Thị trường bất động sản phân hóa mạnh nửa đầu năm 2026

Trong nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý khi nguồn cung căn hộ và sản phẩm nhà ở tiếp tục được cải thiện, nhưng thanh khoản lại sụt giảm mạnh mẽ. Sự e dè của cả nhóm khách hàng mua ở thực lẫn các nhà đầu tư cá nhân đã đẩy tỷ lệ hấp thụ xuống mức thấp kỷ lục tại nhiều khu vực. Diễn biến này phản ánh rõ nét sự thay đổi trong tâm lý thị trường trước những áp lực tài chính ngắn hạn.

Sự lệch pha sâu sắc giữa nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ thực tế

Báo cáo thị trường trong sáu tháng đầu năm cho thấy nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 37.300 sản phẩm mới được tung ra. Tuy nhiên, lượng hấp thụ toàn quốc chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, sụt giảm tới 62% so với giai đoạn nửa cuối năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường chỉ dao động quanh mức 20% đến 30%, giảm mạnh so với các chu kỳ tăng trưởng trước đó.

Sự sụt giảm thanh khoản diễn ra trên diện rộng nhưng có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực địa lý:

• Miền Bắc: Chiếm khoảng 50% tổng lượng hấp thụ của cả nước với tỷ lệ hấp thụ phổ biến từ 20% đến 30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, dù có hơn 10.300 căn hộ mở bán trong quý II nhưng sức mua đã sụt giảm tới 42% theo năm.
• Miền Nam: Ghi nhận mức sụt giảm sâu sắc nhất khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25% đến 30%, giảm 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ và trượt dài 35 điểm phần trăm so với nửa cuối năm ngoái. Tại TP.HCM, trong số hơn 14.200 căn hộ mở bán mới, sức mua cũng giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.
• Miền Trung và Miền Tây: Tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng với tỷ lệ hấp thụ lần lượt ở mức 10% đến 15% và 7% đến 10%.

Áp lực từ chi phí vốn neo cao và tâm lý thận trọng

Nguyên nhân cốt lõi khiến dòng tiền chảy vào bất động sản bị nghẽn lại nằm ở chi phí vốn tăng cao. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi ban đầu, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng thương mại đã nhanh chóng chạm mốc 12% đến 14% một năm. Đây là áp lực tài chính cực kỳ lớn đối với những người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo số liệu phân tích tài chính, tính đến cuối tháng 6, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77% trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%. Sự chênh lệch này khiến mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng bị đẩy lên mức khoảng 8% một năm, từ đó kéo theo lãi suất cho vay trung và dài hạn vượt ngưỡng 12% một năm. Hiện nay, mức lãi suất vay mua nhà phổ biến dao động từ 12% đến 13%, cao hơn từ 1% đến 1,5% so với giai đoạn 2024-2025. Chi phí tài chính đắt đỏ đã trở thành rào cản lớn nhất, buộc khách hàng phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.

Sự chuyển dịch chiến lược của các bên tham gia thị trường

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng, hành vi của cả người mua lẫn các chủ đầu tư đều có những điều chỉnh linh hoạt để thích nghi. Thay vì chạy theo các làn sóng sốt đất hay đầu cơ ngắn hạn, dòng tiền hiện tại có xu hướng tìm về các tài sản có giá trị thực.

Người mua nhà đang ưu tiên tuyệt đối cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và thuộc các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch hạ tầng giao thông. Về phía các doanh nghiệp địa ốc, thay vì giảm giá bán công khai, các chủ đầu tư lựa chọn giải pháp tối ưu hóa chính sách bán hàng, kéo dài tiến độ thanh toán và đưa ra các gói hỗ trợ lãi suất thiết thực nhằm giảm tải áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng.

Dự báo về nửa cuối năm, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục vận động theo kịch bản thận trọng. Giá bán được nhận định sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ tại các phân khúc có nhu cầu lớn, trong khi tỷ lệ hấp thụ có thể cải thiện lên mức 25% đến 40% nhờ các nỗ lực kích cầu từ phía doanh nghiệp và sự thích nghi dần của người mua với mặt bằng lãi suất mới.

Để tìm kiếm các giải pháp an cư và đầu tư an toàn trong giai đoạn thị trường phân hóa này, quý khách hàng có thể liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn chuyên sâu về các dự án có pháp lý minh bạch cùng phương án tài chính tối ưu nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc