Căn hộ thứ cấp hạ nhiệt: Vì sao người mua vẫn e ngại xuống tiền?

Xu hướng điều chỉnh giá và tâm lý phòng thủ của thị trường

Thị trường căn hộ tại các đô thị lớn đang trải qua những biến động đáng chú ý khi cán cân giao dịch có sự chững lại rõ rệt. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu ghi nhận những nhịp điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, thay vì nhanh chóng nắm bắt cơ hội, phần lớn người mua nhà vẫn lựa chọn giải pháp đứng ngoài quan sát. Sự thận trọng này xuất phát từ sự kết hợp giữa áp lực tài chính thực tế và kỳ vọng về một vùng giá hợp lý hơn trong tương lai gần.

Áp lực từ đòn bẩy tài chính và rào cản lãi suất

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến dòng tiền của người mua thực chưa thể giải ngân nằm ở bài toán chi phí vốn. Theo khảo sát từ DXS, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 6 trên 8 ngân hàng được khảo sát đã có xu hướng tăng lên, dao động trong khoảng từ 7,99% đến 9,56%/năm so với thời điểm cuối năm 2025. Đáng chú ý, mức lãi suất cho vay mua nhà phổ biến sau thời gian ưu đãi hiện neo ở mức rất cao, từ 12% đến 14%/năm. Đây là ngưỡng lãi suất cao nhất ghi nhận được kể từ quý I/2023, tạo ra áp lực trả nợ gốc và lãi hàng tháng cực kỳ lớn cho khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thực tế ghi nhận từ người mua nhà như trường hợp của anh Tú tại quận Đống Đa, Hà Nội, dù đã tìm hiểu nhiều dự án và thấy giá có dấu hiệu giảm nhẹ, nhưng việc phải vay mượn hơn 1 tỷ đồng với mức lãi suất hiện tại khiến gia đình anh phải tạm hoãn kế hoạch. Tương tự, chị Thu Hương tại quận Hoàng Mai cũng lựa chọn tiếp tục chờ đợi thêm vài tháng để đánh giá dòng giao dịch thực tế trước khi quyết định xuống tiền, bởi chị kỳ vọng thị trường có thể còn điều chỉnh thêm.

Xu hướng dịch chuyển dòng tiền cũng xuất hiện khi một số chủ sở hữu lựa chọn giải pháp an toàn hơn trong bối cảnh này. Điển hình như phương án của anh Hùng, người dự định bán căn hộ trị giá khoảng 4 tỷ đồng để gửi tiết kiệm ngân hàng hưởng lãi suất tốt, sau đó chuyển sang thuê nhà với chi phí khoảng 10 triệu đồng/tháng để tối ưu hóa dòng tiền nhàn rỗi và chờ đợi thời cơ thích hợp hơn.

Sự lệch pha cung – cầu và áp lực chi phí đầu vào

Bên cạnh yếu tố lãi suất, cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng là rào cản lớn đối với đại đa số người dân có nhu cầu ở thực. Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong quý II/2026, thị trường Hà Nội hoàn toàn vắng bóng các dự án căn hộ mới chào bán có mức giá dưới 70 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp và bình dân gần như biến mất, nhường chỗ cho các dòng sản phẩm cao cấp.

Trong khi đó, S&I Ratings chỉ ra rằng mặc dù nguồn cung sơ cấp tăng mạnh, chi phí đầu vào của các chủ đầu tư và nhà thầu vẫn đang chịu áp lực rất lớn. Chi phí nhân công tại nhiều khu vực đã tăng hơn 25%, kèm theo giá nguyên vật liệu xây dựng tăng từ 10% đến 20%. Chi phí vốn cao cùng các chi phí phát sinh khiến giá bán căn hộ sơ cấp khó có dư địa giảm sâu, dù nguồn cung mới đang được bổ sung liên tục.

Các chỉ số cốt lõi của thị trường căn hộ

• Nguồn cung sơ cấp cả nước: Đạt 102.500 sản phẩm trong 6 tháng đầu năm, tăng 40% so với cùng kỳ.
• Lượng giao dịch thành công: Chỉ đạt 26.100 sản phẩm, ghi nhận mức giảm 12%.
• Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung: Sụt giảm mạnh xuống còn 25,5%, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 47,5% của cả năm 2025.
• Giá bán căn hộ thứ cấp: Giảm bình quân gần 3%, neo ở mức khoảng 60 triệu đồng/m2, đánh dấu lần giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Kỳ vọng thực tế từ người mua nhà

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, nhận định rằng khả năng chi trả hiện vẫn là rào cản lớn nhất trên thị trường căn hộ. Dù nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân vẫn duy trì ở mức rất cao, khách hàng ngày càng trở nên kỹ tính, nhạy cảm hơn về giá và sẵn sàng kéo dài thời gian ra quyết định để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân.

Sự kết hợp giữa giá bán sơ cấp neo cao, lãi suất vay mua nhà thiếu ổn định và nguồn cung thứ cấp mới chỉ bắt đầu hạ nhiệt nhẹ khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co. Người mua tiếp tục chờ đợi các chính sách hỗ trợ tài chính tốt hơn cũng như sự xuất hiện của các dòng sản phẩm có mức giá vừa túi tiền hơn.

Để nhận được những phân tích chuyên sâu về biến động thị trường và tìm kiếm các giải pháp an cư phù hợp nhất, quý khách hàng hãy liên hệ với TMD Realty để được hỗ trợ tận tình bởi đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm. Tìm hiểu thêm về căn hộ chung cư tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc