Xu hướng M&A bất động sản: Khách ngoại đề cao tính thực dụng

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 chứng kiến những chuyển dịch quan trọng trong dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Dù tổng lượng vốn đăng ký vào Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ, phân khúc mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản lại ghi nhận một trạng thái thận trọng và chọn lọc chưa từng có từ các nhà đầu tư quốc tế.

Sự chuyển dịch khẩu vị của dòng vốn ngoại

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, nửa đầu năm 2026 ghi nhận tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lượng vốn giải ngân thực tế cũng đạt khoảng 11,72 tỷ USD, đánh dấu mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, cơ cấu dòng vốn này cho thấy sự phân hóa rõ rệt khi lĩnh vực sản xuất, chế biến chế tạo chiếm tới 82,6%, trong khi bất động sản chỉ thu hút khoảng 7,4% tổng vốn đăng ký.

Sự sụt giảm tỷ trọng của ngành địa ốc phản ánh tâm lý e ngại của các tập đoàn ngoại trước áp lực chi phí vốn toàn cầu neo cao và những biến động địa chính trị phức tạp. Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, nhận định rằng chiến lược của các nhà đầu tư ngoại đã dịch chuyển rõ rệt từ kỳ vọng tăng giá tài sản trong tương lai sang tập trung vào giá trị khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền ngay lập tức. Các dự án muốn lọt vào mắt xanh của khối ngoại lúc này bắt buộc phải có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đắc địa và đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về phát triển bền vững.

Những thương vụ điển hình định hình thị trường

Trái với giai đoạn trước khi các nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn vào các quỹ đất sơ khai hoặc dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, xu hướng hiện tại ưu tiên các tài sản đã thành hình, có thể vận hành hoặc triển khai ngay lập tức. Bản đồ M&A nửa đầu năm 2026 ghi nhận những chuyển động đáng chú ý sau:

• Phân khúc nhà ở và đô thị: Tổng công ty DIC Corp đã chuyển nhượng thành công bốn phân khu tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) với tổng giá trị giao dịch vượt hơn 116 triệu USD. Tại siêu dự án Eco Smart City thuộc Thủ Thiêm (TP.HCM), Lotte Properties được chấp thuận chuyển nhượng tối đa 35% vốn góp, ngay sau đó Phát Đạt đã ký biên bản ghi nhớ và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để cùng tham gia phát triển dự án này.
• Hợp tác phát triển vùng ven: TT Capital bắt tay cùng các đối tác Nhật Bản thu tóm quỹ đất tại huyện Nhà Bè (TP.HCM). Trong khi đó, OBC Holdings liên kết cùng Bcons Group nhận chuyển nhượng một loạt dự án tiềm năng tại Bình Dương, hướng đến mục tiêu đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân địa phương.
• Thương mại, dịch vụ và công nghiệp: Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tiến hành mua lại hai doanh nghiệp để gián tiếp sở hữu tổ hợp văn phòng – thương mại lớn tại Hà Nội. Trong mảng logistics và hạ tầng, Viconship mua lại 65% cổ phần tại cảng Harbour City nhằm phát triển hệ sinh thái bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng. Mảng nghỉ dưỡng cũng ghi nhận thương vụ đình đám khi SC Capital Partners chính thức thâu tóm thành công tập đoàn quản lý khách sạn Fusion Hotel Group.

Khoảng cách định giá và triển vọng nửa cuối năm

Dù nhu cầu tìm kiếm cơ hội của khối ngoại vẫn rất lớn, rào cản lớn nhất cản trở tiến độ của các thương vụ M&A hiện nay chính là khoảng cách về kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Nhiều chủ doanh nghiệp trong nước vẫn neo kỳ vọng ở mức cao dựa trên viễn cảnh hồi phục của thị trường, trong khi các quỹ đầu tư ngoại lại áp dụng các tiêu chuẩn định giá khắt khe hơn để bù đắp cho chi phí vốn cao.

Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất còn lại của các dự án cũng trở thành tiêu chuẩn được xem xét kỹ lưỡng. Các nhà đầu tư đặc biệt cẩn trọng với những tài sản sắp hết hạn giao đất hoặc thuê đất nhằm tránh các rắc rối pháp lý phát sinh trong quá trình gia hạn. Do đó, việc tìm kiếm sự đồng hành của một đối tác trung gian uy tín như TMD Realty sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa quá trình đàm phán và định giá tài sản một cách khách quan nhất.

Các chuyên gia dự báo, hoạt động M&A bất động sản trong nửa cuối năm 2026 vẫn sẽ duy trì nhịp độ ổn định. Dòng vốn quốc tế sẽ tiếp tục chảy vào các dự án sạch, đảm bảo tính minh bạch pháp lý và có khả năng sinh lời bền vững. Để tối ưu hóa cơ hội và tìm kiếm những đối tác uy tín trên thị trường, các doanh nghiệp cần có những bước chuẩn bị bài bản về hồ sơ dự án cũng như chiến lược định giá thực tế hơn.

M&A bất động sản đang bước vào một kỷ nguyên mới đề cao chất lượng tài sản và năng lực khai thác thực tế hơn là những cam kết lợi nhuận ngắn hạn. Đồng hành cùng xu hướng này, TMD Realty luôn sẵn sàng hỗ trợ các nhà đầu tư kết nối và khai phá các cơ hội hợp tác chất lượng nhất trên thị trường. Hãy liên hệ với TMD Realty ngay hôm nay để nhận được những tư vấn chiến lược và giải pháp bất động sản toàn diện. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc