Đầu Tư Lướt Sóng Bất Động Sản Đối Mặt Nhiều Rủi Ro Chu Kỳ Mới

Tại diễn đàn bất động sản ngày 11/11, nhiều chuyên gia cảnh báo chiến lược đầu tư lướt sóng nhà đất từng mang lại lợi nhuận cao trước đây đang phải đối mặt với áp lực lớn. Thị trường địa ốc bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái sàng lọc mạnh mẽ, khiến dòng tiền dần chuyển hướng về các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở và khai thác thực tế.

Thực trạng thanh khoản và áp lực chi phí tài chính

Báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong 9 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch. Tính riêng quý III, tổng số giao dịch đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ trên 39%. Mặc dù vậy, lượng bán sản phẩm mới chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2025 và sức mua đã ghi nhận mức suy giảm liên tục qua ba quý gần nhất.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính phân tích rằng rào cản tài chính đang tác động trực tiếp tới tâm lý thị trường. Lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng hiện phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó nhích lên mức thả nổi từ 13-15%/năm. Khi chi phí đòn bẩy gia tăng giữa lúc giá tài sản ở mức đỉnh, người mua trở nên cẩn trọng hơn hẳn, đặc biệt với những bất động sản chưa thể tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ vào biến động giá ngắn hạn.

• Hà Nội: Giá căn hộ trung bình quý III đạt 79,3 triệu đồng/m2, tăng khoảng 97% so với quý I/2019.
• TP HCM: Mức giá trung bình đạt 88,3 triệu đồng/m2, ghi nhận đà tăng 70% so với quý I/2019.
• Đà Nẵng: Giá bán trung bình chạm ngưỡng 68,9 triệu đồng/m2, tăng 76% so với quý I/2019.

Sự chuyển dịch tư duy và rủi ro từ hoạt động lướt sóng

Mặt bằng giá chuyển nhượng dù đã có sự điều chỉnh sau các đợt tăng nóng, song giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư vẫn duy trì ở mức cao so với khả năng chi trả của số đông. Việc đầu cơ và kỳ vọng tháo chạy nhanh để hưởng chênh lệch khiến nhiều bất động sản bị bỏ ngỏ về mặt giá trị sử dụng. Trong chu kỳ phát triển mới, việc hoàn thiện thể chế pháp lý, minh bạch dữ liệu cùng việc thắt chặt giám sát sẽ từng bước dập tắt các đợt sốt đất cục bộ.

Dưới góc nhìn pháp lý, chuyên gia bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho biết định hướng chính sách nhà ở đang chuyển dịch mạnh mẽ từ phát triển nhà để bán sang đẩy mạnh phân khúc nhà cho thuê và thuê mua. Việc phát triển bài bản nguồn cung nhà ở cho thuê giúp người dân có đa dạng lựa chọn, qua đó làm giảm lợi thế của những nhà đầu tư thu gom sản phẩm sớm chỉ nhằm mục đích chờ khan hiếm để đẩy giá.

Đồng quan điểm về tiêu chí lựa chọn tài sản, bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Futa Land, nhận định khách hàng hiện nay đặc biệt coi trọng tính minh bạch pháp lý, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác thực tế. Điều này đòi hỏi các đơn vị phát triển dự án phải tập trung nâng cao năng lực triển khai thay vì chỉ trông chờ vào đòn bẩy truyền thông.

Định hình lại phân khúc và chiến lược phát triển

Để ứng phó với diễn biến mới, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính gợi ý các doanh nghiệp cần dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh – nơi còn dư địa quỹ đất và hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện. Việc mở rộng quỹ đất phải đi đôi với khả năng kết nối hạ tầng và tiến độ hình thành cộng đồng dân cư, tránh đưa nguồn cung ra thị trường khi chưa đủ điều kiện hấp thụ.

Ở góc độ kinh tế tài chính, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản phải kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, tính toán chi tiết bài toán chi phí vốn đang gia tăng và chủ động phương án trả nợ đáo hạn. Đồng thời, các chủ đầu tư cần cơ cấu lại sản phẩm, tập trung vào phân khúc vừa túi tiền để khai thông dòng vốn thị trường.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên, nơi các tài sản sở hữu giá trị sử dụng thật và pháp lý hoàn chỉnh sẽ giữ vai trò chủ đạo. Quý khách hàng hãy liên hệ với TMD Realty để cập nhật thêm các thông tin phân tích thị trường chuyên sâu và giải pháp tư vấn phù hợp. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc