Căn hộ hạng sang chiếm lĩnh nguồn cung căn hộ mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một bước chuyển dịch cơ cấu mạnh mẽ khi phân khúc căn hộ hạng sang và siêu sang liên tục gia tăng tỷ trọng. Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II, cứ hai căn hộ mới được mở bán trên thị trường thì có gần một căn thuộc nhóm sản phẩm cao cấp này. Sự áp đảo của các dòng sản phẩm giá trị cao không chỉ định hình lại mặt bằng giá mới mà còn đặt ra nhiều thách thức cho nhu cầu sở hữu nhà ở thực của đại bộ phận người dân.

Số liệu nguồn cung và sự chiếm ưu thế của căn hộ hạng sang

Trong quý II, toàn thị trường cả nước ghi nhận khoảng 25.500 căn hộ mở bán mới. Trong số đó, dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang với mức giá từ 80 triệu đồng mỗi mét vuông trở lên chiếm tới 45% nguồn cung. Phân khúc cao cấp với mức giá trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông chiếm khoảng 37%, trong khi phân khúc trung cấp chỉ còn giữ khoảng 18% thị phần. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng mỗi mét vuông hoàn toàn vắng bóng trên thị trường.

Sự áp đảo này được thể hiện rõ nét qua các số liệu chi tiết từ các đơn vị nghiên cứu thị trường:

• Tại Hà Nội: Phần lớn các dự án mới tập trung tại khu vực phía Tây và phía Đông với mức giá phổ biến từ 85 triệu đến 115 triệu đồng mỗi mét vuông. Tại khu vực nội đô, căn hộ hạng sang ghi nhận mức giá dao động từ 140 triệu đến 250 triệu đồng mỗi mét vuông. Giá sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm hiện đạt khoảng 121 triệu đồng mỗi mét vuông.
• Tại TP.HCM: Giá sơ cấp bình quân toàn thị trường duy trì ở mức khoảng 103 triệu đồng mỗi mét vuông. Ở khu vực lõi trung tâm, giá căn hộ phổ biến từ 92 triệu đến 155 triệu đồng mỗi mét vuông. Phân khúc hạng sang và siêu sang tại đây có giá khởi điểm từ 235 triệu đồng và có những dự án tiệm cận mức 470 triệu đồng mỗi mét vuông.
• Số liệu lũy kế 6 tháng đầu năm: Tổng số căn hộ hạng sang mở bán mới đạt gần 15.900 căn, chiếm khoảng 78% tổng nguồn cung mới và tương đương 80% quy mô của cả năm trước.

Lý do thúc đẩy xu hướng cao cấp hóa sản phẩm

Sự thay đổi căn bản trong cơ cấu sản phẩm xuất phát từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan của thị trường. Đại diện VARS chỉ ra rằng, chi phí phát triển dự án tăng cao là nguyên nhân hàng đầu buộc các chủ đầu tư phải tái cơ cấu sản phẩm. Các loại chi phí như giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng cùng các yêu cầu ngày càng cao về quy hoạch hạ tầng đã thu hẹp biên lợi nhuận của dòng nhà ở giá rẻ. Do đó, doanh nghiệp buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Bên cạnh đó, quỹ đất sạch tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng khan hiếm. Thủ tục pháp lý kéo dài khiến tiến độ triển khai dự án bị chậm lại. Khi sở hữu được một quỹ đất sạch đắt giá, các chủ đầu tư có xu hướng phát triển các tổ hợp đô thị quy mô lớn với hệ sinh thái tiện ích vượt trội nhằm tối ưu hóa giá trị thương mại, thay vì xây dựng nhà ở giá thấp.

Sức mua ổn định và nỗi lo lệch pha cung – cầu

Mặc dù giá bán neo ở mức cao, phân khúc hạng sang và siêu sang vẫn duy trì được mức thanh khoản ổn định nhờ vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh và các nhà đầu tư dài hạn. Trong nửa đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công, trong đó có 43.000 giao dịch phát sinh từ nguồn cung mới. Riêng phân khúc hạng sang và siêu sang đóng góp khoảng 22% vào lượng giao dịch mới, với tỷ lệ hấp thụ đạt mức 58%.

Kết quả này có được một phần lớn nhờ vào các giải pháp kích cầu linh hoạt từ chủ đầu tư, bao gồm việc giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà và áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc dài hạn. Tuy nhiên, việc thiếu hụt nghiêm trọng các căn hộ bình dân và sự thu hẹp của phân khúc trung cấp đang khiến sự lệch pha cung – cầu trở nên trầm trọng hơn, hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực.

Dưới đây là tổng hợp bức tranh toàn cảnh thị trường căn hộ trong giai đoạn vừa qua:

• Tổng nguồn cung mở bán mới quý II: Khoảng 25.500 căn hộ trên cả nước.
• Tỷ lệ căn hộ hạng sang và siêu sang: Chiếm 45% nguồn cung mới.
• Giá sơ cấp trung bình khu vực trung tâm Hà Nội: Đạt khoảng 121 triệu đồng mỗi mét vuông.
• Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM: Đạt khoảng 103 triệu đồng mỗi mét vuông.
• Tổng lượng giao dịch nửa đầu năm: Đạt khoảng 48.000 giao dịch thành công trên toàn quốc.

Dự báo trong nửa cuối năm, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường khi các chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Để tìm kiếm các giải pháp an cư và cơ hội đầu tư phù hợp với xu thế thị trường, quý khách hàng có thể liên hệ với TMD Realty để nhận được sự hỗ trợ và tư vấn chi tiết từ đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm. Tìm hiểu thêm về căn hộ chung cư tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc