Rủi ro mua bán đất trọn thửa và bài học từ vụ thiếu 900m2

Tranh chấp hy hữu từ sự chênh lệch diện tích trên giấy tờ và thực tế

Giao dịch mua bán bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp nếu các bên không thực hiện đo đạc và đối chiếu thực địa một cách cẩn trọng. Mới đây, một vụ tranh chấp kéo dài tại khu vực Tây Nam Bộ đã thu hút sự chú ý lớn của dư luận khi người mua đất phát hiện diện tích thực tế bị hao hụt gần 900m2 so với thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vụ việc không chỉ gây thiệt hại lớn về tài chính mà còn mở ra những cuộc tranh luận pháp lý sâu sắc về trách nhiệm của các bên trong giao dịch mua bán theo hình thức “trọn thửa”.

Sự việc bắt đầu vào tháng 9/2019, khi ông Tr. (ngụ tỉnh Bến Tre cũ, nay là tỉnh Vĩnh Long) ký hợp đồng nhận chuyển nhượng một thửa đất tại Bến Tre từ vợ chồng ông H. Theo giấy chứng nhận được cấp, diện tích thửa đất là 2.732m2. Dù hợp đồng chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã chỉ ghi giá trị giao dịch là 180 triệu đồng, nhưng thực tế ông Tr. đã thanh toán cho bên bán số tiền 550 triệu đồng. Đáng chú ý, trên khu đất này còn có nhà ở, cây trồng và công trình kiến trúc thuộc quyền quản lý, sử dụng từ trước của vợ chồng ông L.

Phán quyết bất ngờ từ các cấp tòa án về việc đền bù diện tích thiếu hụt

Sau khi hoàn tất việc thanh toán và tiến hành đăng ký biến động để sang tên, ông Tr. tiến hành đo đạc lại ranh giới thì phát hiện diện tích thực tế chỉ còn 1.836m2. Trong quá trình giải quyết tranh chấp sau đó, cơ quan chức năng xác định diện tích thực tế để thực hiện hợp đồng là 1.859m2 (hụt 873m2 so với sổ đỏ). Ông Tr. cho rằng nguyên nhân hao hụt là do ông H. trước đó đã ký biên bản hiệp thương ranh giới với hộ liền kề, làm thu hẹp diện tích đất ban đầu.</p

Để bảo vệ quyền lợi, ông Tr. yêu cầu vợ chồng ông H. tiếp tục thực hiện hợp đồng đối với phần đất thực tế 1.859m2, đồng thời phải trả lại giá trị của phần diện tích chênh lệch 427m2 (được tính theo đơn giá 600.000 đồng/m2, tương đương hơn 256,2 triệu đồng). Ông Tr. cũng đồng ý để vợ chồng ông L. tiếp tục sinh sống trên đất mà không tranh chấp căn nhà hiện hữu.

Tiến trình giải quyết vụ án qua các cấp tòa ghi nhận nhiều quan điểm trái ngược:

• Cấp sơ thẩm: Tòa án nhân dân cấp huyện tại Bến Tre đã chấp nhận yêu cầu của ông Tr., buộc vợ chồng ông H. phải hoàn trả hơn 256 triệu đồng cho phần diện tích thiếu hụt và cùng vợ chồng ông L. bàn giao 1.859m2 đất thực tế cho người mua.
• Cấp phúc thẩm và Giám đốc thẩm: Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre (nay là Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long) và sau đó là Tòa án nhân dân cấp cao tại TPHCM (tại Quyết định giám đốc thẩm số 136/2024/DS-GĐT ngày 10/6/2024) đã bác bỏ yêu cầu đòi bồi thường tiền của ông Tr. Tòa phán quyết giữ nguyên việc bàn giao 1.859m2 đất nhưng bên bán không có nghĩa vụ phải trả lại tiền chênh lệch diện tích.

Lý giải pháp lý về việc bên bán không phải bồi thường

Theo nhận định từ Tòa án nhân dân cấp cao tại TPHCM, nguồn gốc thửa đất này đã qua nhiều lần chuyển nhượng, tặng cho và các giao dịch trước đó đều thực hiện theo hiện trạng “trọn thửa” dựa trên giấy chứng nhận cũ mà không tiến hành đo đạc lại. Đối với việc ông H. ký biên bản hiệp thương ranh giới với nhà bên cạnh, tòa xác định hành vi này chỉ nhằm hỗ trợ hộ liền kề làm thủ tục hành chính, ông H. không tự ý phân tách hay cố tình làm giảm diện tích đất chuyển nhượng nên không cấu thành lỗi cố ý.

Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng thể hiện rõ bên mua đã tự mình xem xét kỹ và biết rõ về hiện trạng thửa đất trước khi ký kết. Do đó, khi chấp nhận mua “trọn thửa” mà không có điều khoản cam kết bồi thường nếu thiếu hụt diện tích cụ thể trong hợp đồng, người mua phải tự chịu trách nhiệm đối với phần rủi ro này.

Bài học đắt giá cho nhà đầu tư khi giao dịch nhà đất

Vụ việc trên là hồi chuông cảnh tỉnh cho bất kỳ ai đang có ý định giao dịch bất động sản, đặc biệt là đất nông nghiệp hoặc đất có diện tích lớn ở vùng ven. Để tránh rơi vào hoàn cảnh “tiền mất tật mang”, người mua cần lưu ý các nguyên tắc cốt lõi sau:

• Luôn yêu cầu đo đạc thực tế bởi cơ quan có thẩm quyền trước khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc chuyển nhượng, không nên hoàn toàn tin tưởng vào số liệu ghi trên sổ đỏ cũ.
• Thể hiện rõ ràng các điều khoản về xử lý chênh lệch diện tích trong văn bản hợp đồng (ví dụ: đơn giá đền bù trên mỗi mét vuông nếu thiếu hụt).
• Tuyệt đối không khai thấp giá trị giao dịch trên hợp đồng công chứng nhằm trốn thuế, bởi khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ vào các chứng từ pháp lý để phân định và người mua sẽ gặp bất lợi lớn trong việc đòi lại dòng tiền thực tế đã giải ngân.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc thẩm định pháp lý hoặc cần một quy trình giao dịch an toàn, hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc