Thanh khoản căn hộ TP.HCM giảm: Giá neo cao, cung lệch pha

Thị trường căn hộ TP.HCM đang trải qua giai đoạn thách thức khi thanh khoản tiếp tục suy giảm, bất chấp sự gia tăng đáng kể về nguồn cung mới. Phân tích từ các đơn vị nghiên cứu uy tín chỉ ra rằng, nguyên nhân chính nằm ở mặt bằng giá bán vẫn neo cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua, cùng với tình trạng lệch pha cung cầu giữa các phân khúc.

Thực trạng thị trường quý II/2026: Nguồn cung tăng, thanh khoản giảm

Theo báo cáo của Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ tại khu vực TP.HCM mở rộng (bao gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung. Trong quý II/2026, hơn 7.150 căn hộ mới đã được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên hơn 14.200 căn, tăng 156% so với quý trước và khoảng 35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa với phục hồi thanh khoản như kỳ vọng. Tổng lượng căn hộ hấp thụ được trên toàn thị trường chỉ đạt khoảng 7.680 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39%. Riêng tại nội thành TP.HCM, lượng căn hộ bán được là 1.781 căn với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 31%. Mặc dù sức mua có tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước nhờ nguồn hàng trung cấp tại Bình Dương, con số này vẫn thấp hơn 24% so với cùng kỳ năm 2025.

Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cũng ghi nhận diễn biến tương tự. TP.HCM có khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới trong quý II, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 9.500 căn, kéo tỷ lệ hấp thụ từ 52% của quý trước xuống còn 50%.

Thanh khoản bất động sản là khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt một cách nhanh chóng và dễ dàng mà không làm mất giá trị. Việc thanh khoản chậm lại cho thấy người mua đang trở nên thận trọng hơn, khiến quá trình giao dịch kéo dài và áp lực giảm giá có thể xuất hiện, dù chưa ghi nhận trên mặt bằng giá chung.

Nguyên nhân và sự phân hóa phân khúc rõ rệt

Các chuyên gia đồng tình rằng, rào cản lớn nhất đối với thanh khoản thị trường căn hộ hiện nay là mặt bằng giá bán tiếp tục tăng cao, trong khi lãi suất vẫn duy trì ở mức nhất định và khả năng chi trả của người mua còn hạn chế. Knight Frank ghi nhận giá sơ cấp bình quân tại TP.HCM mở rộng đạt 3.670 USD, tương đương gần 95 triệu đồng/m2, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. One Mount Group cũng cho biết giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 103 triệu đồng/m2, còn Bình Dương khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ.

Sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc giá là một đặc điểm nổi bật. Theo One Mount Group, các dự án có giá từ 60 đến 120 triệu đồng/m2 chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%. Ngược lại, nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 chỉ đạt khoảng 20% tỷ lệ hấp thụ, phản ánh xu hướng người mua ngày càng thận trọng với các sản phẩm giá trị lớn.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, nhận định rằng người mua đang chuyển từ tâm lý đầu tư sang ưu tiên nhu cầu ở thực. Khách hàng hiện có xu hướng lựa chọn các dự án có tổng giá trị phù hợp với túi tiền, pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng được đảm bảo. Vì vậy, các dự án ở phân khúc trung cấp đang dẫn dắt thanh khoản, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn đối mặt với áp lực lớn.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và tăng chiết khấu. Tuy nhiên, những biện pháp này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính ban đầu và chưa đủ mạnh để tạo cú hích lớn cho thanh khoản khi rào cản chính vẫn là mức giá tổng thể quá cao. Để nắm bắt sâu hơn về xu hướng thị trường, quý khách hàng có thể tham khảo thêm các tin tức thị trường bất động sản mới nhất từ TMD Realty.

Triển vọng và thách thức trong thời gian tới

Từ nay đến cuối năm 2027, Knight Frank dự báo TP.HCM mở rộng sẽ có thêm khoảng 76.000 căn hộ, trong đó 31.740 căn từ khu vực nội thành TP.HCM. Phần lớn nguồn cung tương lai vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao.

One Mount Group cũng dự báo TP.HCM sẽ có thêm khoảng 15.000-20.000 căn hộ mở bán trong nửa cuối năm 2026, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm được dự báo tăng thêm 3-5%, trong khi Bình Dương có thể tăng 15-20% nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án mới.

Các đơn vị nghiên cứu đều nhận định rằng nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện trong những tháng cuối năm, nhưng thanh khoản khó có thể bứt phá nếu mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Trong bối cảnh người mua ngày càng ưu tiên yếu tố tài chính và giá trị sử dụng thực, những dự án có mức giá phù hợp sẽ tiếp tục dẫn dắt giao dịch, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn đối mặt áp lực bán hàng lớn.

• Mặt bằng giá neo cao: Giá căn hộ tiếp tục tăng, tạo khoảng cách lớn với khả năng chi trả.
• Lãi suất duy trì: Gây áp lực lên quyết định vay mua nhà của người dân.
• Lệch pha cung – cầu: Nguồn cung chủ yếu là cao cấp, trong khi nhu cầu tập trung ở phân khúc trung cấp/vừa túi tiền.
• Người mua ưu tiên giá trị thực: Khách hàng chuyển sang tìm kiếm dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực.
• Chính sách kích cầu chưa đủ sức: Các ưu đãi hiện tại chủ yếu giảm áp lực ban đầu, chưa giải quyết được rào cản giá.

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, nơi sự cân bằng giữa giá cả và giá trị thực sẽ quyết định sức hấp dẫn của dự án. Thành công sẽ đến với những chủ đầu tư biết lắng nghe thị trường và cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người mua.

Để tìm hiểu các giải pháp và cơ hội đầu tư phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại, hãy liên hệ TMD Realty ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết: Liên hệ TMD Realty. Tìm hiểu thêm về căn hộ chung cư tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc