Thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM Q2/2026: Giá điều chỉnh, thanh khoản chậm

Thị trường căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đang trải qua giai đoạn điều chỉnh đáng kể trong quý II/2026, với giá bán ghi nhận mức giảm trung bình 5-10%. Tuy nhiên, bất chấp việc giá chào bán đã hạ nhiệt, thanh khoản vẫn duy trì ở mức chậm, phản ánh tâm lý chờ đợi và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu hơn từ phía người mua. Hiện tượng này báo hiệu một quá trình tái định giá sau chu kỳ tăng nóng kéo dài, đặt ra nhiều thách thức và cơ hội cho cả người bán lẫn người mua.

Thị trường thứ cấp là thuật ngữ dùng để chỉ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã qua sử dụng, không còn là sản phẩm chào bán trực tiếp từ chủ đầu tư ban đầu. Đây là nơi các nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu cá nhân giao dịch các sản phẩm đã hình thành hoặc đã được bàn giao.

Hiện tượng giảm giá và áp lực thanh khoản trên thị trường căn hộ thứ cấp

Trong quý II/2026, các báo cáo thị trường và ghi nhận thực tế đều cho thấy xu hướng giảm giá rõ rệt đối với phân khúc căn hộ thứ cấp tại TP.HCM. Mức điều chỉnh phổ biến dao động từ 5-10% so với thời điểm đầu năm, đặc biệt tập trung vào những căn hộ cần bán nhanh hoặc thuộc sở hữu của các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Thậm chí, một số trường hợp cần thu hồi vốn gấp đã chấp nhận mức giảm trên 10% nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Điển hình, một căn hộ hai phòng ngủ rộng 71 m2 tại phường Thạnh Mỹ Tây, từng được định giá 10,8 tỷ đồng vào cuối năm 2025, nay được chào bán ở mức 10 tỷ đồng và chủ nhà sẵn sàng thương lượng thêm. Tương tự, một căn hộ hơn 70 m2 tại phường Phú Nhuận trên đường Nguyễn Văn Trỗi đang rao bán 7,2 tỷ đồng, thấp hơn gần 300 triệu đồng so với cuối năm 2024. Nhiều căn hộ cùng diện tích từng giao dịch trên 8 tỷ đồng vào năm ngoái. Ở khu vực vùng ven, áp lực thanh khoản còn lớn hơn khi một nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ từ 3,8 tỷ đồng xuống 3,5 tỷ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ do gánh nặng trả gốc và lãi ngân hàng (hơn 20 triệu đồng/tháng, trong khi tiền thuê chỉ khoảng 8 triệu đồng/tháng). Nhiều căn hộ khác trong cùng dự án cũng giảm 200-300 triệu đồng để đẩy nhanh giao dịch.

Các con số thống kê cũng củng cố xu hướng này: DKRA Consulting ghi nhận giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước, với khu Đông và khu Bắc giảm 2-6%, khu Tây và Nam giảm 4-6%, còn khu vực trung tâm giảm 3-5%. Chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra mức điều chỉnh 3-7% so với đầu năm tại nhiều dự án. Mặc dù giá đã giảm, nhưng sức mua vẫn khiêm tốn. Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho biết khu vực TP.HCM (cũ) chỉ tiêu thụ được 1.781 căn hộ, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Trên phạm vi TP.HCM mở rộng, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 39%, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân sâu xa và tâm lý thị trường

Diễn biến giảm giá và thanh khoản chậm trên thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM không phải là ngẫu nhiên mà xuất phát từ nhiều yếu tố cốt lõi. Đầu tiên là áp lực tài chính từ một bộ phận lớn nhà đầu tư. Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) phân tích, hiện tượng giảm giá chủ yếu tập trung vào nhóm nhà đầu tư mua vào lúc thị trường “nóng sốt” và sử dụng tỷ lệ vay ngân hàng cao. Nhiều khoản vay đang bước vào giai đoạn phải trả cả gốc lẫn lãi, trong khi tốc độ tăng giá chững lại và chi phí vốn gia tăng, khiến không ít nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán dưới giá mua để cơ cấu dòng tiền. Bên cạnh đó, những nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn cũng buộc phải bán ra khi thị trường không còn tăng trưởng như trước.

Thứ hai, thị trường thứ cấp còn chịu sức ép cạnh tranh mạnh mẽ từ nguồn cung mới và các chính sách ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp. Điều này mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua, khiến họ có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Hậu quả là các căn hộ có giá bán cao hoặc kém lợi thế cạnh tranh trên thị trường thứ cấp phải tiếp tục điều chỉnh giá để thu hút khách hàng.

Thứ ba là tâm lý chờ đợi của người mua. Dù giá đã giảm, người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng, kỳ vọng mặt bằng giá còn có thể giảm thêm. Điều này làm cho quá trình thương lượng kéo dài và lượng giao dịch chưa cải thiện đáng kể. Đối với các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức muốn tìm hiểu sâu hơn về diễn biến này, TMD Realty cung cấp các tin tức thị trường và phân tích chuyên sâu tại trang tin tức thị trường của chúng tôi.

Phân hóa thị trường và triển vọng cuối năm 2026

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, đợt điều chỉnh giá căn hộ thứ cấp hiện nay chủ yếu phản ánh áp lực thanh khoản của một bộ phận nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc cần thu hồi vốn, chứ không phải sự suy giảm của toàn thị trường. Những chủ sở hữu có tiềm lực tài chính vẫn chưa chịu áp lực bán bằng mọi giá. Ông Thắng nhận định đây là quá trình tái cân bằng sau giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh trong vài năm qua. Áp lực điều chỉnh sẽ rõ nét hơn ở phân khúc cao cấp do giá trị tài sản lớn, tệp khách hàng hạn chế và người mua ngày càng thận trọng khi xuống tiền.

Các chuyên gia dự báo áp lực điều chỉnh giá trên thị trường căn hộ thứ cấp có thể tiếp diễn trong những tháng cuối năm 2026, đặc biệt nếu lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Điều này sẽ củng cố lợi thế đàm phán cho người mua nhờ nguồn cung dồi dào và nhiều chính sách ưu đãi từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên, xu hướng giảm giá khó có thể lan rộng trên toàn thị trường. Lý do là nguồn cung căn hộ tại nội thành TP.HCM vẫn hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực còn rất lớn. Thị trường được dự báo sẽ phân hóa mạnh hơn: các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và mức giá hợp lý sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản ổn định, trong khi những sản phẩm định giá cao hơn giá trị thực sẽ phải tiếp tục điều chỉnh để tìm được người mua. Để có cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định phù hợp trong bối cảnh thị trường này, việc tham khảo chuyên gia là cần thiết. TMD Realty luôn sẵn sàng tư vấn đầu tư bất động sản, giúp khách hàng thấu hiểu thị trường và tối ưu hóa cơ hội của mình.

Các yếu tố chính định hình thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM quý II/2026:

• Giá bán căn hộ thứ cấp giảm 5-10% so với đầu năm, một số trường hợp giảm trên 10%.
• Thanh khoản chậm do tâm lý chờ đợi giá giảm thêm của người mua.
• Áp lực tài chính từ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng cao.
• Cạnh tranh từ nguồn cung mới và chính sách ưu đãi của chủ đầu tư sơ cấp.
• Tỷ lệ hấp thụ thấp: 1.781 căn ở TP.HCM (cũ), giảm 24% YoY.
• Thị trường phân hóa mạnh: dự án vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh giữ giá, dự án định giá cao phải điều chỉnh.

Tổng quan thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM quý II/2026 cho thấy một bức tranh đa chiều, nơi áp lực điều chỉnh giá diễn ra cục bộ nhưng ảnh hưởng lớn đến tâm lý chung. Đây là thời điểm mà sự cẩn trọng và kiến thức thị trường sẽ là yếu tố then chốt giúp các nhà đầu tư và người mua đưa ra quyết định sáng suốt. Hãy tìm hiểu các giải pháp và dịch vụ phù hợp cho nhu cầu mua bán căn hộ của bạn ngay hôm nay bằng cách liên hệ TMD Realty. Tìm hiểu thêm về căn hộ chung cư tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc