Đề xuất thu đặt cọc 5% trước mở bán: Lối mở dòng vốn bất động sản

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) diễn ra ngày 22/7/2026, đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản trước khi dự án đủ điều kiện mở bán đã trở thành tâm điểm thảo luận của giới chuyên gia. Được phối hợp tổ chức bởi Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tư pháp, sự kiện này đóng vai trò quan trọng trước khi hai dự án luật được trình Quốc hội xem xét thông qua vào tháng 10/2026. Theo đánh giá từ các chuyên gia của TMD Realty, đây là một đề xuất thực tế, giải quyết trực tiếp bài toán dòng vốn cho doanh nghiệp và mang lại cơ hội chốt giá sớm cho người mua nhà.

Đề xuất gỡ khó pháp lý từ các chuyên gia đầu ngành

Góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam, đã kiến nghị một cơ chế linh hoạt hơn cho hoạt động đặt cọc. Cụ thể, ông đề xuất cho phép doanh nghiệp nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị sản phẩm ngay khi dự án đã đáp ứng được một số yêu cầu pháp lý cơ bản như có giấy phép xây dựng và đã khởi công. Trong bối cảnh các nguồn vốn vay và hình thức huy động khác bị kiểm soát chặt chẽ, khoản đặt cọc này sẽ là bệ đỡ tài chính quan trọng giúp doanh nghiệp duy trì tiến độ triển khai dự án trong giai đoạn chi phí đầu vào tăng cao.

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đại diện bởi Chủ tịch Lê Hoàng Châu, cũng đã gửi văn bản góp ý đề xuất tương tự. Theo quy định trong dự thảo hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, HoREA chỉ ra rằng quy định này không thực sự thực tế, bởi khi dự án đã đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có quyền ký hợp đồng mua bán chính thức và thu đợt thanh toán đầu tiên. Do đó, việc giới hạn mức cọc 5% ở giai đoạn sau này hầu như không còn nhiều ý nghĩa hỗ trợ dòng vốn cho doanh nghiệp.

Điều kiện đề xuất để bảo vệ quyền lợi khách hàng

Để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ dòng tiền của người mua, HoREA đề xuất việc thu tiền đặt cọc 5% phải đi kèm các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về mặt pháp lý. Các dự án muốn áp dụng cơ chế này cần thỏa mãn các tiêu chí sau:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.
• Dự án đã có thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn thẩm định rõ ràng.
• Chủ đầu tư sở hữu một trong các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của dự án.
• Trong thỏa thuận đặt cọc, các bên phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua sản phẩm để tránh các tranh chấp về giá sau này.

Lợi ích kép đối với chủ đầu tư và người mua nhà

Phân tích sâu hơn về ý nghĩa của đề xuất này dưới góc nhìn chuyên môn của TMD Realty, việc cho phép thu đặt cọc sớm sẽ tạo ra tác động tích cực hai chiều cho cả cung và cầu trên thị trường. Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực tài chính khổng lồ để đền bù giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong khi chưa được huy động vốn từ khách hàng. Việc có thêm nguồn thu từ khoản đặt cọc 5% sẽ giúp cải thiện đáng kể dòng tiền lưu thông, giảm bớt gánh nặng chi phí lãi vay trong thời gian chờ đợi hoàn thiện thủ tục kinh doanh.

Bên cạnh đó, thị trường cũng nhận được những tín hiệu tích cực để tự điều tiết. Lượng khách hàng tham gia đặt cọc sớm là thước đo chính xác giúp chủ đầu tư đánh giá nhu cầu thực tế của thị trường, từ đó tối ưu hóa cơ cấu sản phẩm và tiến độ xây dựng phù hợp hơn. Đối với người mua nhà, việc tiếp cận dự án từ giai đoạn đầu mang lại cơ hội sở hữu bất động sản với mức giá gốc từ chủ đầu tư, đồng thời giúp họ chủ động chốt giá từ sớm, hạn chế tối đa rủi ro lạm phát hoặc biến động tăng giá trong suốt quá trình triển khai xây dựng công trình.

Việc điều chỉnh quy định đặt cọc trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hứa hẹn sẽ mang lại một cơ chế vận hành thông thoáng và an toàn hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Để cập nhật nhanh chóng các thông tin pháp lý mới nhất và tìm kiếm các cơ hội an cư bền vững, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để nhận được sự hỗ trợ từ đội ngũ tư vấn viên chuyên nghiệp. Tìm hiểu thêm về dự án đất nền tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc