Rủi ro mất cọc khi mua căn hộ chênh lệch diện tích thực tế

Trong giao dịch mua bán nhà đất thứ cấp, việc chênh lệch diện tích giữa giấy tờ và thực tế bàn giao là một rủi ro pháp lý phổ biến. Vừa qua, TAND TPHCM đã bác kháng cáo của một người mua căn hộ tại Tây Ninh, yêu cầu đòi lại 30 triệu đồng tiền đặt cọc sau khi phát hiện diện tích căn hộ bị hao hụt so với thỏa thuận ban đầu. Phán quyết này đưa ra một bài học pháp lý quan trọng về nghĩa vụ tìm hiểu thông tin và trách nhiệm thực hiện hợp đồng đặt cọc của các bên.

Tranh chấp từ việc diện tích căn hộ thực tế nhỏ hơn hợp đồng

Sự việc bắt đầu vào tháng 3 năm 2022, khi ông V. (ngụ tại TPHCM) ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng một căn hộ tại tỉnh Tây Ninh (trước đây thuộc tỉnh Long An cũ) từ ông T. Hai bên thống nhất mức giá chuyển nhượng là 1,7 tỷ đồng. Ở thời điểm này, căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, mọi giao dịch được thực hiện dựa trên hợp đồng mua bán gốc của chủ cũ với chủ đầu tư. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông V. đã giao cho ông T. số tiền cọc là 30 triệu đồng.

Đến tháng 4 năm 2022, khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ, ông V. phát hiện diện tích thực tế chỉ đạt 76,04m2, hao hụt gần 4m2 so với diện tích 80m2 ghi trong hợp đồng đặt cọc. Cho rằng thông tin diện tích không đúng thỏa thuận, ông V. yêu cầu tính lại giá chuyển nhượng theo diện tích thực tế. Mặc dù ông T. đồng ý điều chỉnh lại giá bán theo diện tích 76m2, ông V. vẫn không đồng ý tiếp tục giao dịch và yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền cọc. Tranh chấp không thể thương lượng dẫn đến việc ông V. khởi kiện ra tòa, đề nghị tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối.

Nhận định pháp lý từ Tòa án về hành vi lừa dối và quy định phạt cọc

Tại phiên tòa phúc thẩm của TAND TPHCM (theo Bản án số 626/2023/DS-PT ngày 31 tháng 5 năm 2023), Hội đồng xét xử đã bác kháng cáo của ông V. Tòa nhận định rằng diện tích 80m2 ghi trong hợp đồng đặt cọc là số liệu lấy từ hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và chủ cũ. Trong hợp đồng gốc này có điều khoản quy định rõ: nếu diện tích thực tế bàn giao chênh lệch vượt quá 1% thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh tương ứng.

Bên cạnh đó, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, ông V. thừa nhận đã được ông T. cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan bao gồm hợp đồng mua bán, phụ lục chuyển nhượng và biên bản bàn giao căn hộ. Do đó, tòa án xác định ông V. đã được tiếp cận thông tin đầy đủ, phía người bán không hề có hành vi lừa dối. Khi diện tích thực tế có sự hao hụt, ông T. vẫn thiện chí đồng ý giảm giá bán theo thực tế nhưng ông V. từ chối thực hiện giao dịch. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tòa án quyết định số tiền đặt cọc 30 triệu đồng thuộc về bên nhận cọc (ông T.) do bên đặt cọc tự ý từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng.

Bài học thực tế khi mua căn hộ chưa bàn giao hoặc chưa có sổ

Vụ tranh chấp trên là bài học đắt giá cho khách hàng khi giao dịch bất động sản thứ cấp. Trong xây dựng, chênh lệch diện tích (dung sai) giữa bản vẽ thiết kế và thực tế bàn giao là điều thường gặp và luôn được quy định giới hạn tỷ lệ phần trăm trong hợp đồng mua bán căn hộ của chủ đầu tư. Khi mua lại từ chủ cũ, người mua mới phải kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của hợp đồng gốc này.

Để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh những tranh chấp kéo dài, khách hàng cần lưu ý các nguyên tắc quan trọng sau:

• Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán gốc của chủ đầu tư để nắm rõ tỷ lệ chênh lệch diện tích cho phép và phương án xử lý chênh lệch giá khi bàn giao thực tế.
• Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, phụ lục đính kèm và biên bản bàn giao (nếu có) trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc.
• Đưa điều khoản xử lý chênh lệch diện tích vào hợp đồng đặt cọc để làm cơ sở giải quyết thống nhất giữa hai bên, tránh việc đơn phương chấm dứt hợp đồng dẫn đến mất cọc.
• Đồng hành cùng các đơn vị môi giới, tư vấn pháp lý chuyên nghiệp để được kiểm tra kỹ lưỡng thông tin tài sản trước khi xuống tiền.

Việc hiểu rõ các quy định pháp luật về đặt cọc và hợp đồng mua bán là lá chắn tốt nhất giúp người mua bảo vệ dòng tiền đầu tư của mình. Nếu bạn đang tìm kiếm giải pháp giao dịch an toàn và minh bạch, hãy liên hệ ngay với TMD Realty để được hỗ trợ tư vấn chi tiết bởi đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm. Tìm hiểu thêm về căn hộ chung cư tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc