Cách xử lý khi sổ đỏ ghi vị trí đất ở lệch với nhà thực tế

Khi thực hiện giao dịch hoặc kiểm tra hiện trạng đất đai, nhiều hộ gia đình gặp phải tình huống tréo ngoe khi vị trí ngôi nhà đang ở không trùng khớp với phần diện tích đất ở được ghi nhận trên sổ đỏ. Vấn đề này không chỉ gây khó khăn cho việc xây dựng, cải tạo mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị pháp lý của bất động sản khi giao dịch. Theo các quy định pháp luật hiện hành, người dân hoàn toàn có quyền yêu cầu đính chính thông tin trên giấy chứng nhận để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình dưới sự hướng dẫn của các cơ quan chức năng.

Thực trạng ranh giới đất ở và nhà hiện hữu không trùng khớp

Dẫn chứng cụ thể từ một trường hợp thực tế, một người dân được tặng cho thửa đất rộng 145m2 và được cấp sổ đỏ vào tháng 2/2024. Trong đó, 40m2 được xác định là đất ở và 105m2 là đất trồng cây lâu năm. Theo bản vẽ trích lục trên sổ đỏ, phần đất ở nằm giáp ngõ đi chung, còn phần đất trồng cây lâu năm nằm ở phía trong, hai khu vực này được phân tách bằng đường nét đứt.

Tuy nhiên, thực tế trên phần diện tích ghi là đất trồng cây lâu năm lại tồn tại một căn nhà rộng khoảng 40m2 do cha ông để lại, được xây dựng kiên cố từ đầu những năm 1990. Sự bất nhất giữa hiện trạng sử dụng đất ổn định lâu đời và thông tin ghi nhận trên giấy chứng nhận mới cấp khiến người dân lo lắng. Họ mong muốn được đính chính sổ đỏ để phù hợp thực tế và đặt câu hỏi liệu có thể yêu cầu xóa bỏ đường nét đứt phân định ranh giới giữa hai loại đất này hay không.

Giải đáp pháp lý về đường nét đứt và ranh giới thửa đất

Giải đáp thắc mắc này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết pháp luật về đất đai hiện hành không quy định về việc phải thể hiện đường ranh giới phân chia giữa phần đất ở và đất trồng cây lâu năm trong trường hợp hai loại đất này cùng nằm trong một thửa đất.

Về mặt kỹ thuật bản đồ, theo khoản 4 Mục I Phụ lục số 01 ban hành kèm Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về bản đồ địa chính, đường nét đứt xuất hiện trên sơ đồ chỉ biểu thị ranh giới của công trình xây dựng trên đất (cụ thể là nhà ở) chứ không phải ranh giới phân định mục đích sử dụng đất. Như vậy, đường nét đứt này thể hiện sự hiện hữu của ngôi nhà chứ không mang ý nghĩa ngăn chia cố định vị trí đất ở và đất nông nghiệp trên thực địa.

Quy trình đính chính sổ đỏ theo Luật Đất đai năm 2024

Đối với các trường hợp thông tin trên sổ đỏ đã cấp có sự sai lệch so với thực tế hoặc hồ sơ kê khai gốc, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể phương án xử lý đính chính tại khoản 1 Điều 152. Bên cạnh đó, trình tự và thủ tục thực hiện chi tiết được áp dụng theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ.

Dưới đây là các trường hợp nộp hồ sơ đính chính sổ đỏ được quy định rõ ràng pháp lý:

• Cơ quan chức năng tự phát hiện sai sót: Khi phát hiện sổ đỏ đã cấp có sai sót về mặt thông tin thửa đất hoặc tài sản, cơ quan thẩm quyền sẽ chủ động thông báo cho người dân nộp lại bản gốc để tiến hành đính chính.
• Người dân tự phát hiện sai sót: Trường hợp phát hiện thông tin sai ngay sau khi nhận sổ lần đầu, người dân chủ động chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định địa phương.
• Phát hiện sai sót khi làm thủ tục biến động: Nếu lỗi sai được phát hiện trong quá trình sang tên, chuyển nhượng, tặng cho… người dân có thể nộp hồ sơ đính chính phối hợp cùng hồ sơ biến động tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Để quá trình đính chính diễn ra thuận lợi, người dân cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ pháp lý gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP).
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó.
• Các giấy tờ, tài liệu liên quan chứng minh có sự sai lệch thông tin của người được cấp hoặc sai sót thông tin thửa đất so với hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu đã được kiểm tra, xác nhận.
• Văn bản ủy quyền hợp pháp theo quy định của pháp luật dân sự nếu người sử dụng đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Việc chủ động đối chiếu ranh giới thực tế và thông tin trên sổ đỏ giúp gia chủ bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp, tránh các rủi ro tranh chấp không đáng có khi thực hiện giao dịch bất động sản sau này. Người dân nên liên hệ trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét và giải quyết hồ sơ theo đúng quy định.

Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn chi tiết và giải pháp hỗ trợ thủ tục pháp lý bất động sản nhanh chóng, an toàn nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc