Đề xuất bỏ trần thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai gây tranh cãi

Đề xuất thay đổi cơ chế thanh toán mua nhà trên giấy

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó đề xuất đáng chú ý nhất là việc bãi bỏ ba mức trần thanh toán theo tiến độ xây dựng đối với các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thay vì áp dụng khung khống chế tỷ lệ thanh toán nghiêm ngặt như hiện nay, dự thảo mới hướng đến việc cho phép chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận tiến độ thanh toán dựa trên nhu cầu thực tế của hai bên.

Tuy nhiên, điểm giới hạn duy nhất được giữ lại trong dự thảo là chủ đầu tư không được phép thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khoản tiền 5% còn lại sẽ được phong tỏa tại tài khoản ngân hàng và chỉ được giải tỏa sau khi người mua chính thức nhận sổ hồng. Sự thay đổi mang tính nới lỏng này đang vấp phải nhiều ý kiến phản biện từ giới chuyên môn, bởi lo ngại cán cân rủi ro sẽ bị lệch về phía khách hàng.

Sự khác biệt giữa quy định hiện hành và đề xuất mới

Để hiểu rõ hơn về tác động của đề xuất này, cần so sánh trực tiếp với các rào cản tài chính đang được áp dụng trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành:

• Tỷ lệ thanh toán lần đầu: Theo quy định hiện hành, người mua chỉ phải đóng tối đa 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc) trong đợt thanh toán đầu tiên.
• Giới hạn trước khi bàn giao nhà: Các chủ đầu tư trong nước hiện không được phép thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi tiến hành bàn giao nhà cho khách hàng. Đối với hình thức thuê mua, tỷ lệ này được khống chế ở mức tối đa là 50%.
• Giới hạn trước khi cấp sổ hồng: Mức thu tối đa trước khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là 95% giá trị hợp đồng.

Nếu dự thảo mới được thông qua, ngoại trừ việc giữ lại 5% cuối cùng phong tỏa tại ngân hàng, toàn bộ tiến trình thanh toán từ lúc khởi công đến trước khi bàn giao nhà sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này đồng nghĩa với việc các cột mốc khống chế trung gian như 30%, 50% hay 70% sẽ không còn hiệu lực pháp lý bắt buộc.

Chuyên gia lo ngại rủi ro tài chính dồn về phía người mua

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Vũ Khánh Din, Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA, bày tỏ sự lo ngại rằng việc loại bỏ các mức trần thanh toán trung gian sẽ làm giảm đáng kể động lực của doanh nghiệp trong việc đảm bảo tiến độ xây dựng. Khi không còn áp lực phải hoàn thành các hạng mục công trình để được thu tiền đợt tiếp theo, chủ đầu tư có thể kéo dài thời gian thi công mà không sợ bị nghẽn dòng tiền từ khách hàng. Người mua nhà vô tình trở thành những chủ nợ không có bảo đảm, chịu hoàn toàn rủi ro nếu dự án bị đình trệ.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, chỉ ra rằng quy định hiện tại bảo vệ người mua bằng cách buộc chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn tự có hoặc vốn vay tín dụng để triển khai dự án, thay vì lạm dụng dòng vốn ứng trước từ khách hàng. Ông đưa ra ví dụ thực tế: với một căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, theo luật hiện hành, người mua chỉ phải đóng tối đa 700 triệu đồng trước khi nhận nhà bàn giao. Nhưng nếu áp dụng quy định mới, khách hàng hoàn toàn có thể phải thanh toán đến 950 triệu đồng dù công trình vẫn đang dang dở trên giấy.

Đối với phân khúc thuê mua nhà ở – một loại hình vốn hướng tới đối tượng người thu nhập thấp – việc bỏ trần thanh toán 50% trước khi bàn giao cũng sẽ tạo ra áp lực tài chính cực kỳ lớn. Khách hàng ở phân khúc này thường là bên yếu thế, thiếu thông tin kiểm chứng về năng lực tài chính cũng như tiến độ thực tế của dự án, do đó rất dễ gặp bất lợi khi thương thảo hợp đồng với các chủ đầu tư lớn.

Cần cơ chế kiểm soát tiến độ thực tế

Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vốn chứa đựng nhiều yếu tố bất định. Để bảo vệ thị trường phát triển lành mạnh, các chuyên gia khuyến nghị nên giữ nguyên quy định áp trần thanh toán tối đa 70% trước khi bàn giao nhà, áp dụng thống nhất cho cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Đồng thời, mỗi đợt đóng tiền của khách hàng cần phải được gắn chặt với các mốc thi công cụ thể đã qua kiểm chứng từ cơ quan quản lý. Khi chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc sử dụng vốn sai mục đích, người mua phải được trao quyền tạm dừng đóng tiền mà không bị phạt vi phạm hợp đồng.

Để cập nhật thêm các thông tin mới nhất về thị trường và luật đất đai, hãy tiếp tục đồng hành cùng TMD Realty trong các bài viết tiếp theo. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc