Đề xuất bán nhà chưa giải chấp: Cơ hội dòng vốn hay rủi ro cho người mua?

Nút thắt mới trong đề xuất huy động vốn của chủ đầu tư

Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã đưa ra một đề xuất thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận: cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền huy động vốn hoặc bán nhà ngay cả khi dự án hoặc căn hộ đó đang được thế chấp tại ngân hàng. Điều kiện đi kèm là người mua hoặc bên thuê mua đồng ý không yêu cầu giải chấp, hoặc họ chấp nhận trở thành bên thế chấp tài sản đó.

Theo các quy định pháp luật hiện hành, cụ thể là Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, nhà ở và quyền sử dụng đất tương ứng trước khi tiến hành ký kết hợp đồng huy động vốn hay mua bán với khách hàng, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép. Việc đề xuất nới lỏng quy định này đang tạo ra hai luồng quan điểm trái chiều giữa việc hỗ trợ doanh nghiệp và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

“Van” khơi thông tài chính cho các doanh nghiệp địa ốc

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, đề xuất mới này được xem là một giải pháp hữu hiệu giúp giảm bớt áp lực tài chính cực kỳ lớn trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn về thanh khoản. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc TMD Realty, nhận định rằng phần lớn các chủ đầu tư hiện nay đều phải sử dụng chính dự án đang triển khai làm tài sản bảo đảm để vay vốn phát triển. Nếu bắt buộc phải thực hiện giải chấp từng căn hộ trước khi bán, doanh nghiệp cần một nguồn dòng tiền tự có rất lớn hoặc phải phụ thuộc hoàn toàn vào sự phê duyệt của ngân hàng.

Theo đại diện TMD Realty, cơ chế mới này sẽ giúp các đơn vị phát triển giảm bớt gánh nặng giải chấp từng phần, đẩy nhanh tốc độ quay vòng vốn và từ đó thúc đẩy tiến độ xây dựng trên thực địa nếu nguồn tiền huy động được sử dụng đúng mục đích. Đây có thể coi là một chiếc “van” điều tiết quan trọng, ngăn ngừa tình trạng các dự án bị đình trệ do thiếu vốn cục bộ.

Đồng quan điểm, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng cho rằng quy trình giải chấp từng phần phức tạp hiện nay vô tình kéo dài thời gian mở bán, làm chậm nhịp độ tiếp cận thị trường của sản phẩm. Khi điều kiện huy động vốn được nới lỏng, doanh nghiệp sẽ nhanh chóng đưa sản phẩm đến tay khách hàng hơn, cải thiện dòng tiền mặt để chi trả các khoản nợ đến hạn và tiếp tục tái đầu tư. Việc này không chỉ giảm chi phí lãi vay cho doanh nghiệp mà còn hỗ trợ đưa lượng hàng tồn kho ra thị trường nhanh chóng, góp phần cân bằng cán cân cung cầu.

Mối lo đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua nhà

Dù mang lại nhiều điểm tích cực cho phía cung, đề xuất này lại bị đánh giá là có thể đẩy phần lớn rủi ro và thế bất lợi về phía người mua. Chuyên gia Lê Quốc Kiên phân tích, về mặt nguyên tắc, khi một tài sản đang nằm trong diện thế chấp, quyền ưu tiên xử lý tài sản khi phát sinh sự cố luôn thuộc về phía tổ chức tín dụng. Nếu chủ đầu tư rơi vào trạng thái mất khả năng thanh toán hoặc phá sản, người mua nhà dù đã đóng tiền đầy đủ vẫn đối mặt với nguy cơ không được thừa nhận quyền sở hữu hợp pháp, dẫn đến các tranh chấp kéo dài và phức tạp.

Bên cạnh đó, điều kiện ràng buộc “nếu người mua đồng ý” được đánh giá là khó khả thi trên thực tế và dễ mang tính hình thức. Trong các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, người mua thường ở thế yếu, hợp đồng mua bán chủ yếu do phía chủ đầu tư soạn thảo sẵn. Khách hàng cá nhân hầu như không có khả năng thương lượng sâu về các điều khoản liên quan đến quan hệ thế chấp giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Nhiều trường hợp người mua đặt bút ký chấp thuận chỉ vì muốn sở hữu căn nhà mà chưa thực sự ý thức hết những hệ lụy pháp lý đi kèm.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra rằng dự thảo hiện tại chưa có cơ chế bảo vệ thực chất cho người mua trong mối quan hệ tay ba giữa chủ đầu tư, khách hàng và ngân hàng. Người mua hoàn toàn không có quyền giám sát việc chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn vay ra sao, thực hiện nghĩa vụ trả nợ thế nào nhưng lại là bên chịu ảnh hưởng trực tiếp nếu tài sản bị xử lý nợ.

Luật sư Tuấn cũng đặt ra một câu hỏi lớn về khả năng tiếp cận vốn vay của chính người mua:

• Hầu hết người dân mua nhà hiện nay đều cần vay vốn ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn hộ định mua.
• Nếu toàn bộ dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp tại một ngân hàng khác, liệu các ngân hàng thương mại có chấp nhận giải ngân cho người mua cá nhân hay không?
• Nếu không thể thế chấp, quy định này vô hình trung sẽ làm nghẽn dòng tín dụng tiêu dùng của người dân, còn nếu có thì xung đột quyền ưu tiên xử lý tài sản giữa các ngân hàng sẽ cực kỳ phức tạp.

Cần những rào cản kỹ thuật để bảo vệ thị trường

Để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và minh bạch, các chuyên gia khuyến nghị cơ quan soạn thảo cần cân nhắc kỹ lưỡng việc giữ nguyên quy định bắt buộc giải chấp trước khi bán như Luật Nhà ở 2023 hiện hành nhằm bảo vệ bên yếu thế là người mua nhà. Trong trường hợp vẫn quyết định thông qua đề xuất mới, cần thiết phải bổ sung các công cụ kiểm soát dòng tiền chặt chẽ.

Cụ thể, ngân hàng nhận thế chấp dự án phải có văn bản cam kết lộ trình giải chấp rõ ràng cho từng căn hộ khi người mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Toàn bộ tiền thanh toán của khách hàng phải được chuyển vào một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh để ưu tiên khấu trừ nợ gốc của chủ đầu tư, tránh việc dòng vốn bị sử dụng sai mục đích. Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai tuyệt đối tình trạng pháp lý, dư nợ và tiến độ giải chấp của dự án để người mua có đầy đủ cơ sở thông tin trước khi xuống tiền xuống bút ký hợp đồng.

Nếu bạn đang tìm kiếm các giải pháp an cư và đầu tư an toàn với pháp lý minh bạch, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp và tận tâm nhất từ đội ngũ chuyên gia hàng đầu. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc