Giải Pháp Khơi Thông Thanh Khoản Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự lệch pha lớn giữa nhu cầu sở hữu nhà ở thực tế và khả năng chi trả của khách hàng. Để khơi thông dòng chảy thanh khoản, việc điều chỉnh giá bán, cơ cấu lại sản phẩm và tháo gỡ rào cản pháp lý được xem là những mắt xích quyết định hành trình phục hồi của toàn thị trường. Trong bối cảnh đó, các đơn vị phát triển như TMD Realty luôn theo sát biến động để mang đến những góc nhìn sâu sắc và thực tế nhất cho khách hàng.

Thực trạng nghẽn thanh khoản và áp lực chi phí tài chính

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy áp lực thanh khoản đang đè nặng lên thị trường, đặc biệt là tại khu vực phía Nam dù nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Theo báo cáo từ Chứng khoán Guotai Haitong (VN) Research, trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc đạt khoảng 98.000 sản phẩm, nhưng chỉ có 48.000 sản phẩm được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 49%, sụt giảm đáng kể so với mức 62% của cùng kỳ năm trước.

Đồng thời, báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý II chỉ ra rằng cả nước hiện có 1.297 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với quy mô khoảng 694.351 căn. Thế nhưng, lượng giao dịch thành công trong quý vừa qua chỉ đạt hơn 100.000 giao dịch, giảm 28,5% so với quý trước và giảm tới 36,3% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm sâu nhất với 32,6%, tiếp theo là chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm gần 14%.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm này đến từ mặt bằng giá neo ở mức quá cao, trung bình từ 95-120 triệu đồng mỗi m2 tại khu vực trung tâm TP HCM và Hà Nội. Đi kèm với đó là áp lực lãi suất cho vay mua nhà dao động từ 10-15% một năm, cá biệt lên tới 16% theo đánh giá của TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM. Mức lãi suất này tạo ra gánh nặng tài chính khổng lồ cho cả người mua thực lẫn doanh nghiệp bất động sản khi dòng vốn bị ách tắc và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Tái cơ cấu sản phẩm và đưa giá bán về giá trị thực

Để giải quyết bài toán thanh khoản, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp không thể chỉ trông chờ vào các giải pháp kích cầu ngắn hạn mà phải thay đổi tư duy phát triển sản phẩm. Bà Trần Cẩm Tú, Tổng giám đốc Exims Land, nhận định rằng việc chủ đầu tư tự nâng giá lên cao rồi tung các chương trình chiết khấu sâu không còn đủ sức hấp dẫn đối với người mua hiện nay. Khách hàng đã trở nên tỉnh táo hơn và họ chỉ xuống tiền khi mức giá cuối cùng tương xứng với giá trị thực tế của sản phẩm.

Bên cạnh đó, cấu trúc nguồn cung hiện tại đang bị lệch pha khi phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, bỏ quên nhu cầu thực của số đông người dân. Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nhấn mạnh việc tập trung quá nhiều vào các sản phẩm cao cấp có giá hàng trăm triệu đồng mỗi m2 đang tự thu hẹp tệp khách hàng của doanh nghiệp. Thay vào đó, việc dịch chuyển dòng sản phẩm sang phân khúc có giá bán vừa túi tiền hơn sẽ giúp mở rộng đáng kể quy mô giao dịch và tăng tính thanh khoản cho toàn thị trường.

Khơi thông dòng vốn và đơn giản hóa thủ tục pháp lý

Bên cạnh việc cơ cấu lại giá bán, các giải pháp hỗ trợ dòng tiền cho người mua nhà đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Chuyên gia Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKAR Group, cho rằng chính sách bán hàng cần chuyển trọng tâm từ tỷ lệ chiết khấu sang việc giảm thiểu số tiền phải thanh toán ban đầu. Việc giãn tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ đóng tiền để nhận nhà và phối hợp với các ngân hàng cung cấp gói vay ưu đãi dài hạn sẽ giúp khách hàng dễ dàng cân đối dòng tài chính cá nhân.

Tuy nhiên, giá thành sản phẩm khó có thể giảm sâu nếu chi phí đầu vào vẫn bị đội lên do vướng mắc pháp lý kéo dài. Luật sư Trương Anh Tú phân tích, một dự án bất động sản thông thường phải trải qua khoảng 9 bước đầu tư, trong đó có đến 6 bước liên quan chặt chẽ đến thủ tục pháp lý. Thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài nhiều năm làm phát sinh chi phí đất đai, lãi vay và chi phí cơ hội cho doanh nghiệp. Những khoản chi phí tích lũy này cuối cùng đều được tính cộng dồn vào giá bán sản phẩm.

Các giải pháp cốt lõi để khôi thông thanh khoản thị trường:

• Xây dựng cơ cấu sản phẩm hợp lý: Tập trung phát triển các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa vặn với khả năng tài chính của đại chúng.
• Định giá sát thực tế: Chủ đầu tư cần định giá sản phẩm ngay từ đầu dựa trên chất lượng bàn giao và mặt bằng giá chung của khu vực thay vì dùng chiêu thức tăng giá rồi chiết khấu.
• Giãn áp lực thanh toán: Áp dụng các phương thức đóng tiền linh hoạt, giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu và kéo dài thời gian trả góp.
• Rút ngắn thủ tục pháp lý: Việc đơn giản hóa quy trình cấp phép giúp doanh nghiệp giảm chi phí cơ hội, hạ giá thành sản xuất sản phẩm đầu ra.
• Hỗ trợ tín dụng: Duy trì mức lãi suất cho vay mua nhà ở ngưỡng hợp lý để hỗ trợ tối đa cho người mua nhà có nhu cầu thực tế.

Tóm lại, việc khơi thông thanh khoản cho thị trường bất động sản không đơn thuần là kích cầu tiêu dùng tạm thời. Đó là một quá trình đồng bộ đòi hỏi sự điều chỉnh từ cả phía chủ đầu tư trong việc định giá, cấu trúc lại dòng tiền hỗ trợ người mua, cho đến sự đồng hành của cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ rào cản thủ tục pháp lý.

Để cập nhật những phân tích thị trường chuyên sâu và tìm kiếm các giải pháp bất động sản phù hợp nhất, quý khách hàng vui lòng liên hệ với TMD Realty để nhận được sự tư vấn tận tâm từ đội ngũ chuyên gia của chúng tôi. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo VnExpress | Xem bài gốc