Giải quyết thế nào khi cơ quan đất đai chậm sang tên sổ đỏ?

Hành trình gian nan đăng ký biến động sau hơn hai thập kỷ sử dụng

Mua đất từ năm 1998, gia đình ông Nguyễn Ngọc L. và bà Khiếu Thị T. tại Hưng Yên đã sử dụng đất ổn định, xây dựng nhà kiên cố và thậm chí đã nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi một phần đất. Tuy nhiên, khi làm thủ tục đăng ký biến động để sang tên sổ đỏ, họ liên tục bị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Đ. từ chối và kéo dài thời gian giải quyết với lý do tranh chấp ranh giới và hàng xóm không ký giáp ranh. Phán quyết mới đây từ Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên tại Bản án số 01/2026 đã làm rõ những sai phạm của cơ quan quản lý, mang lại bài học pháp lý quan trọng cho người dân khi gặp tình huống tương tự.

Theo hồ sơ vụ việc, vào tháng 11/1998, vợ chồng ông L. nhận chuyển nhượng một thửa đất tại thị xã A., tỉnh Thái Bình (hiện nay thuộc địa phận phường B., tỉnh Hưng Yên) từ bà H. Sau khi hoàn tất việc giao nhận tiền và giấy tờ, gia đình ông đã xây dựng nhà 3 tầng cùng kho chứa hàng để sử dụng ổn định. Đến cuối năm 2022, nhằm hoàn thiện thủ tục pháp lý, các bên đã tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Đáng chú ý, trước đó khi Nhà nước thực hiện dự án mở rộng đường và thu hồi 17,3m2 đất (diện tích còn lại là 126,9m2), gia đình ông L. vẫn là đối tượng nhận tiền đền bù ổn định.

Tuy nhiên, rắc rối phát sinh khi ông L. nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Nhiều lần nộp hồ sơ là bấy nhiêu lần gia đình bị trả lại với các lý do như: hộ liền kề có đơn đề nghị tạm dừng giải quyết do tranh chấp, khiếu nại về đo đạc, ranh giới. Đến tháng 7/2025, gia đình tiếp tục nộp hồ sơ nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Đ. vẫn trì hoãn, ra phiếu xin lỗi và hẹn lại ngày trả kết quả với lý do chờ hướng dẫn từ tòa án và cơ quan thi hành án do các hộ xung quanh không chịu ký giáp ranh.

Cơ quan đăng ký đất đai làm trái quy định pháp luật như thế nào?

Để làm rõ vụ việc, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên đã phân tích kỹ lưỡng các quy định pháp lý hiện hành và chỉ ra những sai phạm nghiêm trọng của cơ quan đăng ký đất đai:

• Không có tranh chấp hợp pháp tại thời điểm nộp hồ sơ: Tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ ngày 31/7/2025, không có bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào đang thụ lý tranh chấp đất đai liên quan đến thửa đất này, cũng không có quyết định ngăn chặn giao dịch nào được ban hành. Tranh chấp cũ giữa các hộ dân đã được hòa giải không thành tại địa phương từ trước đó, và không có đơn thư mới được thụ lý theo đúng quy định.
• Viện dẫn sai quy định quản lý: Cơ quan đăng ký đất đai đã viện dẫn sai lệch các văn bản hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường để trì hoãn hồ sơ vô thời hạn, trong khi văn bản này không cho phép từ chối giải quyết quyền lợi của công dân.
• Không thực hiện đúng quy trình khi hàng xóm không ký giáp ranh: Pháp luật đất đai đã quy định rất rõ ràng về trình tự xử lý khi hộ liền kề không hợp tác ký giáp ranh. Thay vì thực hiện đúng các bước như lập bản mô tả ranh giới, chuyển UBND cấp xã niêm yết công khai thông tin, cơ quan này lại tự ý dừng hồ sơ và gửi văn bản xin ý kiến các cơ quan khác một cách không cần thiết.

Tòa án kết luận việc kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ mà không có căn cứ pháp luật của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Đ. là hành vi hành chính trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Tòa buộc cơ quan này phải tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định pháp luật.

Ý nghĩa pháp lý về việc ký giáp ranh khi sang tên sổ đỏ

Vụ việc trên là hồi chuông cảnh tỉnh cho cả người dân lẫn các cơ quan công quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính đất đai. Nhiều người dân vẫn lầm tưởng rằng, chỉ cần hàng xóm không ký giáp ranh hoặc có đơn khiếu nại bâng quơ là hồ sơ sang tên sẽ bị đình chỉ vô thời hạn. Trên thực tế, pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất dựa trên nguồn gốc sử dụng đất ổn định và các hồ sơ pháp lý rõ ràng. Việc ký giáp ranh chỉ là một bước hỗ trợ xác định ranh giới thực tế, không phải là điều kiện tiên quyết mang tính quyết định để bác bỏ quyền đăng ký biến động của công dân khi không có tranh chấp chính thức được thụ lý bởi cơ quan có thẩm quyền.

Các điểm mấu chốt người dân cần lưu ý khi gặp vướng mắc tương tự:

• Xác định rõ hiện trạng tranh chấp: Đơn thư khiếu nại tự phát từ hàng xóm không đồng nghĩa với việc đất đang có tranh chấp pháp lý. Tranh chấp chỉ được coi là chính thức khi được cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp xã hoặc Tòa án) thụ lý giải quyết.
• Nắm vững quy trình xử lý ranh giới: Nếu hộ liền kề không hợp tác ký giáp ranh, cơ quan đo đạc và văn phòng đăng ký đất đai phải tiến hành niêm yết công khai ranh giới tại trụ sở UBND cấp xã trong thời hạn quy định. Sau thời hạn này nếu không có tranh chấp chính thức, hồ sơ vẫn phải được xử lý bình thường.
• Sử dụng quyền khiếu nại, khởi kiện: Khi cơ quan hành chính chậm trễ hoặc từ chối giải quyết không đúng luật, người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện vụ án hành chính để bảo vệ quyền lợi như trường hợp của gia đình ông L. tại Hưng Yên.

Để hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý và đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, khách hàng nên tìm kiếm sự đồng hành từ các đơn vị tư vấn bất động sản uy tín. Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được sự hỗ trợ chuyên nghiệp và thông tin thị trường bất động sản mới nhất. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc