôm nay. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty. Tìm hiểu thêm về dự án đất nền tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc