Cách Cấp Sổ Đỏ Cho Phần Đất Còn Lại Trên Cùng Thửa Đất

Giải Quyết Thủ Tục Cấp Sổ Đỏ Cho Phần Diện Tích Còn Lại Trên Cùng Thửa Đất

Trong thực tế quản lý và sử dụng bất động sản, không ít hộ gia đình gặp phải trường hợp thửa đất thực tế lớn hơn rất nhiều so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp trước đây. Việc hợp thức hóa và đăng ký quyền sử dụng đất cho phần diện tích còn lại này là nhu cầu hoàn toàn chính đáng của người dân, song quy trình thực hiện đòi hỏi sự hiểu biết tường tận về pháp lý để tránh các rủi ro phát sinh.

Thực trạng biến động diện tích đất và câu hỏi của người dân

Một trường hợp điển hình thường gặp là hộ gia đình khai hoang, sử dụng đất ổn định và xây dựng nhà ở từ năm 1996 mà không có tranh chấp. Đến năm 2003, gia đình được cấp sổ đỏ cho 200m2 đất ở theo hạn mức, phần diện tích còn lại được ghi nhận là “đất trống cùng thửa”. Qua các thời kỳ đo đạc, lập bản đồ địa chính khác nhau, diện tích thực tế có sự thay đổi lớn: từ loại đất hoang đồi theo Chỉ thị 64/CP, đến diện tích sử dụng khoảng 2.500m2 trên bản đồ 60/CP và lên tới 3.500m2 theo cơ sở dữ liệu địa chính phê duyệt năm 2013.

Hiện nay, theo quy hoạch phân khu chi tiết tại địa phương, khoảng 2.500m2 của thửa đất này phù hợp với quy hoạch đất ở, trong khi phần còn lại thuộc quy hoạch đất lâm nghiệp và đất giáo dục. Khi gia đình muốn đăng ký, cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất trồng cây lâu năm tăng thêm này, nhiều băn khoăn pháp lý đã nảy sinh:

• Liệu phải thực hiện thủ tục cấp đổi, điều chỉnh tăng diện tích trên sổ đỏ cũ hay phải tiến hành tách thửa để cấp mới?
• Việc sử dụng đất ổn định từ lâu có bị xử phạt vi phạm hành chính khi làm thủ tục hay không?
• Phần đất trồng cây lâu năm tăng thêm có được công nhận là đất vườn cùng thửa đất ở hay không?

Cơ sở pháp lý để xem xét cấp sổ đỏ cho phần đất còn lại

Liên quan đến các vướng mắc này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra những nguyên tắc pháp lý cốt lõi dựa trên các quy định hiện hành để định hướng xử lý cho người dân và chính quyền địa phương.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP (bổ sung khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP), đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp sổ đỏ cho một phần diện tích của thửa đất, nếu phần diện tích còn lại trước đây chưa đủ điều kiện cấp nhưng nay đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai quy định rõ thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới thể hiện trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa. Như vậy, nếu toàn bộ thửa đất (bao gồm cả phần chưa được cấp sổ đỏ) đã được thể hiện đầy đủ trong hồ sơ địa chính của địa phương, cơ quan quản lý sẽ căn cứ vào tình hình thực tế và sự phù hợp quy hoạch để xem xét cấp giấy chứng nhận mà không nhất thiết phải tách thửa nếu không có yêu cầu đặc biệt.

Quy định về xử phạt vi phạm hành chính và xác định loại đất

Một trong những lo ngại lớn nhất của người dân khi thực hiện thủ tục này là nguy cơ bị phạt hành chính. Bộ Nông nghiệp và Môi trường lưu ý rằng việc xử phạt phải dựa trên hành vi vi phạm cụ thể được xác định bởi cơ quan chức năng:

• Trường hợp lấn, chiếm: Nếu cơ quan thẩm quyền xác định phần diện tích đất tăng thêm có nguồn gốc từ hành vi lấn, chiếm đất, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt nghiêm khắc theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Trường hợp sử dụng ổn định: Nếu đất có nguồn gốc rõ ràng, không vi phạm lấn chiếm và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, người dân có thể thực hiện đăng ký mà không bị xử phạt.

Về vấn đề xác định loại đất và phần diện tích đất vườn, ao cùng thửa đất ở, cơ quan chức năng cần đối chiếu chi tiết với các quy định tại các Điều 137, 138, 140 và 141 của Luật Đất đai. Trong trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn để được công nhận là đất ở theo các điều luật trên, diện tích này sẽ được xác định theo đúng hiện trạng sử dụng đất thực tế của gia đình.

Các bước khuyến nghị dành cho người sử dụng đất

Do đây là các vụ việc cụ thể phụ thuộc chặt chẽ vào hồ sơ lưu trữ địa chính và quy hoạch từng thời kỳ tại mỗi địa phương, người dân cần chủ động chuẩn bị các bước sau để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình:

• Thu thập và lưu trữ tất cả các giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất từ trước đến nay (như biên lai thuế, giấy tờ kê khai qua các thời kỳ đo đạc).
• Chủ động liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất để được cung cấp thông tin quy hoạch chi tiết hiện tại.
• Nộp hồ sơ đề nghị rà soát và hướng dẫn thủ tục đo đạc lại ranh giới thửa đất theo đúng hiện trạng thực tế.

Việc nắm rõ các quy định pháp luật giúp người dân chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình, hạn chế những rủi ro tranh chấp hoặc xử phạt hành chính không đáng có. Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn pháp lý bất động sản nhanh chóng, chuyên nghiệp và chính xác nhất cho trường hợp của bạn. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc