Giá nhà sơ cấp liên tục lập đỉnh mới dù nguồn cung cải thiện

Nghịch lý cung tăng nhưng thanh khoản sụt giảm

Thị trường bất động sản ghi nhận một diễn biến đầy bất ngờ khi nguồn cung sơ cấp liên tục được cải thiện, song giá bán vẫn không hề có xu hướng giảm nhiệt. Theo các dữ liệu nghiên cứu thị trường, tổng nguồn cung sơ cấp trong nửa đầu năm đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Riêng khu vực TP.HCM và các tỉnh phụ cận đóng góp khoảng 33.200 sản phẩm, tăng 32%. Dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM trong giai đoạn cuối năm sẽ tiếp tục tăng mạnh, mang đến nhiều sự lựa chọn hơn cho người mua.

Trái ngược với đà hồi phục của nguồn cung, lực cầu trên thị trường lại cho thấy sự chững lại đáng kể. Chỉ có khoảng 26.100 sản phẩm được giao dịch thành công trong nửa đầu năm, sụt giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trung bình toàn thị trường dao động quanh mức 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Sự lệch pha giữa cung và cầu thông thường sẽ dẫn đến việc điều chỉnh giảm giá bán, nhưng trên thị trường bất động sản hiện nay, điều ngược lại đang diễn ra khi giá sơ cấp liên tục chạm những cột mốc mới.

Những nguyên nhân cốt lõi đẩy giá sơ cấp chạm ngưỡng kỷ lục

Mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện vẫn duy trì ở mức rất cao, dao động quanh ngưỡng 103 triệu đồng mỗi m2. Phần lớn các dự án mới mở bán đều có mức giá từ 100 triệu đồng trở lên, tăng khoảng 10-15% so với cùng kỳ và nối dài đà tăng trưởng liên tục từ giai đoạn sau dịch. Lý giải cho nghịch lý này, các chuyên gia bất động sản chỉ ra ba nguyên nhân chính:

• Sự lệch pha phân khúc nghiêm trọng: Hầu hết nguồn cung mới gia nhập thị trường thuộc phân khúc trung và cao cấp, có mức giá phổ biến từ 60-120 triệu đồng một m2. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân vừa túi tiền gần như mất hút tại các đô thị lớn như TP.HCM.
• Chi phí phát triển dự án tăng cao: Chi phí đầu vào bao gồm vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí tài chính và tiền sử dụng đất đã thiết lập một mặt bằng mới. Ước tính chi phí phát triển một dự án với tiêu chuẩn tương đương đã tăng khoảng 30% so với cách đây 5 năm, chưa kể các chi phí phát sinh do thủ tục pháp lý kéo dài làm tăng chi phí vốn.
• Kỳ vọng lớn vào quy hoạch hạ tầng: Các dự án nằm dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm như Metro số 1, đường Vành đai 3 hay các trục kết nối liên vùng về Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai đều được định giá dựa trên kỳ vọng phát triển trong tương lai, khiến giá bán sơ cấp neo ở mức rất cao ngay từ khi mở bán.

Bối cảnh thị trường và bài toán sở hữu nhà ở

Trong thuật ngữ bất động sản, “giá sơ cấp” được hiểu là mức giá do chủ đầu tư công bố trong lần mở bán đầu tiên. Khi chi phí cấu thành sản phẩm đã tăng cao, các chủ đầu tư hầu như không còn dư địa để giảm giá bán trực tiếp, bởi điều này có thể làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản của những khách hàng đã mua trước đó cũng như dòng tài chính của dự án. Thay vì giảm giá, các doanh nghiệp thường lựa chọn nâng cao tiêu chuẩn bàn giao, tối ưu hóa không gian sống và áp dụng các chính sách thanh toán linh hoạt để thu hút khách hàng.

Sự kiên định của mặt bằng giá sơ cấp đặt ra một thách thức lớn cho những người có nhu cầu mua nhà để ở. Để thị trường phát triển bền vững và mặt bằng giá có cơ hội điều chỉnh về mức hợp lý, các chuyên gia cho rằng cần nhanh chóng tháo gỡ các nút thắt pháp lý nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, đồng thời đẩy mạnh phát triển các dòng sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Nếu bạn đang tìm kiếm những giải pháp an cư và các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của gia đình, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp từ đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của chúng tôi. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc